청구인이 “쟁점부동산”의 실제 양도가액이 얼마인지 여부(경정)

확인서등 관련 증빙을 종합해 볼 때, 부동산의 실제 양도가액이 27,500,000원이라는 청구인의 주장을 일응 사실로 인정할 수 있음.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 OO상가 지층 3호 66.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.7.10 청구외 (주)OO로부터 25,451,300원에 취득하여 89.10.27 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다.처분청은 이에 대하여 위 OOO와의 통화를 근거로 청구인이 쟁점부동산을 59,000,000원에 양도한 것으로 보아 95.2.16 실지거래가액에 의하여 89년 귀속 양도소득세 22,680,000원 및 동 방위세 4,580,896원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.4.3 심사청구를 거쳐 95.9.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견청구인은 음식장사를 하기 위하여 쟁점부동산을 89.7.10 (주)OO로부터 취득하였으나 당초 예상과는 달리 식당영업이 잘 되지 않는다고 하여 세를 놓으려 하였으나 3개월이 지나도록 세가 나가지 않고 관리비만 지출되고 있던 중, 인근 부동산중개소에서 쟁점부동산을 팔아 준다고 하여 27,500,000원에 청구외 OOO에게 양도하고 90년 5월 확정신고 및 자납하였으며 당시 OOO는 지하3호의 면적이 협소하여 지하4호도 같은 부동산 중개소를 통하여 양수하였는 바,처분청 담당자가 위 OOO에게 쟁점부동산의 양수가액을 전화로 문의하였을 때, OOO는 3호 및 4호의 매수가액 총액을 말하였음에도 불구하고 처분청 담당자는 3, 4호 매수가액 총액을 3호인 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 실가 결정하여 고지한 것이므로 부당하다고 주장하고이에 대하여 국세청장은 쟁점부동산을 청구인이 OOO에게 59,000,000원에 양도한 것으로 보아 과세한 근거는 위 OOO가 전화로 확인한 양도대금을 근거로 한 것이므로 달리 잘못이 없으며, 청구주장의 제시근거인 양도시 매매계약서는 중개인의 표시가 없고, 동 계약서에 기재된 매매대금이 실지거래가액임을 입증할 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 그 신빙성을 인정하기 곤란하다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 “쟁점부동산”의 실제 양도가액이 얼마인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 양도소득을 계산함에 있어서 “양도가액 또는 취득가액은 당해자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의한 금액으로 하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액은 실지거래가액에 의한다”고 되어 있으며같은법 시행령 제170조제4항의 규정에 의하면 그 제1호에서 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단쟁점부동산의 취득가액이 25,451,300원이라는데 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이에 관한 심리는 생략하며, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 처분청은 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO와의 전화통화내용만을 근거로 그 양도가액을 59,000,000원이라고 보았으나 위 전화통화내용외에 어떠한 객관적인 서면상 입증서류를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액이 59,000,000원이라고 확정하기는 곤란하다 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 매매계약서와 매매대금수령영수증을 제시하고 있고, 위 OOO는 처분청 담당자와의 통화내용에 대하여 자신이 쟁점부동산을 취득한 같은날 동소 소재 빌딩 지하층 4호도 청구외 OOO으로부터 함께 매입하였으며 처분청 담당자에게 통화상 진술한 59,000,000원은 쟁점부동산과 지하층 4호 취득가액의 합계액이며, 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 가액은 27,500,000원이라고 해명하고 있다. 청구인이 제출한 인근 공인중개사의 확인서에 따르면 쟁점부동산을 포함한 지하상가는 분양후 상가형성이 제대로 이루어지지 아니하여 89년 당시에는 분양가액에 수리비용 및 명의이전비용을 회수하기 어려운 가격에 양도가격이 형성되었다고 진술하고 있고, 쟁점부동산과 인접한 지하층 4호 상가를 위 OOO에게 양도한 청구외 OOO도 위 지하층 4호를 31,500,000원에 양도하였다고 확인하고 있다.

쟁점부동산 및 인접한 지하층 4호 상가의 등기부등본을 보면 그 소유권이 청구인과 청구외 OOO으로부터 같은 날인 89.11.11(등기접수일) 청구외 OOO로 각각 이전된 것이 확인되므로, 청구인과 위 OOO, OOO의 진술내용이 사실과 부합되는 것으로 일응 인정할 수 있다고 보이고, 쟁점부동산이 소재한 지하상가의 분양후 상권이 제대로 형성되지 아니하였다는 청구인의 주장도 인근 부동산 중개소와 청구외 OOO(다른동 지하상가 4호 매입자)의 진술을 통해볼 때 그 주장이 타당한 것으로 인정된다고 할 것이다. 또한, 청구인은 현재 아파트 온수기계 제조회사인 OO엔지니어링에서 일용직으로 전자제품조립을 하고 있으며, 청구인의 남편은 경기도 김포에 있는 메추리알 농장에서 일하고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점부동산 투기목적으로 분양받았다거나 쟁점부동산의 양도로 취득후 불과 4개월만에 처분청에서 주장하는 양도가액과 같이 취득가액의 1.3배에 이르는 양도차익을 실현하였다고 하는 것은 사회통념상 도저히 이를 인정할 수 없다고 하겠으며, 청구인이 제출한 양도시 매매계약서, 영수증등과 청구외 OOO, OOO 등의 확인서등 관련 증빙을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 실제 양도가액이 27,500,000원이라는 청구인의 주장을 일응 사실로 인정할 수 있다 할 것이다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.