실지거래가액으로 신고한 부동산 중 건물을 기준시가에 의거 과세한 처분의 당부(기각)

건물의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하므로 처분청의 건물 양도차익 산정방식은 잘못된 점은 있으나 건물의 양도차익을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의거 올바르게 산정하는 경우 과세처분보다 청구인에게 불리한 경우가 됨

1. 처분개요

가. 청구인은 ’82.10.2 경기도 과천시 OO동 OOOOOOO 대지 249.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 쟁점토지 지상에 ’90.12.4 건물 328.17㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 ’92.9.22 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였다.청구인은 ’93.5.31 과세표준확정신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액을 163,036,020원(쟁점토지의 취득가액은 42,000,000원, 쟁점건물의 취득가액은 121,036,020원)으로 하고, 쟁점부동산의 양도가액을 160,000,000원으로 하여 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점토지의 취득가액과 쟁점부동산의 양도가액은 청구인의 신고내용을 인정하면서, 쟁점토지의 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지에 상당하는 금액인 138,491,041원으로 하고, 쟁점토지의 취득가액은 청구인의 신고가액인 42,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고, 쟁점건물은 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의거 양도차익을 산정(취득 및 양도당시의 기준시가액 계산이 잘못되었음이 확인됨)한 후 ’98.3.2 청구인에게 ’92년 귀속분 양도소득세 33,945,420원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.3.31 심사청구를 거쳐 ’98.7.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점건물은 청구인이 직접 주관하여 신축하였으며 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점건물 신축비용 121,036,020원은 사실임에 틀림이 없으므로 이를 부인한 처분은 부당하다.국세청장이 심사청구시 지적한

① 증빙서류상 대금수취인이 불분명한 것은 수령자를 확인하여 그 확인서를 제출하며,

② 공사기간 전의 영수증(88.10.4 신발장 대금 1,190,000원)은 특별할인을 하여 미리 구입한 것이고,

③ 청구외 OOO에게 발행된 영수증은 청구인의 장인인 OOO이 물건 구입시 청구인 대신 OOO의 성명을 기재한 것으로서 상거래상 흔히 있을 수 있으며,

④ 증빙서 일부의 날짜가 ’88년에서 ’89년으로 수정되어 있는 것은 쟁점건물을 신축하기 위한 자재를 미리 확보하기 위하여 신축년도 전해인 ’88년 말에 구입하였으나 건축허가 이후의 증빙만 인정되는 것으로 잘못 알고 수정한 것이고,

⑤ 전기공사는 사실상 기초공사와 동시에 이루어지는 것으로 정당하며, 페인트공사비도 재료비는 ’89년 3월중에 지출되었으나 공사비는 6.20까지 지출되었으며, 미장공사비도 ’89.3.20, ’89.4.15 각 1,000,000원, ’89.4.30 2,000,000원, ’89.5.25 2,000,000원, 89.6.30 1,000,000원등 7,000,000원이 하자없이 정당하게 지출되었던 것으로서 청구인이 신고한 쟁점건물 신축비용은 사실임에 틀림이 없으므로 신고내용을 인정하여 이 건 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 취득가액중 이 건 토지 취득금액인 42,000,000원과 쟁점부동산의 양도가액 160,000,000원은 처분청에서 쌍방 거래사실확인서등에 의해 실지거래가액으로 인정하여 다툼이 없으나, 청구인은 이 건 청구에서 처분청이 인정하지 아니한 ’89.3.18～’89.12.10 기간동안의 쟁점건물 신축공사비 121,036,020원이 사실이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.청구인은 영수증, 거래명세표, 간이세금계산서, 물품납품확인서, 장부사본을 제시하면서, 청구인이 직접 쟁점건물을 신축하였으므로 신고한 쟁점건물 신축공사비용이 사실이라고 주장하나, 청구인이 제시한 증빙서류상 대금수취인의 인적사항이 불분명하고 공사기간 전후인 ’88년 및 ’89년도분 영수증 및 청구인이 아닌 청구외 OOO에게 발행된 간이세금계산서가 다수 있으며 일부 증빙의 날짜가 ’88년에서 ’89년으로 수정되어져 있는 것으로 확인되고, 또한 쟁점부동산의 건축허가일이 ’89.3.18이나 건축허가 직후에는 바로 이루어질 수 없는 ’89년 3월과 4월에 페인트·미장공사 및 전등구입 대금이 지급된 것으로 기재되어 있는 점등 청구인이 제시한 증빙서류상 금액이 실제로 쟁점건물의 신축에 사용되었는지가 불분명하여 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산 중 쟁점건물을 기준시가에 의거 과세한 처분의 당부나. 관계법령(1)소득세법 제96조제1호 및같은법 제97조제1항 제1호와같은법시행령 제166조제4항 제3호·제5항 제2호 및 같은법시행령 부칙(’95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조·제8조 제2항을 이 건과 관련하여 종합하면, “토지 또는 건물의 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액은 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물의 취득가액(건물신축가액)에 대하여 심사청구시 항변자료로 제출한 거래상대방과의 간이세금계산서, 영수증 및 확인서와 신축관련 장부 등을 다시 제시하면서, 거래증빙 등이 불확실하다고 지적한 전술한 심사결정내용을 반박하고 있어 이를 살펴본다.청구인이 제시하고 있는 신축관련 장부는 지급연월일과 지급처가 명확하게 기재되어 있지 않으며, 제출된 거래증빙 등만 보아서는 청구인과 거래한 상대방이 이러한 거래에 대하여 관할세무서에 거래사실을 신고하였는지 여부가 확인되지 아니하고, 거래상대방 중 일부는 부가가치세 일반과세사업자라고 인정을 하면서도 교부받은 세금계산서는 전혀 없는 점으로 보아 청구인이 주장하는 건물신축관련 거래가 제시된 간이세금계산서, 영수증 및 확인서 등과 일치하게 이루어졌는지 여부가 여전히 불분명하다고 아니할 수 없으므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.

(2) 처분청의 결정결의서 및 의견서를 살펴보면, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액(121,036,020원)은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의거 양도차익을 산정하는 것으로 되어 있으나, 처분청이 적용한 쟁점건물의 양도가액 21,508,959원은 쟁점건물 양도당시의 기준시가액(38,265,120원)이 아니라 청구인이 신고하고 처분청이 인정한 쟁점부동산의 양도가액 160,000,000원을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분한 후 쟁점건물에 상당하는 금액으로서 쟁점건물의 실지거래가액이라 볼 수 있으며, 처분청이 적용한 쟁점건물의 취득가액 34,131,462원도 쟁점건물 취득당시의 기준시가액 30,696,900원과는 차이가 있는 것으로 확인된다.쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다고 본다면, 관련법령에 의거 쟁점건물의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하므로 처분청의 쟁점건물 양도차익 산정방식은 잘못된 점은 있으나 쟁점건물의 양도차익을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의거 올바르게 산정하는 경우 이 건 과세처분보다 청구인에게 불리한 경우가 되므로국세기본법 제79조제2항에 규정하고 있는 불이익변경금지조항에 의거 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 본다.

라. 결 론따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.