청구인이 주택조합에 가입하여 취득한 토지의 양도가 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하는지 여부(기각)

주택조합에 가입한 후 토지취득하였다가 탈퇴 후 토지양도시 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도가 아닌 토지의 양도임.

1. 원처분 개요청구인은 ’88.4.21 OO제1주택조합에 가입하여 ’88.7.28 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOOOO 대지 41.46㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 ’92.10.18 청구외 OOO에게 소유권이전하였다.청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 예정 및 확정신고를 하지 않았고 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 ’95.1.16 양도소득세 17,498,480원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 ’95.2.23 심사청구를 거쳐 ’95.6.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장주택건설촉진법 제33조에 의하면 동법의 규정에 의한 사업계획의 승인을 받으면 특별한 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없도록 하여 도시재개발의 관리처분과 같은 법적 의미를 부여하고 있으므로 청구인은 사업승인일에 “아파트분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)”를 취득한 것으로 볼 수 있다. 청구인은 OO제1직장주택조합에 가입하고 조합원의 자격 취득을 위해 아파트 분양대금을 납부하였으며, 주택조합의 목적인 아파트 건설사업의 진행을 위하여 아파트 신축용 토지를 취득하였고, 또한 동 토지위에 아파트 신축공사가 주택조합 주관아래 시행 되었다. 청구인은 주택조합에 분양대금만 납부하였을 뿐이고 토지 취득등기는 주택조합이 법인등기가 되지 않았기 때문에 조합원의 연기명으로 등기를 한 것이다. 쟁점토지의 취득등기 후 본인 사정에 의하여 타주택을 취득함으로써 구청의 통보에 의하여 강제적으로 탈퇴당하여 청구인은 이미 주택조합에 납부한 금액을 환불받고 쟁점토지의 등기가 청구인으로 부터 청구외 OOO에게 이전된 것이다. 따라서 쟁점토지의 소유권 등기이전은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로서소득세법 제170조제4항 (가)목에 의거 실지거래가액을 조사하여 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견주택조합은 무주택 조합원의 주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 공동주택(아파트)의 건설, 공급과 이를 위한 자금의 조달과 운영에 관한 필요한 사업을 수행함을 목적으로 하여주택건설촉진법 제44조에 의한 인가를 받아 설립하도록 되어 있으며, 주택조합의 조합원들은 아파트 건축이라는 특정의 목적을 수행하기 위하여 토지의 취득, 건물신축 등에 관한 일정한 권한을 조합에 위탁하여 주택건설사업을 추진하게 하되 공사완료 후에는 위탁자인 조합원 각자에게 그 소유권을 반환하며, 위 사업 시행에 필요한 경비는 조합원들이 부담하는 것이므로 취득한 토지의 실지소유자는 당연히 조합원 각자라 할 것이고 그 조합원인 청구인은 ’88.7.28 취득한 쟁점토지를 ’92.10.19 양도하였으므로 이는 양도소득세가 과세되는 양도에 해당한다 할 것이다. 따라서 청구인은 자산양도차익 예정신고나 확정신고를 한 바 없으므로 실지거래가액에 의한 매매차익이 있는지 여부에 관계없이 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 당초결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 주택조합에 가입하여 취득한 쟁점토지의 양도가 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제4조3항에서 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있고소득세법 제23조제1항 제2호·소득세법 제44조제4항 제2호·소득세법 시행령 제170조제4항 제2호를 종합하여 보면 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도’에 해당하는 때에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하도록 하고 있다.또한소득세법 제23조제4항·같은법 제45조제1항 제1호·같은법시행령 제170조제4항 제3호에서는 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 주택조합에 가입하여 주택을 취득할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으므로 쟁점토지의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 결정고지하여야 한다는 주장이어서 여기에 대하여 살펴보면,청구인은 주택조합에 가입한 후 다른 주택의 취득으로 주택건설촉진법에 의한 지역주택조합원으로서의 자격을 상실하게 됨에 따라 주택조합을 탈퇴한 것은 인정되나, 청구인은 쟁점토지의 합법적인 등기부상 소유자였고 조합원의 자격이 상실됨으로써 조합을 탈퇴하고 청구인 지분의 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아야 할 것이다(같은뜻 국심 94중1047 ’94.5.16 국심 95중638 ’95.7.1)따라서 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려우며 쟁점토지의 양도에 대하여 예정 및 확정신고가 없었던 본 건의 경우 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.