주택채권의 매각차손을 양도차익계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

주택채권 매각차손이 발생하였다는 객관적인 사실이 주택채권 양수인의 확인서만으로는 신빙성이 없기 때문에 청구인 주장을 받아들일 수 없음

1. 원 처분개요 청구인은 서울특별시 성동구 OO OOOOO OOOO OOOO(25평형) (이하 “쟁점아파트”라 한다)을 89.8.14 분양가 31,712,000원에 분양계약하면서 제2종국민주택채권 36,030,000원을 매입하였다. 청구인은 90.6.20 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 자산양도차익예정신고를 하였으나 처분청은 양도가액을 65,000,000원, 취득가액을 31,712,000원으로 한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 92.1.16 청구인에게 양도소득세 11,567,900원 및 동 방위세 2,654,690원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.2.20 심사청구를 거쳐 92.4.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트를 우선적으로 분양받기 위하여는 주택채권을 필수적으로 매입하여야 하며, 계약금등의 지급을 위하여 즉시 청구외 OOO에게 9,360,000원에 매각하였으므로 주택채권매각차손인 26,670,000원은 취득원가로서 필요경비에 산입하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점아파트의 양도는 1년이내 단기거래로서 실지거래가액으로 결정하였으며, 주택채권 매각차손이 발생하였다는 객관적인 사실이 주택채권 양수인의 확인서만으로는 신빙성이 없기 때문에 청구인 주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

주택채권의 매각차손을 양도차익계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제45조 제1항 제1호에서 양도차익계산시 양도가액으로 공제할 필요경비는 「당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고, 같은법 시행령 제86조 제1항 및 제94조 제1항에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이란 고정자산의 매입당시의 가액(등록세, 취득세 기타 부대비용 포함한다)이라고 규정하고 있다.

1) 청구인이 쟁점아파트를 분양받을 때 시공자인 OOOO주식회사의 “OOOO OO아파트 공급안내”를 보면 “제2종 국민주택채권 고액매입 약정자순”으로 당첨자를 선정한다고 되어있는 바, 아파트를 우선적으로 공급받기 위하여는 위 채권을 매입하여야 함이 필수적인 것으로 보아야 하며, 통상적으로 매입한 주택채권은 아파트 계약시 계약금으로 충당하기 위하여 매각하는 것이 보통이므로, 이를 양도함으로서 발생한 매각차손은 분양가액과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 포함된다고 보아야 한다.(같은 의견 대법원 87누757, 88.1.19 국심 89서195, 89.5.10등)

2) 청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 89.8.14 제2종 국민주택채권을 36,030,000원상당[5,000,000원권 7매 (OOOOOOOOOO～OOOOOOOOOO), 1,000,000원권 1매(OOOOOOOOOO) 및 10,000원권 3매(OOOOOOOOOO～OOOOOOOOOO)을 매입하였음이 청구외 OOOO은행에 매입신청한 자료에 의하여 확인되고, 청구외 OOO에게 같은 날 위 채권을 9,360,000원에 양도한 사실이 확인되고 있고(청구외 OOO가 위 채권을 매입하여 사건조사일 현재까지도 소지하고 있음이 확인됨), 당시의 제2종 국민주택의 채권 시세가 채권 액면가의 25～26%인 점에서 청구인의 매각가액은 신빙성이 있다. 위 내용을 종합하여 보면 청구인이 쟁점아파트를 분양받으면서 매입한 주택채권을 당시의 시세에 따라 매각하여 발생한 차액 26,670,000원은 취득원가에 포함되는 부대비용으로 보아 양도차익 계산시 공제함이 타당하다고 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.