과세대상을 부동산의 양도로 보는 경우 법인으로부터 취득하였다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부(경정)

자료제시 요구에도 증빙제시가 없으므로 권리의 매수인을 상대로 그 가액을 재조사 확인하여 양도차익을 결정하는 것이 타당함.

1. 원처분 개요청구인은 86.7.11 쟁점부동산을 청구외 OOOO은행으로부터 3년분할 6개월균등상환조건으로 34,300,000원에 취득하였다가 89.6.10 청구외 OOO을 매수인으로 변경하는 경개계약을 청구인, 위 OOOO은행 및 OOO 3자간에 체결한 데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 연불조건으로 매수한 것으로 보고 첫회 부불금납입일에 동 부동산을 취득하였다가 위 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 95.5.6 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 12,280,060원 및 동 방위세 2,456,010원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.7.1 심사청구를 거쳐 95.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하였다가 양도한 것이 아니라 동 부동산의 소유자인 OOOO은행으로부터 대금분할 상환조건으로 매수계약을 체결하고 대금을 분납하던 중, 자금사정이 여의치 않아 위 은행의 대리인인 OO공사의 허가를 받아 매수인 변경을 위한 경개계약을 체결하고 원계약에서 탈퇴하면서 청구외 OOO에게 매수계약자로서의 지위를 승계시켰을 뿐이므로, 이 건 과세대상을 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 함에도, 처분청이 과세대상을 “부동산”의 양도로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 부당하다(주청구).

(2) 설사 이 건 과세대상을 부동산의 양도로 본다 하더라도 쟁점부동산은 법인으로부터 취득하고 그 실지취득가액 역시 확인되므로 양도 당시 시행법률에 의하여 양도소득세 신고 유무와 관계없이 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다(예비청구).

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 연불조건으로 쟁점부동산 매매계약을 체결하고 첫회 부불금 지급일 이후에 동 부동산을 제3자에게 양도하였는 바 이는 소유권 취득전이라도 취득시기이후에 양도한 것이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없고,

(2) 또한 쟁점부동산이 OO공사와의 경개계약에 의하여 양도되어 그 거래가액이 확인된다 하더라도 동 부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 분할상환조건으로 매수한 쟁점부동산의 대금을 분할 납부 중 제3자를 매수인으로 변경하는 경개계약을 체결한 경우 양도소득세의 과세대상은 “부동산”인지 아니면 “부동산을 취득할 수 있는 권리”인지 여부(주청구)

(2) 위 과세대상을 부동산의 양도로 보는 경우 법인으로부터 취득하였다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부(예비청구)를 가린다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제1항은 양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을, 그 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발행하는 소득”을 규정하고,같은법시행령 제44조제4항 제2호에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로 규정하고 있으며,자산의 양도 또는 취득시기에 관하여소득세법 제27조에서 위임받은같은법시행령 제53조제1항은 당해자산의 대금을 청산한 날을 양도 또는 취득시기의 원칙으로 하면서 그 예외로 동항 제3호에서소득세법 제51조제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일을 규정하고 있고,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 토지의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며,같은법시행령 제170조제4항에서는 이를 받아 “대통령령이 정하는 경우”로 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있고, 국세청장 훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제2호에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리(예 : 아파트당첨권)을 양도한 때”를 위 국세청장이 지정하는 거래의 하나로 규정하고 있다.

다.

쟁점(1)에 대하여 본다처분청은 청구인이 1회 부불금을 지급한 상태에서 쟁점부동산 경개계약을 체결하였다 하여소득세법시행령 제53조제1항 제3호의 규정에 의거 이 건을 부동산 그 자체의 양도로 보았으나,위 동호에 규정된 자산의 양도 또는 취득시기는 첫회 부불금의 납일일에 양도 또는 취득의 민법상 효과가 발생한다는 취지가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 정당하게 민법상 효력을 발생하였을 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 첫회 부불금의 납입일로 의제하여 양도차익을 계산하는 것에 지나지 않는다 할 것이고, 토지 등 부동산의 매수인이 계약금과 그 대금의 일부만을 지급하였을 경우 그와 같은 사실만으로는 그 토지 등의 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로, 이와 같은 상태에서 경개계약이 이루어지는 등 실질적으로 제3자에게 매수인의 지위를 양여한 경우에는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보는 것이 타당하다 할 것인 바(국심 90중2597, 91.4.24 합동회의 외 다수),청구인이 OOOO은행으로부터 분할상환조건으로 매수한 쟁점부동산의 대금을 분할 납부 중 제3자인 청구외 OOO을 매수인으로 변경하는 경개계약을 체결한 사실에 대하여 다툼이 없는 이 건 양도소득세의 과세대상은 “부동산” 그 자체가 아니라 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아야 할 것이고, 그렇다면 위 관련법령에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이나, 동 권리의 실지취득가액은 34,300,000원(경계계약 체결당시 청구인이 실제 납부한 금액은 29,155,000원임)임이 확인되는 반면, 실지양도가액에 대하여는 당심의 자료제시 요구에도 이를 확인할 수 있는 증빙제시가 없으므로 처분청이 이 건 권리의 매수인인 OOO 등을 상대로 그 가액을 재조사 확인하여 양도차익을 결정하는

것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 쟁점(2)는 주청구가 인용되어 심리의 실익이 없으므로 판단을 생략한다.

마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.