쟁점부동산의 증·개축공사로 인하여 설비 및 개량비로 소요된 실지금액이 확인되는지 여부(경정)

쟁점부동산의 양도소득 계산시 쟁점부동산의 증개축 공사에 소요된 재료비등을 필요경비로 인정하여 당해 과세표준과 세액을 산정하여 당초 처분을 경정함이 정당함

1. 사 실청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOOO에 주소를 두고 춘천시 OOO동 OOOOO 소재 대지 296.5㎡, 건물 366㎡의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.7.30. OO공사를 통하여 OO은행과 매매가액 38,000,000원에 취득하여 동 시설의 내부구조 및 용도를 변경개축공사한 후 89.6.17. 개인에게 양도하고 예정 및 확정신고를 하지 아니한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도차익계산시 취득가액은 법인과의 실지거래가액 38,000,000원으로, 양도가액은 청구외 OOO과의 실지거래가액인 97,000,000원으로 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세 41,105,100원 및 동 방위세 8,221,020원을 91.1.13. 결정고지하자,청구인은 이에 불복하여 91.3.18. 심사청구를 거쳐 91.6.11. 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장청구인이 쟁점부동산을 88.7.30. OO공사를 통해 OO은행과 매매계약으로 취득하여 동 부동산 내부시설의 구조 및 용도 변경등 실지로 증·개축공사를 한 후 청구외 OOO에게 양도한 것이므로 쟁점부동산 증·개축에 소요된 설비 및 개량비 59,618,830원을 양도차익계산시 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산에 대한 자본적 지출액으로 개량비 59,618,830원을 공제하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점부동산에 대한 자본적 지출의 증빙이 사적인 확인서일 뿐 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없어 이를 정당한 경비로 인정할 수는 없다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 증·개축공사로 인하여 설비 및 개량비로 소요된 실지금액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 88.7.30. OO은행으로부터 취득하여 89.6.17. 청구외 OOO에게 양도하고 소정기한내에 예정 및 확정신고를 하지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정하였음이 처분청 관련자료에 의하여 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 처분청이 결정한 쟁점부동산의 취득가액 38,000,000원과 양도가액 97,00,000원에는 다툼이 없으나, 쟁점부동산의 증·개축에 소요된 공사비 59,618,830원을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다. 먼저 이 건과 관련된 법령규정을 보면,소득세법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액.

다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있고, 그 제2호에서 “설비비와 개량비”를 규정하고 있으며,동법 시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제1항에서 “법 제45조 제1항 제1호 단서에서 「취득에 소요된 실지거래가액」이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액”이라고 규정하고 있고,동법 시행령 제86조(감가상각 자산의 취득가액등) 제1항에서 “자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다”고 하면서 그 제1호에서 “매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다”고 규정하고 있으며,동법 시행령 제94조제2항에서 “법 제45조 제1항 제2호에서 「설비비와 개량비」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. (생략)”으로 규정하고 있다.다음으로 쟁점부동산의 증·개축공사의 사실관계를 보면, 청구인은 당초 여관건물인 쟁점부동산을 취득하여 방 24개로 된 내부구조를 주거용 임대주택으로 용도변경을 하면서 방 16개와 부엌 14개로 증·개축공사를 한 사실이 청구인이 제시한 임대계약서 및 임차인의 주민등록표 그리고 증·개축공사비 지출명세와 쟁점부동산의 평면도등에 의하여 알 수 있는 바, 청구인이 쟁점부동산의 증·개축공사비로 지급한 재료비와 인건비등이 확인되는지를 당해 간이세금계산서 및 증빙자료등에 의하여 살펴본다.청구인은 쟁점부동산의 재료비로 21,335,960원을 지급하였다고 하나 동 금액중 13,243,150원(62.1%)만이 간이세금계산서 등 증빙자료와 일치하고 그 거래사실이 확인되고 있다 할 것이고, 쟁점부동산의 인건비로 공사자 10명에 대하여 27,965,000원을 지급하였다고 하나 동 금액중 10,210,000원(36.5%)만이 실지공사자로 확인된 청구외 OOO외 4명에게 지급된 사실이 당해 영수증등에 의하여 확인되고 있고, 88.5월부터 동년 7월까지 3개월동안 쟁점부동산의 증·개축 공사기간에 청구인은 식사대 7,075,400원을 지급하였다고 하나 동 금액중 간이세금계산서등에 의하여 확인되는 3,537,700원만을 청구인이 실지지급한 것으로 인정된다 할 것이다.또한 청구인이 쟁점부동산의 공과금으로 3,242,471원을 지급하였다고 하나 청구인이 쟁점부동산 매입시 취득원가에 포함되는 등록세 및 취득세 1,909,572원은 당초 결정시 필요경비로 공제하였음이 처분청 결정결의서에 의하여 확인되고 있고, 나머지 공과금에 대하여는 이에 대한 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장 이유없다.

따라서 쟁점부동산의 양도소득계산시 필요경비로 인정되는 금액은 전시 법령규정에 의하여 재료비, 인건비, 식대 등을 합한 26,990,850원(청구주장 금액의 45.3%)만이 관련 증빙자료에 의하여 확인된다 할 것이다.그러므로 이 건 쟁점부동산의 양도소득 계산시 쟁점부동산의 증·개축 공사에 소요된 재료비등 26,990,850원을 필요경비로 인정하여 당해 과세표준과 세액을 산정하여 당초 처분을 경정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.