임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보아 총수입금액을 계산할 수 있는지 여부(기각)

전세보증금을 당해건물의 신축대금으로 지급하는 금액과 기존의 임대건물을 매입할 때 매입대금과 상계한 전세보증금은 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하므로 당초처분은 타당함.

1. 원처분 개요 청구인은 90.9.13 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOO 소재 토지 위에 지상8층 지하2층의 건물을 준공하여 이를 임대하였고, 91.12월말 현재 임대보증금은 31억3천만원이었으며 91년귀속 종합소득세 과세표준금액을 △138,318,511원으로 하여 실지조사신고하였다. 처분청은 소득세법 제29조 제1항 규정에 의하여 부동산 임대사업에 대한 총수입금액 268,753,424원(91년말 현재 임대보증금 31억3천만원에 대한 적수에서 차입금 상환금액 2억4천만원에 대한 적수를 차감하여 산정함)을 총수입금액에 산입하고 91년 귀속 종합소득세 69,682,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.1.28 심사청구를 거쳐, 93.3.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장은 다음과 같다. 청구인은 당초 위 OO동 OOOOOO 토지만 소유하고 있던 중 지상에 지하2층 지상8층 건물을 신축함에 있어 그 신축자금을 건물에 입주할 임차인으로부터 미리 임대보증금 31억3천만원을 받아 공사대금에 충당하였으므로 위 임대보증금은 소득세법 제29조 제1항의 임대사업과 관련된 부채의 상황에 충당된 경우에 해당하여 임대사업에 대한 총수입금액 계산시 이를 차감하여야 한다.

나. 국세청장 의견은 다음과 같다.

1) 부동산 임대사업자의 경우 임대보증금 적수에서 차감하는 것은 금융기관 및 타인으로부터 차입한 금전으로서 차입의 목적·용도·조건 등에 비추어 당해 임대사업과 관련하여 사용되었음이 확인된 금액을 말하며,

2) 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해건물의 신축대금으로 지급하는 금액과 기존의 임대건물을 매입할 때 매입대금과 상계한 전세보증금은 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하므로 당초처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건 임대보증금 31억3천만원을 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보아 총수입금액을 계산할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제29조 제1항(90.12.31 개정 후)에 「거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.」고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제58조 제3항(90.12.31 신설 후)에 「법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간 중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액」이라고 규정하고 있다.

한편 청구인이 91년도 중에 임대하고 받은 임대보증금은 91.12월말 현재 OO은행 18억원을 포함하여 31억3천만원, 91.1.1부터 3.31까지 OOO(8, 9층) 2억원 및 91.1.1부터 5.31까지 OOO(7층) 1억원이며 OO상호신용금고 차입금 2억4천만원을 변제한 사실과 청구인이 91년 종합소득세 신고시 부동산 임대업과 관련한 총수입금액은 117,992,148원으로서 임대보증금(31억3천만원)에 금융기관의 이자율(10%)을 곱하여 산출한 금액에 미달하여 처분청은 위 규정에 의하여 계산한 268,753,424원을 총수입금액에 가산하여 과세표준과 세액을 결정한 사실이 확인되는 바, 위 임대보증금 31억3천만원이 차입금의 상환에 충당된 것인지 여부를 확인할 수 있는 입증자료가 없을 뿐만 아니라 건물을 신축하여 임대사업을 개시하는 부동산임대업자가 신축부동산을 대여하고 받은 보증금 등으로 당해건물의 신축대금으로 지급하는 것은 소득세법 제29조 제1항에서 규정한 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다 할 것이다. (소득 22601-1106, 91.5.30 동지) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.