쟁점부동산의 양도에서 발생된 소득을 건설업(주택신축판매업)에 의한 사업소득으로 보아 당초처분을 경정해 줄 수 있는지 여부(기각)

처분청이 쟁점부동산의 양도로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단됨.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 경상남도 창원시 OO동 OOOO소재 대지 292.5㎡를 88.8.22 취득하고 그 위에 92.9.22 주택 334.53㎡를 신축·취득하여 이를(이하에서는 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다) 타인에게 임대하던 중 95.9.20 양도하고 소득세법 소정의 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인을 무신고자로 분류, 기준시가에 의해 양도차익을 산정한후 이를 토대로 하여 96.10.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 29,135,860원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.12 심사청구를 거쳐 97.3.6 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 90.8.17 건설업으로 사업자등록신청하고 92.9.22 쟁점부동산을 신축·취득한 후 일시적으로 이를 타인에 임대하다가 95.9.20 양도한 것이므로 단순한 양도로 보아 과세할 것이 아니라 사업소득세로 과세함이 적법·타당하다.

나. 국세청장 의견 부동산의 매매로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 볼 것인지, 단순한 자산의 양도로 볼 것인지의 구분은 그 매매행위를 “사업상의 목적”으로 하는 것인지 여부에 일반적인 기준이 있다 할 것이고, 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적성, 규모와 계속성 및 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별해야 할 것인 바, 이 건의 경우를 보면, 청구인이 92.9.22 쟁점주택을 신축한 후 약 3년간 임대에 사용해 오다가 95.9.20 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 청구인이 당초 쟁점주택을 신축하여 보유하는 목적이 판매목적에 있었다 할지라도 그 후 3년간 당해주택을 당초의 사용계획과는 달리 임대 등의 목적에 전용함으로써 주택을 보유하는 목적이 이를 판매용에 있다기보다 오히려 임대 등의 다른용도에 있다고 볼 만한 객관적인 사정이 존재하고 있어 그 이후에 이를 판매한다 하여 주택신축판매업을 영위하였다고 볼 수는 없다 할 것이다. (동지 국심 93서2847, 94.2.7) 또한 그 기간중 청구인이 주택신축판매업을 계속적이고도 반복적으로 영위하였다고 볼 수 있을 정도의 사업용 자산의 매입, 새로운 주택의 신축 및 분양 등 어떠한 사업활동을 행한 사실이 없었고, 부가가치세법에 따른 신고등 제의무를 이행한 사실 또한 전무한 상태로 단지 쟁점주택만을 임대하여 왔던 것이다. 전시사실관계에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도에서 발생된 소득을 건설업(주택신축판매업)에 의한 사업소득으로 보아 당초처분을 경정해 줄 수 있는지 여부 나. 관계법령 부가가치세법 시행규칙 제1조 (사업의 범위) 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다” 라고 규정하고 있으며 소득세법 제20조 (사업소득), 같은법 시행령 제36조 (금융·보험업 부동산업과 사업서비스업의 범위) 및 관련 기본통칙 2-4-8····20(부동산 매매업 등의 업종 구분) 등을 종합하면 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산 매매업으로서 그로부터 발생하는 소득은 소득세의 과세대상임을 알 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인의 경우 쟁점부동산을 신축·취득(92.9.22)한 후 2년 10월 15일간 타인의 주거용으로 임대하다가 95.9.20 양도한 사실, 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 날(90.8.17)로부터 쟁점부동산을 양도한 날(95.9.20)까지 청구인이 한 부동산 거래회수는 쟁점부동산의 양도가 유일한 사실, 사업자등록일 후에도 부가가치세법 소정의 신고의무 등을 정당한 사유없이 이행하지 아니한 사실에 당사자로서 처분청과 청구인간 다툼이 없다. 구체적인 사안에 있어 특정의 부동산거래에 사업성이 인정되는지 여부는 그 거래행위가 사업을 목적으로 할 것을 전제로 하여 그 규모, 횟수, 태양 등에 미루어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성을 가지고 이루어 졌는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이고 따라서 문제가 되는 특정거래에 관해 사업성을 인정받아 사업소득으로 과세받기 위해서는 거래실질면에서 주택신축판매등에 의한 사업상의 수익목적이 인정되어야 하는 바 이때의 사업상의 수익목적은 사업소득으로의 과세를 주장하는 납세자가 합리적인 사업일정 또는 진도하에 상당정도의 자금조달계획 등을 갖추어 현실적으로 그에 필요한 사업용 자산의 매입 및 주택신축·분양 등의 사업활동을 하였다는 점에 관해 입증하지 않으면 이를 인정할 수 없는 것으로 풀이된다.

(대법 88누5754, 89.2.14 등 다수 동지임) 이러한 논거에서 볼 때 청구인의 경우 90.8.17부터 95.12.20(처분청 직권에 의해 사업자등록을 말소당한날)까지의 기간에 형식상으로만 사업자등록을 유지한 것 외에는 사실상 쟁점부동산을 사업상의 수익목적으로 거래하였다고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 위와 같은 사정 아래서는 쟁점부동산의 양도에 대해 양도소득세를 과세할 수 없다는 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.