실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 양도소득세 부과한 처분의 당부(기각)

토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.8.14 주식회사 OOO(OOO OOO OOO OOOOOOO OOOOOO OO OO, 이하 매수자 “OOO”라 한다)에 OOO OOOO OOO OOO OOOOOO 임야 6,096㎡ 외 5필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 2003.10.22 처분청에 실지거래가액(양도가액 1,050,000,000원, 취득가액 976,289,358원)에 의한 양도소득세 804,140원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 양도당시 매매계약서에 매수자 (주)OOO가 중도금 750,000,000원을 (주)OOOOOOOO의 융자금 750,000,000원으로 대체하여 지급한다고 기재되어 있지만, 그 당시 (주)OOOOOOOO의 대출금(잔액)은 450,000,000원으로 확인되므로 청구인이 제출한 양도계약서를 실제 계약서로 볼 수 없다 하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2008.5.16 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 49,772,570원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2003.8.14 쟁점토지를 양도하면서 매수자 OOO로부터 1,050,000,000원을 지급받았고, 2001.11.15 쟁점토지를 취득하면서 OOO(OOO OOO OOO OOOOOOO)에게 1,025,000,000원을 지급하였으므로 처분청이 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 경정한 것은 근거과세원칙에 위배된다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 양도당시 매매계약서에 매수자 OOO가 중도금 750,000,000원을 (주)OOOOOOOO의 융자금으로 대체한다고 기재되어 있지만, 매매계약 체결당시 (주)OOOOOOOO의 대출금은 450,000,000원으로 확인되므로 청구인이 제출한 양도계약서는 실제 매매계약서로 볼 수 없다. 이와 같이, 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 제출한 경우(2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우 에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3)소득세법 제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에는 청구인이 2000.4.12 OOO으로부터 쟁점토지의 소유권을 취득(원인일; 2000.4.11)한 후, 2003.8.14 (주)OOO에 쟁점토지의 소유권을 이전(원인일; 2003.7.15)하였음이 나타나고 또한, 쟁점토지의 등기부등본에는 (주)OOOOOOOO가 1997.7.23 쟁점토지에 근저당권을 설정(OOO OOO, OOOOOO OOO,OOO,OOOO)하여 2003.8.14 이를 해지하였음이 나타난다.

(2) 청구인이 처분청에 신고한 양도소득세 신고서(2003.10.22)에는 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지거래가액(양도가액 1,050,000,000원, 취득가액 976,289,358원)으로 계산하여 양도소득세 804,140원을 신고·납부하면서 2003.6.15자 양도계약서 및 매수자 OOO의 거래사실확인서(일자 미기재), 2000.1.15자 취득계약서를 첨부하였음이 확인된다.

(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 2003.6.15자 양도계약서에는 매수자 OOO가 청구인으로부터 쟁점토지를 1,050,000,000원에 취득하면서 중도금 750,000,000원을 (주)OOOOOOOO의 융자금으로 대체한다고 기재되어 있고, 매수자 OOO의 거래사실확인서(일자 미기재)에는 매매대금 1,050,000,000원 중 중도금 750,000,000원을 금융기관의 융자금으로 대체한다고 기재되어 있으며, 2000.1.15자 취득계약서에는 청구인이 OOO으로부터 OOO OOOO OOO OOO OOOOOO 등 14필지 토지(쟁점토지 포함)를 1,025,000,000원에 취득한다고 기재되어 있다.

(4) 처분청의 양도소득세 조사복명서(2008년 3월) 내용 중 양도가액 조사부분에는 쟁점토지의 매매계약서에 중도금 750,000,000원을 매수자 OOO가 (주)OOOOOOOO의 융자금으로 대체한다고 기재되어 있지만, (주)OOOOOOOO(O OOOO OOOOOOOOOOO)의 여신거래내역서에는 이 건 매매계약 체결당시(2003.6.15) 대출금 잔액이 450,000,000원으로 확인되고, 쟁점토지 양도당시(2003.8.14) 이를 전액 상환하였음이 확인되므로 청구인이 제출한 매매계약서는 사실과 다른 매매계약서에 해당한다. 따라서, 쟁점토지의 양도가액이실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도가액을 계산함이 타당하다고 기재되어 있고, 취득가액 조사부분에는 쟁점토지의 등기부등본에는 전 소유자가 OOO으로 나타남에도 청구인은 OOO과 매매계약을 직접 체결하거나 대금을 지급한 사실이 없고, 제3자인 OOO가 계약을 체결하고 대금을 지급한 사실이 확인되므로 청구인이 제출한 취득에 관한 매매계약서를 실지 계약서로 보기 어렵다. 따라서, 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 기준시가로 취득가액을 계산함이 타당하다고 기재되어 있다.

(5) 이를 바탕으로, 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지를 살펴본다.(가) 청구인은 쟁점토지의 양도 및 취득계약서, 매수자 OOO의 거래사실확인서에 의해 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인된다고 주장한다.(나) 하지만, 쟁점토지의 양도계약서(2003.6.15)에는 매수자 OOO가 중도금 750,000,000원을 (주)OOOOOOOO의 융자금으로 대체한다고 기재되어 있지만, (주)OOOOOOOO의 여신거래내역서에는 이 건 매매계약 체결당시 대출금 잔액이 450,000,000원으로 확인되고, 쟁점토지 양도당시(2003.8.14) 이를 전액 상환하였음이 확인되므로 청구인이 제출한 양도계약서는 사실과 다른 계약서로 보인다. 이와 같이 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 양도가액을 기준시가로 계산한 것은 잘못이 없다고 보이고, 또한, 청구인이 전 소유자 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하면서 지급한 거래대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 취득가액 또한 실지거래가액으로 확인되지 아니한다.(다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.