청구인이 1994.10.31 아파트를 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

명의신탁에 따라 분양계약한 후 2차 중도금까지 불입한 상태에서 ○○에게 양도하였고 ○○는 매매계약서 단서에 의하여 아파트를 청구인 명의로 소유권이전 한 후 청구외 ○○에게 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 청구인의 분양권 취득 및 양도가액을 재조사하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 양도한 재산을 아파트로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 취소를 면하기 어렵다고 판단됨

1. 원처분의 개요처분청은 등기부등본상 경기도 성남시 분당구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOOO 아파트(84.970㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)가 청구인이 1993.7.16 분양 취득하여 1994.10.31 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다 하여 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것으로 보아 1998.6.12 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 15,827,050원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1998.7.11 심사청구를 거쳐 1998.11.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점아파트를 양도한 것이 아니라 청구인의 청약예금통장으로 쟁점아파트를 1991.8.7 분양받아 계약금 11,430,000원과 1, 2차 중도금조로 각각 5,710,000원을 불입한 상태에서 권리금 2,000,000원을 포함하여 1992.10.15 매매대금 27,850,000원에 청구외 OOO에게 양도한 것이므로 청구인이 쟁점아파트를 위 OOO에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 위 등기내용과 달리 실질에 있어서는 아파트를 분양받은 이후 중도금 납부의 어려움 등으로 1992.10.15 청구외 OOO에게 “아파트 당첨권”을 양도하였고, 청구외 OOO가 이를 다시 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하며, 관련 계약서 등을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면,

(1) 청구인과 청구외 OOO간에 1992.10.5 작성된 아파트 매매계약서에 의하면, 청구인이 이미 납입한 쟁점아파트 계약금 및 1차 중도금 17,140,000원과 연체한 중도금 등을 포함 27,850,000원을 매매대금으로 하여 일시불로 지불하기로 하고, 명의이전은 입주와 동시에 하기로 약정한 사실을 알 수 있으나, 위 매매대금이 언제 어떠한 방법으로 지불되었는지에 대한 입증자료는 제시되지 않아 그 확인이 불가능하다.

(2) 청구외 OOO와 OOO간에 작성된 부동산매매계약서에는 1994.11.2을 잔금지급 약정일로 하여 부동산을 매매한 것으로 되어 있으나, 매매부동산이 불분명하여 이를 청구외 OOO에게 쟁점아파트의 취득경위에 대하여 사실조회를 한 바, 청구외 OOO은 쟁점아파트를 1994.11.2 매매대금 105,000,000원에 청구외 OOO로부터 취득하였다는 내용의 문답서를 회신하고 있어 청구인이 1994.10.31 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 사실관계를 소홀히 한 잘못이 인정된다.

(3) 다만, 청구인은 청구외 OOO에게 “아파트 당첨권” 상태로 양도하였음을 객관적으로 확인할만한 구체적 입증자료를 제시하지 못하고 있는 반면에 쟁점아파트가 준공된 이후에도 1년 3개월 이상 청구인 명의로 소유권이 되어 있었던 점과 1993.7.20 청구인을 채무자로 하여 쟁점아파트에 근저당권이 설정된 점 등에 비추어 1992.10.15 부동산을 취득할 수 있는 권리인 “아파트 당첨권” 상태로 양도되었다고 단정하기에도 어렵다. 따라서 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 언제 어떠한 상태에서 양도하였는지에 대한 재조사를 통하여 이 건 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 1994.10.31 쟁점아파트를 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제2호의 규정에 의하면 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 규정하고 있고,같은법 시행령 제44조제4항에서는 법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다고 규정하고 각호중 제1호에서 “지상권·전세권과 등기된 부동산임차권” 제2호에서 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리포함)를 규정하고 있다.

(2)소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 “가”목의 규정에 의하면 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 법 제23조 제1항 제1호(토지 또는 건물의 양도) 제2호(대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도) 제5호(기타자산)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가를 원칙으로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고 이의 위임을 받은소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항에서는 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 “가”목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 각호중 제2호 “가”목에서는 제44조 제4항 제2호(부동산을 취득할 수 있는 권리)를 규정하고 있고, 소득세법 기본통칙 2-7-2...23는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시를 규정하고 있는데 그 제4호에서는 “부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리”를 들고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하고 있는 1992.10.15자 매매계약서에 의하면, 매매대금은 27,850,000원이고 그 매매대금은 일시불로 지급하는 것으로 되어 있고 매도인은 “OOO 代 OOO”, 매수인은 OOO, 중개인 없이 쌍방합의로 되어 있는데 위 OOO는 청구인 OOO의 어머니이고 쟁점아파트는 위 OOO의 여동생 남편인 OOO의 동료인 OOO의 소개로 OOO에게 양도하여 소개인 없이 쌍방 합의로 되어 있다고 위 OOO는 진술하고 있다.

(2) 위 매매계약서 단서에 의하면 본 계약은 아파트 계약금 11,430,000원, 1차 중도금 5,710,000원, 권리금 2,000,000원 및 5차 중도금까지의 연체이자를 포함하여 매매대금이 27,850,000원으로 기재되어 있으나, 심판청구시에는 1차 중도금은 물론 2차 중도금까지 납부한 것으로 되어 있어 이를 조사한 바, 쟁점아파트의 분양대장 내용에 의하면 청구인은 쟁점아파트를 1991.8.7 분양계약하였고 2차 중도금은 1992.7.29 납부한 것으로 되어 있으므로 비록 매매계약서에 1차 중도금만 납부한 것으로 기재되어 있다고 하더라도 이 건 매매계약일인 1992.10.15에는 1, 2차 중도금까지 납부하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고 이 건 아파트 계약금 1, 2차 중도금과 청구주장 권리금을 합한 가액은 24,850,000원인데 이 금액을 매매대금 27,850,000원에서 차감하면 3,000,000원이 계산되므로 그 금액이 5차 중도금까지의 연체이자로 보이고, 또한 청구인이 제시하고 있는 이 건 매매계약서 단서에 의하면 위 OOO는 입주와 동시에 원매자인 청구인 명의로 등기후 모든 제세공과금(취득세, 등록세, 양도소득세)을 부담하기로 되어 있음이 확인된다.

(3) 청구인은 위 OOO가 쟁점아파트를 담보로 하여 대출을 받는다고 하여 청구인 명의로 3,000만원을 대출받게 하여 주고, 또한 청구인의 어머니인 OOO 명의로 신용대출로 2,000만원을 받게 하여 주었으나 위 OOO가 대출이자를 갚지 못하여 청구인이 OO은행과의 거래가 중지되는 등 어려움을 당하게 되어 이 건 과세처분전인 1994.9.6에 위 OOO의 아들인 OOO에게 1994.9.10까지 이자 및 손해배상을 하고 소유권을 이전해 가라는 내용증명을 발송하였음이 확인되고 있고 이후 1개월 20일이 경과한 1994.10.31에 쟁점아파트는 청구외 OOO에게 소유권이 이전되었음이 확인되고 있다.

(4) 국세청장은 쟁점아파트 매수자인 OOO에게 그 취득경위를 우편으로 조회한 바, 위 OOO은 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득한 것이 아니라 위 OOO로부터 105,000,000원에 취득(1994.9.20 계약금조로 1천만원, 1994.10.12 중도금으로 3천만원, 1994.11.2 잔금으로 6천5백만원)하였다고 회신하면서 동 거증으로 매매계약서 사본을 제시하고 있다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 등기부등본상 쟁점아파트가 청구인 명의로 소유권이전된 사유는 청구인과 위 OOO가 1992.10.15 매매계약 당시에 쟁점아파트는 청구인 명의로 등기하되 그 대신 취득세, 등록세, 양도소득세 등을 위 OOO가 부담하는 조건으로 매매계약을 하게 됨에 따라 청구인 명의로 소유권이 이전된 것으로 판단되고 청구인의 이 건 거래관계는 청구인이 쟁점아파트를 1991.8.7 분양계약한 후 2차 중도금까지 불입한 상태에서 위 OOO에게 양도하였고 위 OOO는 매매계약서 단서에 의하여 쟁점아파트를 청구인 명의로 소유권이전 한 후 청구외 OOO에게 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 전시 규정에 의하여 청구인의 분양권 취득 및 양도가액을 재조사하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 양도한 재산을 쟁점아파트로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분은 취소를 면하기 어렵다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로국세기본법 제81조및 65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.