청구인이 아파트를 양도한 것인지, 아니면 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트 입주권)를 양도한 것인지 여부(취소)

아파트의 등기상으로는 청구인이 아파트를 취득(소유권보존등기)하여 청구외 ○○에게 양도(소유권이전등기)한 것으로 되어 있으나, 아파트 입주권 거래와 관련된 매매계약서, 청구외 ○○의 주민등록 및 아파트에 대한 재산세 납부 및 가등기 설정사실과 기타 법원판결 등에 비추어 보면, 청구인이 직장주택조합에 가입하고 ’87.9.21 아파트가 준공되기 이전인 ’86.8.28 아파트 입주권을 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 양도소득세 과세대상을 아파트로 본 것은 잘못이므로 처분은 취소되어야 할 것임

1. 처분 개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOO, OOOOO OOOO OOOO(대지 46.74㎡, 건물 79.61㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’87.10.31 소유권보존등기하고 ’94.10.12 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전등기한 후 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.처분청은 쟁점아파트의 등기상 거래내용대로 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 ’98.1.6 청구인에게 ’94년도 귀속분 양도소득세 21,542,900원을 부과처분하였다.청구인은 이에 불복하여 ’98.2.5 심사청구를 거쳐 ’98.4.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청은 청구인이 쟁점아파트를 ’87.10.31 취득하여 ’94.10.12 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 OO전신전화국에 근무하고 있는 말단직원(전보배달원)으로 ’86.2월 직장주택조합에 가입한 상태에서 아파트 분양대금(54,570,000원)을 납부할 경제적인 능력이 없어서 ’86.8.25 비조합원인 청구외 OOO에게 아파트 입주권을 1,700,000원에 양도하였으며, 또한 청구외 OOO은 주택조합장인 청구외 OOO를 통해 ’86.8.28 비조합원인 청구외 OOO에게 동 아파트 입주권을 7,500,000원에 양도하였으며, 그 후 쟁점아파트가 ’87.10월 완공되어 직장주택조합아파트에 대한 법령상 전매행위 제한문제로 부득이 청구인 명의로 보존등기를 하게 되었으며, 그 동안 양도소득세 부담에 관한 다툼으로 위 OOO에게 소유권이전등기를 하지 못하다가 ’94.10.12 법원의 판결에 의하여 위 OOO에게 소유권이 이전된 것인 바, 이와 같이 청구인은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 ’86.8월에 양도한 것인데도 처분청이 쟁점아파트를 ’94.10.12에 양도한 것으로 보아 과세한 것은 잘못이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점아파트를 양도한 것이 아니고 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것이라는 주장이나, 쟁점아파트의 등기부등본을 보면 청구인이 ’87.10.31 소유권보존등기를 하였다가 ’94.10.12 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 한 사실이 확인되고 있고, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점아파트 입주권을 양도하고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대한 양도소득세를 신고한 사실이 없으며, 또한 쟁점아파트가 당초부터 청구인의 소유가 아니었더라면 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 즉시 하여 주었어야 함에도 청구인 명의로 소유권보존등기된 후 7년이 경과되어 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하여준 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 양도한 것으로 인정되므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점아파트를 양도한 것인지, 아니면 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트 입주권)를 양도한 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법(’94.12.22 개정전의 것) 제23조 제1항에서 「양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령(’94.12.31 개정전의 것) 제44조 제4항에서 「법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다」고 규정하면서 그 제2호에서 「부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)」고 규정하고 있다.한편,같은법 제27조에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제53조제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기상 거래내용을 보면, ’87.10.31 청구인 명의로 소유권보존등기를 하고 ’94.10.12 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 한 것으로 되어 있는 바, 처분청은 쟁점아파트의 등기상 거래내용대로 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 7년간 소유하다가 양도한 것으로 보고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등 과세관계서류에 의해 확인된다.

(2) 쟁점아파트를 청구인 명의로 소유권보존등기한 경위를 보면, 청구인은 ’77.10.8 OO단지 우체국의 전보배달원으로 임용된 이후 전화국에서 근무하던중 ’86.2월 OOOO통신공사 OO전신전화국 직장주택조합의 조합원으로 가입하였고, ’87.9.21 위 직장주택조합아파트인 쟁점아파트가 준공된 다음 ’87.10.31 쟁점아파트에 대한 소유권을 청구인 명의로 등기하였음이 쟁점아파트의 등기부등본, 청구인의 경력증명서 및 직장주택조합 가입 관련자료에 의해 확인되는 바, 이와 같이 쟁점아파트가 청구인 명의로 소유권 보존등기된 것은 청구인의 직장주택조합 가입과 관련된 것임을 알 수 있다.

(3) 청구인이 증빙자료로 제시한 쟁점아파트 거래에 관한 매매계약서에 의하면, 청구인은 ’86.2월 위 직장주택조합의 조합원으로 가입하고 ’87.9.21 쟁점아파트 준공전인 ’86.8.25 청구외 OOO과 매매계약을 체결하면서 쟁점아파트 입주권을 청구인이 위 OOO에게 1,700,000원(대금은 계약당일에 일시지급)에 매도하는 것으로 약정하였고, 특약사항으로서 매도인은 매수인에게 쟁점아파트 거래에 관련된 서류(재직증명서, 매도사실확인용 인감증명 등)를 제공하고 입주시 가등기를 하여주기로 하며, 또한 위 거래에서 발생되는 제세공과금은 매수인이 부담하는 것으로 하는 한편, 매도인은 매수인이 1회에 한하여 전매를 허용하는 조건으로 하는 약정을 하였다.한편, 위 직장주택조합의 조합장이었던 청구외 OOO가 청구인을 대리하여 ’86.8.28 작성한 매매계약서에 의하면 청구인이 쟁점아파트 입주권을 청구외 OOO에게 7,500,000원(대금은 계약당일에 일시지급)에 매도하는 계약을 체결하였음이 확인되는 바, 이와 같이 청구인은 쟁점아파트가 준공되기 이전인 ’86.8.25 쟁점아파트 입주권을 위 직장주택조합의 비조합원인 청구외 OOO에게 양도하고 위 OOO은 ’86.8.28 다시 비조합원인 청구외 OOO에게 양도하였던 것으로 인정되나, 쟁점아파트의 경우 직장주택조합 아파트였던 관계로 위 OOO에게 양도하는 과정에서 매도인 명의를 부득이 청구인으로 하였던 것으로 보인다.

(4) 위 OOO이 쟁점아파트 취득과 관련하여 ’98.4월 작성한 사실확인서(인감증명서 첨부)에 의하면, 위 OOO은 ’86.8.28 청구인이 청구외 OOO(주택조합장)에게 매도를 위임한 쟁점아파트 입주권을 7,500,000원에 매수하였고, 아파트 취득대금(56,864,611원)은 모두 OOO이 납부한 후 ’87.9월 쟁점아파트가 준공되면서 입주하여 현재까지 거주하여 오고 있으며, 쟁점아파트가 직장주택조합아파트인 관계로 청구인 명의로 보존등기하였다가 법원판결로 ’94.10월 OOO 명의로 소유권이전등기하였다는 사실을 확인하고 있다.

(5) 위 OOO의 주민등록등본에 의하면, 동인 및 그 가족 4인은 쟁점아파트가 ’87.9.21 준공되기 직전인 ’87.9.12 종전 거주지인 서울특별시 강남구 OO동 OOO(주공아파트 OOOOOOOO)에서 거주지를 옮겨 현재에도 쟁점아파트에서 거주하고 있는 것으로 확인되고 있는 반면, 청구인은 쟁점아파트가 준공된 이후 현재까지 서울특별시 관악구 OO동에서 거주하고 있고 쟁점아파트에서 는 거주한 사실이 없었음이 청구인의 주민등록등본에 의해 확인되며, 또한 위 OOO은 쟁점아파트가 ’87.10.31 청구인 명의로 보존등기된 후 쟁점아파트에 대한 재산세를 OOO의 거주지 은행인 OO은행 OO동지점에서 청구인 명의로 계속 납부하였고, 쟁점아파트에 대한 권리보전을 위해 ’88.2.2 가등기설정을 한 사실이 쟁점아파트 재산세 납부영수증 및 등기부등본에 의해 확인되고 있는 바, 이와 같이 쟁점아파트가 준공된 이후부터 현재까지 위 OOO이 재산세를 납부하면서 쟁점아파트를 사용하였을 뿐만 아니라 가등기설정을 통한 권리보전조치도 하였던 것으로 확인된다.

(6) 쟁점아파트가 준공되고 청구인 명의로 소유권 보존등기를 한 이유를 보면, 주택조합을 설립하여 아파트를 취득하는 경우 주택건설촉진법상 그 조합의 구성원(조합원)에 한하여 아파트를 취득할 수 있기 때문에 비조합원인 위 OOO이 쟁점아파트가 준공되기전에 입주권을 취득하였다 하더라도 쟁점아파트에 대한 당초의 소유권보존등기를 위 OOO 명의로 할 수 없어 부득이 조합원이었던 청구인 명의로 소유권 보존등기를 한 것으로 인정된다.

(7) 쟁점아파트가 청구인 명의로 ’87.10.31 소유권보존등기되고 즉시 위 OOO에게 소유권이전등기를 하지 못하였던 이유를 보면, 주택조합아파트의 경우주택건설촉진법 제38조의 3및 건설부 고시(제485호, ’91.8.19)에 의해 입주개시일부터 2년까지는 타인에게 전매(양도)를 금지하는 제한규정이 있었고, 전매금지기간이 경과한 ’89.11월 이후에는 청구인이 ’88.6.3 취득하여 현재까지 보유하면서 거주하고 있는 단독주택(서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO, 대지 36평, 건물 17평)이 있었던 관계로 쟁점아파트의 소유권이전등기에 따른 양도소득세 부담 등에 관한 위 OOO과의 다툼으로 소유권이전등기를 하지 못하다가 위 OOO이 ’94.5.16 청구인을 상대로 쟁점아파트에 관한 가등기의 본등기절차 이행청구의 소를 제기한 결과 위 OOO이 ’86.8.28 청구인으로부터 쟁점아파트 입주권을 취득하여 그 분양대금을 납부한 사실이 인정되어 ’94.7.1 위 OOO의 승소판결(서울민사지방법원, 94가단 64783)로 ’94.10.12 쟁점아파트에 대한 소유권이 청구인 명의에서 위 OOO 명의로 이전등기되었음이 위 OOO의 소장, 법원판결문 및 쟁점아파트 등기부등본 등에 의해 확인되는 바, 이와 같이 주택조합아파트인 쟁점아파트의 경우 전매금지기간 문제와 양도소득세 부담 등으로 인한 다툼발생으로 위 OOO 명의로 소유권이전등기가 지연되었던 것으로 판단된다.

위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점아파트의 등기상으로는 청구인이 ’87.10.31 쟁점아파트를 취득(소유권보존등기)하여 ’94.10.12 청구외 OOO에게 양도(소유권이전등기)한 것으로 되어 있으나, 쟁점아파트 입주권 거래와 관련된 매매계약서, 청구외 OOO의 주민등록 및 쟁점아파트에 대한 재산세 납부 및 가등기 설정사실과 기타 법원판결 등에 비추어 보면, 청구인이 직장주택조합에 가입하고 ’87.9.21 쟁점아파트가 준공되기 이전인 ’86.8.28 쟁점아파트 입주권을 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 이 건 양도소득세 과세대상을 쟁점아파트로 본 것은 잘못이므로 이 건 처분은 취소되어야 할 것이다. (국심 97서 2795, ’98.3.18 같은 뜻임)라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.