검인계약서상 금액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

매매당사자들이 작성하여 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 계약내용대로 작성되었다고 추정되는 것인바, 청구인은 검인계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 사실에 대하여 입증을 하지 못하고 있으므로, 검인계약서상 금액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO외 2필지 1,612㎡ 및 위 지상 건물 412.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.8.24.OOO으로부터 매매로 취득한 후 쟁점부동산이 4대강 사업부지로 편입됨에 따라 2011.3.4. 국토해양부에 양도(수용)하였으며, 양도소득세 신고시 양도가액은 수용가액인OOO원으로, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사유로 환산가액인 OOO만원으로 하였다.

나. 처분청은 2011년 11월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 실지취득가액을 검인계약서상 매매가액인OOO만원으로 보아 2012.2.3. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

검인계약서 제도는 「부동산등기법」제40조 의 규정에 의한 등기원인을 증명하는 서류로서 미등기전매 등을 방지하고 부동산투기를 근절할 목적으로 시행된 것이나, 본래의 취지와는 달리 취득·등록세의 과세표준이 검인계약서상의 거래금액이 되므로 실지거래가액으로 검인계약서를 작성하지 아니하고「지방세법」상의 시가표준액을 약간 상회하는 금액으로 작성하여 검인을 받는 것이 관행이므로 이를 실지거래가액으로 볼 수 없다. 쟁점부동산의 취득당시 기준시가OOO는 양도당시의 기준시가(OOO의 82.3%에 해당함에도, 본 건 처분시 취득가액으로 한 검인계약서상 거래가액OOO)의 54.5%에 불과한 것은 지가가 급등할 사유가 없는 한 형평에 어긋나는 것으로 부당하다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때 작성한 검인계약서는 그 당시 개별공시지가와 비슷하게 작성한 것으로 실제 시가는 훨씬 높을 것이므로 검인계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 볼 수는 없다.

나. 처분청 의견

청구인은 취득시 작성된 검인계약서는 시가표준액과 비슷하게 관행적으로 작성된 계약서로 실지거래금액이 아니라고 주장하고 있으나, 청구인이 검인계약서 이외에 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 사실이 없으며, 매매당사자들이 작성하여 자치단체장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 검인계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 함에도 청구인은 객관적인 증빙을 제시하고 있지 못하고 있으며, 또한 쟁점부동산의 전소유자인 OOO이 청구인의 시어머니인 사실로 보아 2004.8.24.자 소유권 이전은 실제 매매가 아닌 것으로 보이는 점 등을 감안할 때, 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액은 검인계약서상 거래금액이 아니라 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2004년 8월에 설정·해제된 근저당권 및 가압류 내역은 다음과 같다.

(3) 쟁점부동산의 전소유자인OOO은 청구인의 시어머니이며, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련한 실제 계약서 및 금융거래증빙 등을 제출하지 못하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 검인계약서상 거래금액은 실지취득가액이 아니므로 환산취득가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(조심 2010서913, 2010.10.18. 외 다수)인바, 청구인은 검인계약서가 사실과 다르게 작성되었다고 인정할만한 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 전소유자인 OOO이 청구인의 시어머니로서 특수관계자인 점 등을 감안할 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.