양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초 처분의 당부(경정)

증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되면, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 것임

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 소재 OOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로, 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 주택 1동(대지 약 49평, 건물 약 35평)을 청구외 OOO으로부터 88.9.30 취득하여 이를 89.5.29 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.2.17자로 청구인에게 양도소득세 31,238,090원 및 동방위세 6,247,160원을 결정 고지한 바, 이에 불복하여 90.6.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 87년도에 발생한 위암으로 직장을 잃고 의료보험혜택도 없이 8회에 걸친 수술입원치료비등을 감당할 길이 없어 85년도에 취득하여 현재 살고 있는 아파트를 매도하고 작은 집을 구입하여 그 차액을 치료비로 이용하려고 쟁점 주택을 88.8.12 매매계약하였으나 88.8.10 부동산 투기 억제조치로 아파트가 팔리지 않아 부득이 쟁점 주택을 89.2.21 1억 50만원에 양도계약한 것인 바, 한치의 거짓없는 취득 및 양도가액이며 취득 및 양도시의 매매계약서 원본과 영수증, 매도자·매수자의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서등에 취득 및 양도가액이 입증되고 있으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구인은 쟁점 부동산을 88.10.15 청구외 OOO으로부터 9,800만원에 취득하여 89.5.26 청구외 OOO에게 1억 50만원에 양도하였다고 주장하면서 취득자 및 양도자의 인감증명 및 확인서를 첨부하여 실지거래가액으로 결정하여 줄 것을 요구하고 있으나 쟁점 부동산의 주변 대지 시세가 평당 350만원～400만원임이 인근 부동산 중개업소등에서 탐문되고 있고 기준시가에 의하여도 9,200만원임에 비추어 보아 주택을 포함하여 1억50만원에 양도하였다는 청구주장은 납득할 수 없다 하겠고, 설사 청구인이 제시한 전시 금액이 정당한 거래금액이라면, 쟁점 부동산의 양수도에 따른 대금 수수에 관한 금융자료 증빙 영수증등 자금의 흐름을 파악할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하여야 함에도 이를 제시하지 아니하여 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 쟁점 부동산의 양도차익계산에 있어 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초 처분에 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 양도한 쟁점 주택은 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 데 대하여 청구인은 쟁점 토지를 88.8.12 청구외 OOO으로부터 9,800만원에 매수계약하여 이를 89.2.21 청구외 OOO에게 1억 50만원에 양도 계약하였으므로 실지거래가액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

먼저 이 건 관련 법조인 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항은 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있어 청구인이 쟁점주택을 양도하고 89.12.30 예정신고를 필한 이 건의 경우 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되면, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 바, 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 살펴보면, 첫째, 청구인은 취득 및 양도시의 88.8.12 및 89.2.31자 매매계약서 원본과 거래상대방의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 제시하고 있는 점, 둘째, 당심에서 쟁점 주택 인근 복덕방을 현지 조사한 바, 전소유자인 청구외 OOO은 쟁점 주택을 88.5.1 9,500만원에 OOOO 부동산에 매물로 내놓았고 청구인은 89.2.7 쟁점주택을 1억 1천만원에 위 부동산에 매물로 내놓았음이 OOOO 부동산의 장부에 기재되어 있음이 확인되고 있고 또한 OO부동산 소개소에도 청구인이 쟁점 주택을 89.2.11 1억 1천만원에 매물로 내놓았음이 확인되고 있는 점, 셋째, 당심에서 쟁점 주택 취득 및 양도계약 시기의 복덕방 매물 기장내용을 조사한 바, OO공인중개사무소 기장내용에 의하면 취득계약시점인 88.7 같은 곳 OOOOOO 소재 주택(대지 50평, 건평 74평)은 남향 동문으로 매물가액이 1억원(평당가액

200만원) 같은 곳 OOOOOO 소재 주택(대지 52평, 건평 38평)은 남향 서문으로 8,500만원(평당가액 163만원), 양도시점 계약일 89.1 쟁점 주택 인접 주택인 같은 곳 OOOOOO 소재 주택(대지 50평, 건평 30평)은 9,500만원(평당 211만원)으로 기장되어 있고 OOOO부동산의 기장내용에 의하면 취득 계약 인근 시점인 88.5 같은 곳 OOOOOO 소재 주택(대지 50평, 건평 36평)은 1억원(평당 200만원), 양도계약 시점인 89.2 같은 곳 OOOOOO 소재 주택(대지 36평, 건평 45평)은 7,500만원(평당 208만원)으로 기장되어 있음이 확인되고 있어 청구인 취득가액 9,800만원(평당 약 199만원), 양도가액 1억50만원(평당 약 204만원)과 대동소이한 점, 넷째, 쟁점 주택 인근 복덕방인 OO 부동산 소개소 대표 청구외 OOO은 쟁점 주택은 4미터도로이고 건물은 10년이상이며 대문이 북쪽에 있어 고객이 선호하지 않던 주택이며 88올림픽 전후 약 89.5까지는 쟁점 주택 주변지역의 주택 가액이 약 200만원정도였음을 확인하고 있고, 또한 OO 부동산 소개소 청구외 OOO도 동일 내용으로 확인하고 있는 점, 다섯째, 당심에서 청구인이 주장하는 취득 및 양도시의 매매대금이 각각 9,800만원과 1억 50만원임을 입증할 수 있는 금융자료 증빙 제시 요구에 청구인은 취득시 매매대금 9,800만원에 대하여, 취득시 계약금 900만원은 계약일인 88.8.12에 OOOO신탁 예치금에서 1,000만원이 인출된 증빙, 중도금 1,500만원은 중도금 지불일인 88.9.15 OOOO신탁 예치금에서 1,200만원이 인출된 증빙, 잔금 7,400만원은 쟁점 주택 융자금 900만원과 쟁점 주택 세입자의 전세금 950만원, 청구인이 현재 거주하고 있는 OO아파트의

전세금 4,800만원등임을 입증하는 제증빙을 제시하고 있고, 양도가액 1억 50만원에 대하여는 계약금 1,200만원은 매매계약서에 직접 영수날인하여 없으며 중도금 3,000만원은 영수증으로 가름하고 잔금 5,850만원은 융자금 900만원, 쟁점 주택 세입자의 전세금 950만원을 차감한 4,000만원에 대하여 OO은행 자유저축예금통장과 OO증권(주)의 수익증권예금통장을 제시하고 있어 이를 조사한 바, 취득시 계약금 및 중도금 900만원과 1,500만원은 각각 영수증이면에 900만원과 1,500만원에 대한 자기앞수표 번호가 기재되어 있고, OO은행 융자금 900만원은 청구인이 쟁점 주택을 취득하여 양도할 때까지 OO은행 대출금 1,000만원의 잔액임이 OO은행 부채증명확인원 및 대출금통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에서 확인되고 있으며 세입자의 전세금 950만원은 청구인이 쟁점 주택을 OO부동산소개소에 내놓을때 위 은행 융자금 900만원과 함께 OO부동산 소개소의 장부에 기재되어 있음이 확인되고 있는 한편, 청구인이 현재 거주하고 있는 OO아파트는 청구인이 청구외 OOO에게 4,800만원에 전세를 내주고 쟁점 주택으로 이사하였다가 쟁점 주택을 양도하고 89.5 이 건 OO아파트로 이주한 사실이 있음을 위 OOO등 인근 주민 8명이 사실 확인하고 있고 양도가액 잔금 5,850만원은 전시 OO은행 융자금 900만원과 쟁점 주택 세입자의 전세금 950만원(융자금과 전세금 내용이 이 건 취득 및 양도시 매매계약서에 동일 내용으로 기재되어 있음)을 차감한 4,000만원이 매매계약서상 잔금영수일인 89.5.26 OO은행 자유저축예금통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 19,999,000원이 입금된 사실과 89.6.1자로 OO증권(주)의 수익증권 통장(계좌번호

OOOOOOOOOOOO)에 20,024,994원이 입금된 사실이 확인되고 있어 청구인이 당심에 제시하고 있는 취득 및 양도시의 매매계약서를 부인하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 이 건 취득 및 양도가액을 각각 9,800만원과 1억 50만원으로 하여 양도차익을 계산하고 과세해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.