부동산의 취득자금에 충당된 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산할 수 있는지 여부(취소)(기각)

쟁점부동산에 대한 임대소득금액은 청구인이 비치보관한 임대계약서에 의하여 산출할 수 있다고 할 것이어서 소득금액을 추계조사결정하는 경우로 볼 수도 없으므로, ’90년도 귀속 소득금액을 결정함에 있어서 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산할 수는 없다고 할 것임

1. 처분 개요

청구인의 남편 청구외 OOO는 ’90.5.14 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOO OOO OOOO 160.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO로부터 385,000,000원에 취득하고, 같은 날 임대보증금 150,000,000원을 받고 이를 매도인인 OOO에게 ’90.5.14～’92.5.13까지의 기간동안 임대하였다. 처분청은 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료에 상당하는 종합소득세를 신고납부하지 아니하였다는 이유로 위 간주임대료에 표준소득율을 곱하여 산출한 부동산 임대소득금액을 주된 소득자인 청구인의 종합소득금액에 합산한 다음, ’96.4.16 청구인에게 종합소득세 5,777,310원 및 동 방위세 403,050원(’90년 귀속분 종합소득세 1,585,630원, 방위세 403,050원, ’91년 귀속분 종합소득세 2,925,180원, ’92년 귀속분 종합소득세 1,266,500원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.6.5 심사청구를 거쳐 ’96.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 구 소득세법 제29조 에 의하면 소득금액을 추계조사결정하는 때, 보증금을 임대사업과 관련없는 용도로 사용하는 때에 임대보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 쟁점부동산의 임대보증금이 그 아파트의 취득자금으로 사용되었음이 분명하고, 쟁점부동산 임대소득금액은 청구인이 보관하고 있는 임대계약서등 관련 증빙서류에 의하여 실지조사결정할 수 있으므로, 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 ’90.5.14 청구외 OOO로부터 취득한 후 같은 날부터 ’92.5.13까지 위 OOO에게 임대보증금 150,000,000원에 임대한 사실이 처분청이 제출한 임대차계약서에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. 그런데 청구인은 쟁점부동산을 임대하고 받은 보증금은 취득시의 자금이 부족하여 취득자금으로 대체하였으므로 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분이 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 실지조사방법에 의하여 이 건 부동산 임대소득에 대한 소득세를 신고한 바도 없고, 또 부동산 임대사업자가 받은 보증금 등을 당해 건물의 취득대금으로 지급한 경우에는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 것으로 보기도 어려우므로(국세청 소득 22601-239, ’91.2.5 동지), 처분청이 소득세법 제19조 및 제29조 제1항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득자금에 충당된 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 구 소득세법 제29조 (’90.12.31 개정되기전의 것) 제1항에서 「거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 금액에 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 부동산 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.

1. 추계조사결정을 하는 때

2. 보증금 등을 사업과 관련없는 자산의 취득이나 차입금의 상환 등 대통령령이 정하는 용도로 사용하는 때」라고 규정하고, 같은법시행령 제58조 (’90.12.31 개정되기전의 것) 제1항에서 「법 제29조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 용도에 사용하는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 사업과 관련없는 자산(금융자산을 제외한다)의 취득에 사용하는 때

2. 사업과 관련없는 차입금의 상환에 사용하는 때

3. 제97조 제1항에 규정하는 경비의 지출에 사용하는 때

4. 제101조 각호에 규정된 지출에 사용하는 때

5. 기타 사업과 관련하여 사용하였는지의 여부가 분명하지 아니한 때」라고 규정하고 있다.

(2) 한편, 위 소득세법의 관련규정은 ’90.12.31 개정되었는 바, 개정된 소득세법 제29조 제1항에서 「거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 임대보증금 등(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 임대보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다」라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제58조 제3항(’90.12.31 신설된 것)에서 「법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업 개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액」이라고 규정하고, 같은조 제4항에서 「제3항에서 “임대사업 개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금으로 상환한 금액을 말한다(이하생략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 매매계약서, 등기부등본, 임대차계약서 등 관계기록에 의하면, 청구인의 남편 청구외 OOO는 ’90.5.14 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 취득하여 ’90.5.14부터 ’92.5.13까지 매도인인 청구외 OOO에게 임대보증금 150,000,000원을 받고 임대하였음이 확인되는 바, 청구외 OOO가 ’90.5.14 쟁점부동산의 잔금을 청구외 OOO에게 지급하면서 쟁점부동산의 임대보증금 150,000,000원을 상계하고 지급하였다는 청구주장은 사실로 인정되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금이 쟁점부동산의 취득자금으로 사용되었음이 분명하고 쟁점부동산의 임대소득금액을 임대계약서 등 관련증빙에 의하여 실지조사결정할 수 있으므로, 쟁점부동산의 임대보증금은 간주임대료 계산대상에 해당되지 아니한다고 주장하고 있는 바, 임대보증금에 대한 간주임대료 계산에 관한 관련법령이 ’90.12.31 개정되었으므로 소득귀속 년도별로 구분하여 살펴본다.

1) ’90년 귀속분에 대하여 ’90.12.31 개정되기전의 소득세법 제29조 제1항 및 같은법시행령 제58조 제2항에서 거주자가 부동산을 대여하고 임대보증금을 받은 경우로서 부동산소득금액을 추계조사결정하는 때, 보증금 등을 사업과 관련없는 자산의 취득이나 차입금의 상환, 가사관련경비에의 지출, 업무에 관련없는 자산취득 및 유지관리비에의 지출, 기타 사업과 관련하여 사용하였는지의 여부가 분명하지 아니한 때에 간주임대료를 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있는 바, 이 건 임대보증금은 앞서 본바와 같이 쟁점부동산의 취득자금에 사용되었음이 인정되므로 사업과 관련없는 자산의 취득이나 차입금의 상환, 또는 기타 가사관련경비 등에 지출된 것으로 볼 수 없으며, 또한 쟁점부동산에 대한 임대소득금액은 청구인이 비치보관한 임대계약서에 의하여 산출할 수 있다고 할 것이어서 소득금액을 추계조사결정하는 경우로 볼 수도 없으므로, ’90년도 귀속 소득금액을 결정함에 있어서 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산할 수는 없다고 할 것이다.

2) ’91년, ’92년 귀속분에 대하여 ’90.12.31 개정된 소득세법 제29조 제1항 및 같은법시행령 제58조 제3항, 제4항에서 거주자가 부동산을 대여하고 받은 임대보증금 중에서 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 상환한 금액을 차감한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 임대보증금이 그 부동산의 잔금지급시 사용된 것으로 인정되는 이 건의 경우 임대사업용 부동산 취득시의 잔대금을 임대사업용 자산의 취득에 소요된 차입금으로 보기는 어렵다고 할 것이어서 쟁점부동산의 임대보증금이 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금상환에 사용된 것으로 볼 수는 없다고 할 것이므로, ’91년 및 ’92년 귀속 소득금액을 계산함에 있어서 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하고 이를 총수입금액에 산입함은 적법하다 할 것이다. 그러므로 처분청이 ’90년 귀속분의 소득금액계산시 간주임대료를 총수입금액에 산입한 것은 부당하다 하겠으나, ’91년 및 ’92년 귀속분 소득금액 계산시 간주임대료를 계산하고 이를 총수입금액에 산입한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.