쟁점부동산의 양도가액을 x,xxx백만원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

쟁점부동산에 대한 쟁점필요경비 투입관련 증빙자료나 대금지급 관련 금융증빙 등을 소명하지 못하고 있는 점, 처분청에는 양도가액을 xx억원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실 등이 확인되는 점, 쟁점부동산 인테리어 공사기간 중 쟁점부동산의 임차인 xxx의 신용카드 매출자료가 계속하여 발생된 점, 부동산에 대한 매매계약을 체결할 때 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정한 경우에도 납세의무자는 당해 자산을 양도한 자가 되는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.5.12. OOO토지 613.9㎡및 그 지상건물 1,904㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO(양도소득세 신고서에는 OOO으로 기재)에 취득하여 모텔업을 운영하다 2017.7.21. OOO양도하고, 필요경비 OOO(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을 공제하여 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하는 과정에서 청구인이 쟁점필요경비에 대한 인테리어 공사관련 증빙을 제출하지 않고 대금지급 내역 또한 불분명할 뿐만 아니라 해당 거래업체가 직권폐업된 사실을 확인하고, 이를 감사 지적하자 처분청에서는 쟁점필요경비를 부인하여 2019.8.2. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2015.5.12. OOO취득하여 모텔업을 운영하던 중 모텔영업이 지지부진하여 인터넷에 매물로 내놓게 되었고, 이 때 OOO(이하 “매수인”이라 한다)이 쟁점부동산을 매수한 후 건물을 리모델링하여 모텔을 운영하겠다고 제안하여 2016.10.13. 청구인이 취득한 금액보다도 저렴한 OOO에 ‘모텔 매매약정’을 체결한 후 매수인에게 우선 건물을 인도하여 그로 하여금 모텔을 운영함과 동시에 리모델링 공사를 진행하도록 허락하였다. (나) 당시 쟁점부동산을 담보로 한 대출금이 OOO이 남아 있었고 건물 지하의 임대차보증금 채무가 OOO이 있었는데 이들 채무를 매수인이 인수하기로 특약하였기 때문에 결국 청구인이 매매대금으로 실제로 지급받아야 하는 잔액이 OOO인 상황에서 청구인은 우선 계약금으로 OOO을 받았고, 2017.1.31.까지 OOO2017.5.31.까지 OOO추가로 지급받기로 하였다. (다) 계약체결 후 매수인은 모텔을 인도받아 운영하면서 스스로 비용을 투입하여 자신의 구상과 계획에 따라 실제로 리모델링 공사를 진행하여 쟁점부동산의 가치가 크게 상승하였으나, 공사비로 거액을 투입한 때문인지 매수인은 자금이 부족하다는 이유로 위 매매잔금 OOO지급하지 않았음은 물론 자신이 인수하기로 한 대출 채무 OOO이자마저 연체하는 바람에 결국 2017년 2월부터 2017년 7월까지 약 5개월 동안 이자지급이 지체되면서 청구인의 금융신용은 급격히 하락하게 되었다.

(라) 이러한 상황에서 매수인은 청구인에게 쟁점부동산을 담보로 추가대출을 받아 종전의 채무 OOO조기에 상환함과 아울러 위 잔금 OOO지급하겠다고 다시 제안하였고, 이를 받아들인 청구인은 2017.7.21. 매수인이 지정하는 OOO명의로 쟁점부동산의 소유권을 이전하기에 이르렀고, 소유권이 이전되자 매수인은 실제로 쟁점부동산을 담보로 제공하고 대출을 받아 그 돈으로 우선 종전의 대출금 채무 OOO상환하면서 청구인에게는 잔금 중 OOO지급하고 나머지 OOO은 현재까지도 지급하지 못하고 있는 상황이다. (마) 한편 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 매수인(명의자 OOO)에게 이전하는 과정에서 매수인은 약정 매매대금을 OOO억원으로 하는 매매계약서를 작성하여 줄 것을 요청하였는바, 이는 청구인이 매수인의 계획과 자금으로 진행한 리모델링 공사의 세부내역을 전혀 알지 못하는 상태에서 매수인이 각서까지 작성해 주면서 다음과 같은 제안을 함에 따라 이를 믿고 쟁점부동산을 OOO억원에 매매한다는 계약서를 작성하고 소유권을 이전하였으나 이는 오로지 매수인의 요구에 따라 허위로 작성된 것일 뿐 진실된 계약이 아니다.

(2) 처분청이 청구인에게 당초 과세한 양도소득세 부과처분은 다음과 같은 사유로 부당하다. (가) 청구인이 매수인의 제안과 약속만을 믿고 실체와 전혀 다른 매매계약서를 작성함과 아울러 이를 토대로 처분청에 실질과 전혀 다른 양도소득세 신고서를 제출한 것은 절차상 분명 잘못된 일이기는 하지만, 위에서 청구인이 쟁점부동산을 양도하게 된 경위에서 밝힌 바와 같이 2015.5.12. 쟁점부동산을 OOO매수하여 2016.10.13. 이를 OOO양도함으로써 쟁점부동산의 처분과 관련하여 OOO양도차손을 입은 것은 분명한 사실이고, 또한 청구인이 양도소득세를 신고할 때 제출한 양도가액 OOO억원의 매매계약서에 따르면 청구인이 매수인으로부터 계약금으로 OOO을 각각 지급받는 것으로 되어있지만, 이러한 계약내용은 쟁점부동산 소유권이전 실체와 전혀 무관하기 때문에 청구인이 매수인으로부터 위와 같은 대금을 지급받은 사실이 전혀 없으므로 처분청이 쟁점부동산 양도가액을 OOO으로 보아 과세한 당초 처분은 취소하여야 한다.

(나) 또한 청구인이 당초 모텔을 운영할 때는 기본시설이 매우 노후하고 인테리어도 낙후되어 있었는바, 매수인이 쟁점부동산을 인수받아 모텔업을 운영하던 중 은행대출을 제때 상환하지 못하자 금융기관이 신청한 임의경매 절차에서 진행된 감정평가서를 보면 감정가액 합계은 OOO이고 그 중 특히 건물가액이 OOO에 달한다는 점을 보면 매수인이 쟁점부동산에 리모델링 공사를 시행하여 그 가치가 급상승하였다는 사실을 알 수 있고, 이러한 사실은 매수인이 모텔건물에 거액을 투입하여 리모델링 공사를 진행하였기 때문에 나타난 결과물로서 리모델링 공사비용을 감안하여 쟁점부동산의 약정 매매대금을 OOO으로 정하였다 하더라도 이는 청구인에게 양도소득세가 부과되지 않을 것이라는 매수인의 제안을 믿고 받아들여 허위의 양도소득세 신고서를 제출한 것에 불과하므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO진정한 가액인 것이다. (다) 2017.7.21. 쟁점부동산의 소유권을 매수인이 지정하는 OOO에게 이전할 즈음 쟁점부동산 관련 잔금 미수금 OOO을 변제받을 목적으로 작성한 ‘각서’(채권자 청구인의 전 남편 OOO채무자 매수인 OOO작성날짜는 기재되어 있지 아니함)와 동 각서에도 불구하고 매수인이 끝내 해당 잔금을 변제하지 않아 이를 견디다 못한 청구인이 2018년 7월 채무자들OOO을 상대로 지급명령을 신청하여 법원으로부터 지급명령을 확정하는 판결을 받은 사실 등으로 미루어 볼 때 쟁점부동산의 양도가액이 OOO이라는 것은 분명한 사실이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2016.10.13. 매수인과 매매계약서를 작성하면서 매매대금을 OOO으로 하고 양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 약정하여 이에 대한 양도소득세를 매수인이 부담하여야 한다고 주장하나, 부동산에 대한 매매계약을 체결할 때 양도소득세를 매수자가 부담하기로 한 경우에도 납세의무자는 당해 자산을 양도하는 자(부동산거래관리과-899, 2010.7.9.)이고, 2017.5.22. 부동산매매계약서를 OOO으로 작성하여 「부동산거래신고에 관한 법률」에 따라 부동산거래계약신고필증OOO를 제출하였고, 「부동산등기 특별조치법」에 따라 소유권이전등기 등 신청의무 이행과 양도가액 OOO으로 양도소득세를 신고한 사실 등으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액은 OOO이 정당한 가액이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 인테리어와 관련하여 쟁점필요경비가 투입되었다고 주장하나, 해당 공사업체 OOO 2017.10.25.자 직권폐업되어 체납세금이 확인되고, 2017년 제1기 부가가치세 신고내용 검토결과 청구인에 대한 매출세금계산서를 포함하여 총 매출세금계산서 발행금액이 OOO으로 확인되나 공사관련 매입내역은 없고, 청구인이 임대하던 OOO부가가치세 신고서에는 매입세금계산서 수취분이 OOO으로 기재된 사실이 확인되는 등 쟁점필요경비가 실제로 투입되었는지 불분명하여 청구주장을 신뢰하기 어렵다.

(3) 또한 인테리어 공사기간(2016.10.5.∼2017.4.3.)동안 임차인 OOO신용카드 매출이 아래 ＜표1＞과 같이 발생한 것으로 나타나 인테리어 공사비로 쟁점필요경비가 투입되었다는 청구인 주장은 설득력이 없어 보인다. ＜표1＞ 인테리어 공사기간 중 신용카드 결제내역 (단위 : 천원)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고)

① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

(3) 부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무)

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제3조(계약서등의 검인에 대한 특례)

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

1. 당사자

2. 목적부동산

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2015.4.30. 쟁점부동산을 OOO취득하였다는 ‘부동산 매매계약서’를 제출하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산(모텔)을 청구인(갑)이 매수인(을)에게 매매하기로 2016.10.13. 약정한 ‘모텔 매매 약정서’를 제출하였는바, ‘매매대금 및 지급방법’에 대한 약정내용은 다음과 같다.

(3) 청구인은 2017.5.22. 쟁점부동산을 매수인에게 OOO에 매매한다는 ‘부동산 매매계약서’를 제출하였다.

(4) 청구인은 매수인이 쟁점부동산과 관련한 대출금을 변제하지 못하자 금융기관이 신청한 임의경매 절차에서 주식회사 OOO감정한 감정평가자료(평가기준일 : 2019.6.21.)를 제출하였는바, 동 자료에는 감정평가액이 OOO으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점부동산을 매수인이 지정하는 OOO에게 소유권을 이전할 즈음에 청구인이 매수인으로부터 받지 못한 잔금 OOO변제받을 목적으로 작성(채권자 청구인의 전 남편 OOO작성날짜는 기재되어 있지 아니함)한 ‘각서’와 쟁점부동산의 양도가액이 OOO이라는 사실을 입증하는 자료로 청구인이 2018년 7월 채무자들OOO을 상대로 잔금 미지급금 OOO대하여 지급명령을 신청하여 확정된 ‘지급명령’ 자료(서울남부지방법원 2018차전137394, 2018.7.17. 및 수원지방법원 2018차전9176, 2018.7.23.)를 각각 제출하였다.

(6) 청구인은 OOO지방국세청장의 처분청에 대한 종합감사시 쟁점부동산에 대한 쟁점필요경비의 적정여부를 확인하기 위한 소명요구에 대하여 관련 증빙자료를 제출하지 않았다.

(7) 국세청 전산망을 통하여 쟁점부동산에 대한 사업자이력을 조회한바, 청구인이 OOO운영하다 폐업하고 2016.5.16. 숙박업에서 부동산임대업(임차인 OOO)으로 업종 변경한 사실이 나타나고, 인테리어 공사를 진행하였다는 OOO는 2017.10.25. 직권폐업된 것으로 확인된다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산에 대한 쟁점필요경비 투입관련 증빙자료나 대금지급 관련 금융증빙 등을 소명하지 못하고 있는 점, 청구인이 2017.5.22. 체결한 부동산 매매계약서상 매매대금을 OOO으로 기재하였고, 이를 기초로 「부동산거래신고에 관한 법률」에 따라 부동산거래계약 신고를 하고 「부동산등기 특별조치법」에 따라 소유권이전등기를 완료한 점, 처분청에는 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고한 사실 등이 확인되는 점, 쟁점필요경비 관련 공사를 진행하였다는 거래업체는 2017.10.25. 직권폐업되어 체납세금이 확인되고, 인테리어 공사업체의 부가가치세 신고서상 인테리어 공사와 관련하여 세금계산서를 발행한 사실은 확인되나 공사관련 매입내역은 없고, 청구인의 부가가치세 신고서상에도 매입세금계산서에 의한 매입내역이 없는 점, 쟁점부동산 인테리어 공사기간 중 쟁점부동산의 임차인 OOO의 신용카드 매출자료가 계속하여 발생된 점, 부동산에 대한 매매계약을 체결할 때 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정한 경우에도 납세의무자는 당해 자산을 양도한 자가 되는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.