분양대행 계약서상 용역 공급이 완료된 것으로 보아 분양대행 수수료에 대해 부가가치세를 과세한 처분의 당부

부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 것을 고려할 때, 결과적으로 분양대행계약서와 시행관리대행계약서에 기재된 업무의 범위에 상응한 용역을 청구법인이 ooo산업에 제공한 것으로 보이고, 처분청이 파악한 분양 사례에 의하면 분양 업무를 청구법인이 수행한 것으로 보이므로 ooo산업과 체결한 약정에 따른 용역을 청구법인이 제공한 대가로 쟁점부동산 중 일부를 대물변제 받은 것으로 보아 처분청이 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구법인은 부동산 임대분양 대행업을 영위할 목적으로 설립된 법인으로 청구법인의 거래처인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 대한 세무조사 결과, 처분청은 청구법인이 2012년 제1기 부동산 시행관리 대행수수료 OOO원과 분양대행 수수료 OOO원의 매출신고를 누락한 것으로 보아 2017.7.3. 청구법인에게 2012년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정고지하였다.

나. 이에 청구법인이 2017.9.29. 이의신청을 제기한 결과 용역의 공급시기가 2012년 제2기 이후라는 이유로 당초 처분이 취소되었고, 처분청은 부동산 시행관리 대행수수료 전부와 분양 대행수수료 중 OOO원의 공급시기를 2012년 제2기로 보아 2018.1.5. 청구법인에게 2012년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정고지하였으며, 분양대행수수료 OOO원의 공급시기를 2013년 제1기로 보아 2018.2.14. 청구법인에게 2013년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.3.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2008년 2월 OOO과 OOO 소재 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 시행관리 대행계약을 체결하였으나 쟁점부동산은 유치권 행사로 인하여 전혀 분양이 이루어지지 않아 2014.11.25. 청구인과 OOO은 당초 대행계약을 파기하고 분양수수료를 지급하지 않았음을 확인하는 확인서를 작성하였다. 청구법인은 쟁점부동산과 관련한 분양대행업무를 수행한 사실이 없음에도 분양대행수수료 등을 매출누락한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 801호를 제외한 건물 전체가 소유권이전이 되어 실질적인 분양이 되었고, 청구법인과 OOO간에 체결한 분양대행계약서상 조합원이 계약을 할 경우와 시공업체에 대물처리를 할 경우에도 분양으로 인정하도록 약정하였으며, OOO은 청구법인에 대한 분양수수료 OOO원을 확인하는 ‘분양수수료 내역서’에 날인한 사실이 있고, 청구법인의 대표이사인 OOO이 분양 업무를 주도적으로 수행한 사실, 청구법인과 OOO이 체결한 약정서와 분양계약서에 의하면 시행대행관리비와 분양수수료 정산을 위해 쟁점부동산의 일부인 상가 201301호를 청구법인에게 대물로 제공한 사실이 확인되므로 청구법인이 쟁점부동산 분양대행용역을 수행하여 용역의 공급이 완료되었고, 그 대가로 OOO으로부터 쟁점부동산의 상가 일부를 받았음이 확인된다.

따라서 쟁점부동산의 분양이 전혀 이루어지지 않아 분양대행용역을 수행한 사실이 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

분양대행 계약서상 용역 공급이 완료된 것으로 보아 분양대행 수수료에 대해 부가가치세를 과세한 처분의 당부나. 관련 법률부가가치세법제11조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.제57조【결정과 경정】

① 납세지 관할 세무서장, 납세지 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 이 조에서 "납세지 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 해당 예정신고기간 및 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

2. 예정신고 또는 확정신고를 한 내용에 오류가 있거나 내용이 누락된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 OOO과 체결한 계약서를 보면 주요 내용이 아래와 같은 것으로 나타난다.(가) 청구법인은 OOO과 2012년 5월 쟁점부동산에 대한 ‘시행관리대행계약’을 체결하였고 그 주요 내용은 다음과 같다.OOO(나) 청구법인은 OOO과 2012.3.12. 쟁점부동산 분양과 관련하여 ‘분양대행계약’을 체결하였고, 그 주요내용은 다음과 같다.OOO

(2) OOO 대표이사의 날인이 있는 ‘분양수수료내역서(날짜 미상)’에 의하면 분양수수료 항목에 상가 OOO원, 주택 OOO원, 합계 OOO원이 기재되어 있고, 청구법인과 OOO이 2012.9.10. 체결한 ‘약정서(201호)’에 의하면 시행대행관리비와 분양수수료 정산과 관련하여 미지급 대금을 대신하여 OOO은 쟁점부동산 2층을 청구법인에게 대물로 변제하되 그 가격은 분양가액의 70%에 해당하는 OOO원으로 하고, 2012년 12월까지는 OOO이 쟁점부동산 2층에 대한 권리를 가지며 대물가격보다 높은 가격에 매매되는 경우 대물가격을 초과하는 부분은 청구법인과 OOO이 똑같이 분배하고, 2013년 1월부터는 청구법인이 쟁점부동산 2층에 대한 권리를 청구법인이 갖도록 하면서 보유기간 중 이자 및 세금은 청구법인이 부담하기로 하는 내용이 기재되어 있다.

(3) 청구법인은 2012.9.24. 시행관리대행대금 대신 쟁점부동산 상가 301호를 대물로 지급받되 청구법인은 쟁점부동산 상가 301호를 분양하여 시행관리대행비용을 제외한 차액을 OOO에 지불하기로 하는 특약이 있는 상가분양계약을 OOO과 체결하였고, 301호 상가과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) ‘권리의무승계 서약서(날짜미상)’ 위 분양권 계약과 관련한 권리의무는 청구법인으로부터 OOO에게 승계된 것으로 나타나고, OOO과 청구법인이 작성한 약정서(2012년 10월)에 의하면 쟁점부동산 상가 301호는 OOO 명의로 청구법인과 OOO이 60:40으로 취득하기로 하되 매매임대시 발생한 이익은 위 비율에 따라 분배하기로 하며, 세금 관련 부분은 청구법인이 책임지기로 한 것으로 나타난다.(나) OOO 명의로 OOO의 배우자 OOO이 작성한 확인서(2014.4.28.)에 의하면 2012년 10월 경 청구법인 대표이사 OOO을 통해 쟁점부동산 301호 상가를 대출금 OOO원을 승계하는 것을 대가로 하여 취득하였고, 환급받은 매입세액을 OOO에게 송금하였지만 대출이자, 관리비, 광열비, 재산세 등은 OOO이 부담하고 있는 것으로 나타난다.(다)청구법인은 2012.9.24. OOO으로부터 공급가액 OOO원의세금계산서를 수취한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산 상가 401호 분양과 관련하여 매수인 OOO의 확인서(2014.4.28.)에 의하면, OOO은 청구법인의 대표 OOO을 통해서 401호를 취득한 것으로 나타나고, 쟁점부동산 주택 703호 분양계약서에는 청구법인의 대표 OOO이 대리인으로 서명되어 있으며, 쟁점부동산은 2012.8.24. 사용승인 및 준공되어 801호를 제외한 쟁점부동산은 2012.9.24.부터 2013.3.21.까지의 기간에 제3자에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 것으로 나타난다.

(5)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여살피건대,청구법인은 쟁점부동산의 유치권 행사로 분양대행을 할 수 없어 용역의 공급이 이루어지지 않았다고 주장하나, 쟁점부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 것을 고려할 때, 결과적으로 분양대행계약서와 시행관리대행계약서에 기재된 업무의 범위에 상응한 용역을 청구법인이 OOO에 제공한 것으로 보이고, 처분청이 파악한 분양 사례에 의하면 분양 업무를 청구법인이 수행한 것으로 보이므로 OOO과 체결한 약정에 따른 용역을 청구법인이 제공한 대가로 쟁점부동산 중 일부를 대물변제 받은 것으로 보아 처분청이 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.