실지거래가액에 의하면 양도차손이 발생한다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부(경정)

점포임차권의 양도당시 기준시가는 (양도시의 임대보증금상당액 + 당해자산을 양도하는 사업자의 영업권평가액)으로 계산하고 취득당시 기준시가는 [취득시의 임대보증금상당액 + (양도당시기준시가 - 취득시 임대보증금상당액) × 1/100을 필요경비로 추가하여 양도차익을 계산하여야 함

1. 사실처분청은 청구인이 85.4.9 서울시 OOO구 OOO동 OO OOOO 소재 OO스텐드빠를 청구외 OOO에게 60,500,000원(임대보증금 30,000,000원, 권리금 30,500,000원)에 양도한 것으로 보아 양도 및 취득가액을 기준시가로 하고 취득당시의 기준시가에 취득당시 기준시가의 1%를 가산한 금액을 필요경비로 공제하여 89.10.17 청구인에게 양도소득세 7,978,490원 및 동방위세 1,595,700원을 부과한 바,청구인은 이에 불복하여 89.11.30 심사청구를 거쳐 90.3.13 심사청구를 거쳐 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장처분청은 청구인이 OO스텐드빠를 양도하여 14,797,500원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과처분하였으나,가. 청구인은 공직자로서 OO스텐드빠를 경영하거나 자금을 제공한 사실이 없고, 청구인의 처 OOO의 화장품대리점, 외판원 등으로 마련한 자금으로 OO다방, O다방 등을 경영하였으며, O다방과 OOO주점을 합하여 OO스텐드빠를 경영하다가 양도한 것이므로 청구인을 OO스텐드빠 양도에 대한 납세의무자로 본 것은 부당할 뿐 아니라,나. 청구인에게 납세의무자가 있다 하더라고 O다방 취득가액 41,000,000원(보증금 13,000,000원, 권리금 28,000,000원), OOO주점 취득가액 16,500,000원(보증금 9,000,000원, 시설비 7,500,000원), 공사비용 40,000,000원 합계 97,500,000원이 소요되어 조성된 OO스텐드빠를 60,500,000원에 양도함으로써 37,000,000원의 양도차손이 발생하였으므로 14,797,500원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 그의 처 명의로 운영하던 OO스텐드빠를 청구인의 책임아래 자금을 제공하여 공사를 수행·완료하였음을 부인하고 있으나 당공사중 일부를 시공한 청구외 OOO이 공사대금중 일부를 지급받지 못하여 청구인을 상대로 공사대금청구소송을 제기하여 85.4.23 승소판결을 받은 사실로 미루어 보아 위 업체의 과세대상이 되는 소득 수익 또는 재산이 사실상 청구인에게 귀속되는 것으로 보이므로 처분청이국세기본법 제14조의 규정에 의거 청구인을 납세의무자로 인정하여 과세한 처분은 타당하고,또한 청구인은 OO스텐드빠를 양도한 데 따른 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 할 것이라고 주장하고 있으나, 당해 거래는 양도 및 취득당시 모두 개인간의 거래로 취득가액은 그 실지거래가액이 확인되지 아니할 뿐 아니라 당해 업체를 경영하기 이전에 운영한 업체(다방, 주점)의 취득비용을 당해 업체의 취득가액으로 보는 청구인의 주장은 그 타당성이 결여된 것이므로 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점가. 청구인에게 납세의무가 없다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부와나. 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 하고 실지거래가액에 의하면 양도차손이 발생한다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점 “가”항에 관하여 본다.이 건 처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 OO스텐드빠 양도소득의 실질귀속자를 청구인으로 보아 청구인에게 OO스텐드빠 양도소득에 대한 양도소득세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 공직자로서 OO스텐드빠를 경영한 바 없고 청구인의 처인 OOO이 경영하다가 양도한 것이므로 청구인을 OO스텐드빠 양도에 대한 납세의무자로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다.살피건대, 청구인이 작성한 채무변제각서, 서울지방법원 남부지원의 공사대금지급청구사건판결문, OOOO병원장의 입원사실증명등 관련증빙에 의하면 청구인이 청구인의 처 명의의 OO스텐드빠 운영과 관련한 채무를 변제한 사실과 OO스텐드빠 시설공사를 한 청구외 OOO이 청구인을 상대로 공사대금의 지급을 청구한 사실 및 청구인의 처가 OOOO병원 정신병동에 입원하여 OO스텐드빠를 경영할 수 있는 능력이 상실된 이후에도 상당기간(85.1.5-85.4.9) 영업을 하다가 양도된 사실등이 확인되는 바,이와같은 일련의 사실관계에 비추어 볼 때 이 건 OO스텐드빠 양도소득의 실질귀속자는 청구인이라 할 것이므로 청구인에게 OO스텐드빠 양도소득에 대한 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다 할 것이다.

따라서 청구인이 OO스텐드빠를 경영한 바 없음을 이유로한 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점 “나”항에 관하여 본다. 이 건 처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 노량진경찰서장이 송부한 OO스텐드빠 매매계약서(보증금 30,000,000원과 권리금 30,500,000원을 합한 60,500,000원에 양도하는 것으로 약정되어 있음)를 근거로 OO스텐드빠 양도시의 점포임대보증금을 30,000,000으로 하고 영업권의 평가액을 30,500,000원으로 하여 OO스텐드빠 점포임차권의 양도당시 기준시가를 60,500,000원(양도시의 임대보증금상당액 30,000,000원 + 영업권평가액 30,500,000원)으로 계산하고 취득당시 기준시가를 45,250,000원 [취득시의 임대보증금상당액 30,000,000원 + (양도당시 기준시가 60,500,000원 - 취득시의 임대보증금상당액 30,000,000원) × 1/2]으로 계산하여 14,797,500원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과하였고, 이에 대하여 청구인은 OO스텐드빠 임차권의 실지취득가액은 보증금 22,000,000원, 권리금 28,000,000원, 시설비 7,500,000원 그리고 공사비 40,000,000원을 합한 97,500,000원인데 실지양도가액은 60,500,000원이므로 37,000,000원의 양도차손이 발생하였음에도 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하지 아니하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 14,797,500원의 양도차익이 발생한 것으로 계산하여 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 이 건 OO스텐드빠 점포임차권 양도당시(85.4.9)의소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항,동법시행령 제115조제1항 제4호 및 제170조 제4항에 의하면 자산양도차익의 계산은 기준시가에 의하되 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래나 투기거래로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 또는 자산양도차익예정신고나 소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 점포임차권의 양도당시 기준시가는 (양도시의 임대보증금상당액 + 당해자산을 양도하는 사업자의 영업권평가액)으로 계산하고 취득당시 기준시가는 [취득시의 임대보증금상당액 + (양도당시기준시가 - 취득시 임대보증금상당액) × 1/2]로 계산하도록 규정되어 있고, 이 건의 경우 청구인의 OO스텐드빠 점포임차권거래는 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래가 아닐뿐더러 임차권양도와 관련하여 자산양도차익예정신고 또는 소득세 과세표준확정신고를 이행한 바 없는 바, 청구인의 OO스텐드빠 점포임차권의 양도차익은 전시 규정에 의거 기준시가에 의해 계산하여야 할 것이므로 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

한편 청구인은 OO스텐드빠 점포시설비로 40,000,000원이 소요되었으므로 이를 취득가액에 산입하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 그중 1,910,000원의 시설비가 소요된 사실만이 청구외 OOO이 서울지방법원 남부지원에 제출한 소장과 그 판결문등에 의해 객관적으로 인정되고, 청구인은 OO스텐드빠 점포임차권과 영업권을 함께 60,500,000원에 양도하였는데 그중 임대보증금은 30,000,000원인 사실이 매매계약서등 관련기록에 의해 확인되며, 전시한 점포임차권의 기준시가 산식에서의 영업권이라 함은 점포의 명성, 입지조건, 특수거래관계 또는 독점성등과 같은 각종의 유리한 조건의 존재로 인하여 통상의 이윤보다 큰 수익을 얻은 경우에 그 초과수익력의 원인이 되는 제요인을 종합한 개념으로서 점포임차권을 영업권과 함께 양도하는 경우에는 임대보증금과 점포시설비등을 초과하는 금액이 영업권의 가액으로 평가된다 할 것이므로 처분청이 이 건 OO스텐드빠 점포임차권에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 60,500,000원에서 임대보증금 30,000,000원만을 제외한 30,500,000원을 OO스텐드빠 영업권의 평가액으로 하고 이에 의하여 OO스텐드빠 점포임차권에 대한 취득가액과 양도가액(기준시가)을 산출하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다 할 것인 바,이 건의 경우 OO스텐드빠 영업권평가액은 양도가액 60,500,000원에서 처분청이 이미 인정한 임대보증금 30,000,000원 이외에 청구인이 주장하는 시설비 40,000,000원은 신빙성이 없다 하더라도 그중 재판기록에 의하여 분명히 드러나는 시설비 1,910,000원을 제외한 28,590,000원으로 하여 취득가액과 양도가액(기준시가)을 산출하는 방식으로 이 건의 점포임차권 양도차익을 계산하여야 할 것이다.

다만, OO스텐드빠 점포임차권 양도와 관련된 필요경비로 인정할만한 다른 객관적인 증빙은 없으므로소득세법 시행령 제94조제5항 제2호의 규정에 의거 위에서 설시한 방식으로 산출한 취득가액(기준시가)의 1/100을 필요경비로 추가하여 양도차익을 계산하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.