실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

토지의 실지거래가액을 기준시가보다 낮은 45.3%로 신고하였으나, 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가로 과세한 사례

1. 원처분 개요청구인은 경상남도 사천시 OO동 OOOOO OO외 4필지 1,613.1㎡(OOOOOOO 대지 121.1㎡, OOOOO 대지 436㎡, OOOOO 전 149㎡, OOOOO 전 476㎡ OOOOOOO 전 430㎡: 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.3.6 청구외 OOO으로부터 취득하여 1996.8.13 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액(취득가액: 37,000,000원, 양도가액 40,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 1997.5.31 처분청에 양도소득세를 신고하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 사실여부를 조사한 바, 신고된 취득 및 양도가액의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.3.5 청구인에게 양도소득세 14,756,820원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.4.10 이의신청과 1999.5.24 심사청구를 거쳐 1999.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 거래가액이 실지거래가액임이 부동산중개인 및 거래상대방의 확인서에 의하여 사실임이 확인되고 있음에도 처분청이 이를 부인함은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지를 37,000,000원에 취득하여 40,000,000원에 양도한 것이 사실이라고 주장하나 쟁점토지는 매매가액이 금융자료 등 객관적 증빙으로 확인되지 아니하며, 통상의 매매거래에 있어서 실지거래가액이 기준시가보다 높은 것이 보통의 경우임에도 매매가액이 기준시가보다 낮다고 볼 만한 특별한 사정이나 정황도 입증되지 아니하므로 청구주장을 인정하기 어렵다고 본다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고같은법 제97조제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고같은조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우가. 제157조 제3항 제2호의 자산나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고,같은조 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 」를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1996.8.13 청구외 OOO에게 양도한 사실이 확인되고, 1996.8.19 매수인 OOO을 채무자로 근저당권자를 OOO농협으로하여 채권최고액을 112,000,000원으로 하는 근저당이 설정되어 있음이 확인되고 있다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 37,000,000원이며 양도가액은 40,000,000원으로 이는 기준시가 대비 취득가액은 97.6% 양도가액은 45.3%에 해당되고 있음이 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 결정결의서 등 과세자료로 확인된다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정 할 수 있는 지에 대하여 본다. (가) 쟁점토지의 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 입증자료로서 쟁점토지의 취득과 관련한 매매계약서 2부와 매매계약서상의 중개인인 청구외 OOO의 인감증명서를 제시하고 있는 바, 매매대금이 37,000,000원으로 기재되어 있음은 확인되나 동 매매대금의 지급사실이 금융자료 등 객관적증빙에 의하여 확인되지 않고 있으며 통상 실지거래가액이 기준시가에 비하여 높은 점을 감안하면 청구인이 제시하는 취득가액은 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 본다. (나) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지를 낮은 가격으로 양도하게 된 사유에 대하여 청구인의 둘째 아들로서 외국(뉴질랜드)에 거주하던 OOO이 잠시 귀국하여 청구인을 대리하여 매도하게 되었으나 당시 한국사정에도 어둡고 급히 처분하게 되어 낮은 가격으로 양도하게 된 것이라고 하며 실지양도가액이 40,000,000원인 사실에 대한 입증자료로서 1996.7.26자 매수인 OOO과 작성한 매매계약서와 중개인인 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면,동 매매계약서상의 매매금액은 40,000,000원으로 기재되어 있으나 동 금액이 실제로 거래된 금액인지의 여부가 금융자료 등 객관적 증빙으로 확인되지 않고 있으며 쟁점토지의 매수인인 OOO이 쟁점토지를 매수한 후 6일째인 1996.8.19 OOO농협협동조합에 112,000,000원의 근저당을 설정한 사실과 통상 기준시가는 시가에 비하여 낮게 책정되고 있는 점을 고려할 때 쟁점토지의 실지거래가액은 적어도 기준시가인 88,123,270원을 상회할 것이라고 보여지는 반면에 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 불과 45.3%에 해당하는 낮은 가격임을 알 수 있는 바, 청구인이 주장하는 사유만으로는 기준시가 보다 현저히 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 본다.

(3) 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면 쟁점토지의 취득 및 양도에 대해 청구인이 주장하는 실지거래가액은 거래증빙 등으로 사실로서 확인되는 경우에 해당되지 않는다고 판단되는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.