토지의 취득일을 언제로 볼 것인지 여부(경정)

토지 취득시의 토지등급을 환지청산금을 납부한 1987.6.16 당시의 토지등급을 적용해야 한다는 청구주장은 이를 인정하기가 어려우나 처분청이 환지처분시 증환지된 면적에서 토지중 겸용주택 과세면적 부분이 차지하는 비율로 안분한 0㎡에 대하여는 당해 자산의 보유기간이 10년이상에 해당하므로 이에 대한 장기보유특별공제액도 양도차익의 100분의 30이 공제되어야 할 것으로 판단됨

1. 원처분의 개요 청구인은 1984.6.19 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 329.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1987.7.16 동 지상에 상가 및 주택 겸용건물 684.95㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 1997.1.24 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 건물중 주택 181.28㎡와 이에 부수되는 토지 87.23㎡를 1세대1주택 규정을 적용하여 비과세하고 이를 제외한 상가건물 503.67㎡와 토지 242.37㎡는 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997년 귀속 양도소득세 132,446,240원을 1998.6.11 결정고지하였다가 1998.9.18자 심사청구 결정문에 의거 건물 684.95㎡중 242.07㎡와 이에 부수되는 토지 116.48㎡를 1세대1주택으로 보아 비과세하고 이를 차감한 건물 442.88㎡와 토지 213.12㎡를 과세대상으로 하여 1997년 귀속양도소득세 115,101,370원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.10 심사청구를 거쳐 1998.11.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지중 315㎡는 1982.7.8 환지예정지 지정후인 1984.6.19 취득하였고, 나머지 24.4㎡는 1987.6.16 환지청산금을 납부하여 취득하였으므로 쟁점토지의 전체 취득시기를 환지청산금 납부일(잔금청산일)인 1987.6.16로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 (청구인은 심판청구시 이 건 주장을 처음 제기하였으며 아래 내용은 처분청이 이 건 심판청구 내용에 대한 의견임) 청구인 주장을 검토한 바, 일부 이유있으므로 환지예정면적 14.6㎡를 전체 양도면적 329.6㎡에서 겸용주택 과세면적 부분(213.12㎡)이 차지하는 비율로 안분하여 환지청산금 과세면적분을 9.44㎡로 하고 토지 취득일은 징수 청산금 납부일인 1987.6.16 당시 토지등급을 적용하여 직권으로 양도소득세를 직권경정한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득일을 언제로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

양도소득세법 제95조 【양도소득금액】는 제1항에서 「양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제를 공제한 금액으로 한다」고 규정하고 있고, 그 제2항에서 「제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제49조 제1호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 3년이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해자산의 보유기간의 3년이상 5년미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것 양도차익의 100분의 30」이라고 규정하고 있고 같은법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고 같은법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 제3항은 「토지구획정리 사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 먼저 이 건 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 1982.7.8 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 다음과 같이 취득한 것으로 서울특별시장이 청구인에게 회신한 공문에 의해 확인된다. (단위: ㎡)

종 전 토 지

환지예정지

환 지 확 정 지

지번

지목

면적

권리면적

환지면적

지번

지목

면적

징수면적

감소면적

OOOO

OOOO

답

답

886.0

89.0

315.0

305.2

24.4

OOOO

OOOOO

대지

대지

305.2

24.4

24.4

9.8

975.0

315.0

329.6

329.6

14.6

* OOOOOOO 24.4㎡는 87.7.30 OOOOOO와 합병됨

② 청구인은 위 표에서 환지 권리면적이 315㎡인 OOOOOO를 1984.6.19 취득하였으나 동 토지는 1986.12.30 환지확정처분시 305.2㎡로 감환지되면서 청구인은 OOOOOOO의 환지확정지 24.4㎡에서 OOOOOO 감환지면적인 9.8㎡를 제외한 14.6㎡에 대한 청산금 5,256,000원을 1987.6.16 납부한 것으로 확인된다.

③ 이에 대하여 처분청은 이 건 심판청구주장중 청구인이 1987.6.16 청산금을 납부한 14.6㎡에 대하여 이를 쟁점토지 면적중 과세되는 면적분으로 안분한 9.44㎡의 취득일을 1987.6.16로 하면서 양도일인 1997.1.24까지 당해자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것으로 하여 장기보유특별공제액을 양도차익의 100분의 15를 공제한 것이 1988.11.27 직권경정한 결정결의서에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 청구인의 쟁점토지 취득시 등급을 환지청산금을 납부당시의 등급을 적용해야 한다는 주장에 대하여 살펴보면

① 청구인이 1987.6.16 납부한 환지청산금 5,256,000원은 위 표와 같이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 24.4㎡에서 같은곳 OOOOOO 환지예정지권리면적 315㎡와 실지 환지면적 305.2㎡의 감면적인 9.8㎡를 제외한 14.6㎡로 확인되고 있어 이에 따라 처분청이 청구인이 환지청산금을 납부한 14.6㎡에 대하여 쟁점토지중 과세면적분이 차지하는 비율로 안분한 9.44㎡에 대하여만 당시 토지등급을 적용하여 직권으로 이 건 양도소득세를 경정한 것은 적법하다고 판단된다.

② 다만, 환지처분에 의하여 증가된 토지의 취득시기는 토지구획정리사업법 제5조 제1항 및 제58조 제3항의 규정의 의하며 증환지되었거나 감환지된 토지에 대하여는 환지처분시에 본인의 의사와는 관계없이 금전으로 청산하도록 강제규정하고 있으므로 증환지 부분을 환지처분한 경우에는 청산금이나 등기여부에 관계없이 증환지는 환지받은 사람의 소유이므로 환지처분이 있을 경우 증환지된 토지는 환지처분공고일의 익일부터 환지받은 사람의 소유로 보아야 하는 바(국심 94중274, 1994.6.30 합동회의 같은 뜻임), 이 경우 쟁점토지에서 환지처분에 의하여 증가된 토지중 과세되는 면적인 9.44㎡의 취득일은 1986.12.31이 되어 1997.1.24 양도시까지 10년이상 보유한 사실이 확인되므로 장기보유특별공제액도 양도차익의 100분의 30이 공제되어야 할 것으로 판단된다.

③ 위 사실을 종합하여 보면 쟁점토지 취득시의 토지등급을 환지청산금을 납부한 1987.6.16 당시의 토지등급을 적용해야 한다는 청구주장은 이를 인정하기가 어려우나 처분청이 환지처분시 증환지된 면적에서 쟁점토지중 겸용주택 과세면적 부분이 차지하는 비율로 안분한 9.44㎡에 대하여는 당해 자산의 보유기간이 10년이상에 해당하므로 이에 대한 장기보유특별공제액도 양도차익의 100분의 30이 공제되어야 할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.