토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

토지거래의 경우 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 것은 타당

1. 사 실 청구인은 경기도 남양주시 오남면 OO리 OOOO 잡종지 640㎡와 같은곳 OO리 OOOO 전 1,124㎡(2필지의 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1983.3.28 취득하여 1996.12.30 양도한 후 1997.2.28 실지거래가액(양도가액 165,200,000원, 취득가액 37,361,573원)으로 양도차익을 산정하여 해당세액을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 부인하고 기준시가(양도가액 324,124,000원, 취득가액 11,823,468원)로 양도차익을 산정하여 1999.4.16 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 76,879,840원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.19 이의신청, 1999.9.20 심사청구를 거쳐 2000.2.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 양도한 후 매매계약서 등의 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 적법하게 신고하였는데도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 165,200,000원이라는 주장이나 쟁점토지의 매수인 OOO이 소유권이전등기를 한 직후인 1997.1.28 쟁점토지중 3분의 1 면적에 대하여 담보제공을 하면서 채권최고액을 140,000,000원으로 설정한 사실이 있고 또한 청구인이 주장하는 실지거래가액의 대금수수에 관한 구체적인 입증이 없는 점으로 미루어 볼 때, 그 신빙성을 인정하기 어려우므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 당해자산의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」에는 확인된 실지거래가액에 의하는 것으로 되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액은 165,200,000원으로 되어 있는 바, 이를 기준시가 324,124,000원과 비교하여 보면 51% 수준으로서 동 기준시가보다 현저히 낮은 수준임을 알 수 있다. 한편, 쟁점토지는 양도당시의 공부상 지목이 전, 잡종지로 되어 있으나 쟁점토지를 양수한 청구외 OOO이 1998.3월 준농림지역내에 있는 쟁점토지위에 건물(근린생활시설 842.4㎡)을 신축한 사실이 있으며, 또한 위 OOO이 쟁점토지를 양수한 직후인 1997.1.28 쟁점토지중 3분의 1 면적을 OOOO협동조합에 담보로 제공하고 설정한 근저당의 채권최고액이 140,000,000원이었던 사실이 쟁점토지의 등기부등본 등에 의해 확인된다. 위와 같은 사실로 미루어 보면 쟁점토지는 양도당시 건물신축이 가능한 토지로서 거래가액이 높게 형성되었을 것으로 보여 청구인이 주장하는 실지양도가액의 신빙성을 인정하기 어렵다.

(2) 청구인이 제시한 증빙서류를 보면, 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 매매계약서 사본과 위 OOO의 사실확인서만 제시하고 있고 청구인이 주장하는 실지거래가액대로 대금수수가 이루어졌음을 나타내는 금융자료 등 객관적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지거래의 경우 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.