토지와 동지상 건물이 공동근저당권설정된 상속재산을 평가함에 있어 토지는 공시지가로, 건물은 상속개시전 9년전에 근저당권 설정시의 감정가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부(취소)

근저당권 설정된 상속재산평가에 있어, 9년전 감정평가된 건물의 가액은 그 건물의 노후로 시가에 부합치 않으므로 과세시가표준액으로 함

1. 사실 및 처분개요처분청은 부산광역시 부산진구 OO동 OOOOO OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 92.3.20 사망함에 따라 그 상속재산인 경상남도 창녕군 부곡면 OO리 OOOOO 대지 2,293㎡ 및 같은곳 OOOOO 대지 1,575㎡, 위 양지상의 건물 5,947.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 상속개시 당시 근저당권이 설정되어 있어 다음과 같이 재산종류별로 높은가액을 상속재산평가액(2,144,814,000원)으로 하고 95.11.1 청구인에게 92년도분 상속세 286,424,310원을 결정고지하였다.(단위 : 원)

구 분

상속개시당시(92년)기준시가

근저당권설정당시(83년) 감정가액

상속재산평가액

토 지

967,150,000

491,350,000

967,150,000

건 물

811,292,000

1,177,664,000

1,177,664,000

합 계

1,778,442,000

1,669,014,000

2,144,814,000

청구인은 이에 불복하여 95.12.20 이의신청, 96.2.26 심사청구를 거쳐 96.5.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점부동산중 건물의 감정가액 1,177,664,000원은 83.1.27 OOOO보험주식회사로부터 3억원의 대출을 받기 위한 한국감정원 감정가액으로서 상속개시당시 2억원을 상환하여 1억원이 미상환잔액으로 남아 있긴 하지만 근저당권이 설정된 재산이라하여 상속개시당시의 시가(과세시가표준액 : 811,292,000원)를 훨씬 상회하는 9년전의 감정가액을 상속재산평가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점부동산중 건물의 감정가액 1,177,664,400원은 83년 당시 대출을 받기 위하여 평가한 가액으로서 위 건물에 근저당권이 설정되어 상속개시 당시까지 피담보채무가 남아 있는 이상 그 감정한 가액이 수년전이라 하더라도 그 감정평가시기에 불구하고 당해 재산에 근저당권을 설정하기 위하여 감정한 가액과 시가를 비교하여 큰 금액을 상속재산평가액으로 하는 것이므로 그에 따라 위 건물을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 동지상 건물이 공동근저당권설정된 상속재산을 평가함에 있어 토지는 공시지가로, 건물은 상속개시전 9년전에 근저당권 설정시의 감정가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부에 있다.

나. 관련법령

상속세법 제9조제1항에 의하면, 상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의하도록 하고 있으며,같은법 시행령 제5조제1항에서 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다”고 규정하고 있다.한편,상속세법 제9조제4항에서는 “다음 각호의1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. ～

4. (생략)”으로 규정되어 있고,같은법 시행령 제5조의2에서 “법 제9조 제4항에서 「대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액」이라 함은 다음의 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 상속개시당시가액으로 안분하여 계산한 금액

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2인이상의 감정가액이 있을때에는 최고의 가액)이 있는 경우에는 그 가액”으로 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점부동산중 건물은 82.12.31 경상남도 창녕군 부곡면 OO리 OOOOO 대지 2,293㎡ 및 같은곳 OOOOO 대지 1,575㎡의 양지상에 신축한 것이며, 이들 토지 및 건물을 83.1.27 OOOO보험 주식회사로부터 대출을 받기 위하여 공동담보로 제공하고 공동근저당권(근저당권자 : OOOO보험 주식회사)을 설정하였으며 당시에 한국감정원으로부터 감정을 받았는바, 그 내역을 보면 위 두필지의 토지는 491,350,300원, 건물은 1,177,664,400원으로 평가되어 공동담보물인 쟁점부동산의 감정가액은 1,669,014,700원임이 등기부등본, 감정평가서등에 의하여 확인되고,2) 쟁점부동산을 담보로 제공하고 위 OOOO보험주식회사로부터 300,000,000원을 대출받았으며 상속개시일 현재까지 대출금 잔액이 100,000,000원 남아 있던 상태였던 바,처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물에 설정된 근저당권이 상속개시일 현재까지 말소되지 않고 남아있어 이들 상속재산을 평가함에 있어 토지 및 건물 각각의 상속개시당시 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)와 83년 당시의 감정가액중 높은 가액 즉, 토지는 개별공시지가(967,150,000원)로 건물은 감정가액(1,177,664,000원)으로 평가하여 과세하였음이 결정결의서 및 조사서 등에 의하여 확인된다.3)상속세법 제9조제4항 및 시행령 제5조의2 제3호는 상속재산의 평가에 관하여 시가주의원칙을 정한같은법 제9조제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것이고, 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 감정평가한 가액은 객관적이고 합리적으로 평가되어 실제가액에 부합한다는데 타당성의 근거가 있는 것이므로 예외적으로 재산의 실제가액보다 큰 금액을 피담보채권으로

하여 근저당권을 설정하기 위하여 감정이 이루어진 경우에는 납세의무자가 그와 같은 사정을 입증하여 위 추정의 적용으로부터 벗어날 수 있다 할 것이고(같은뜻 : 대법원 94누13558, 95.3.3 ; 대법원 전원합의체판결 91누2137, 93.3.23),또한 담보제공된 재산의 평가방법을 특별히 규정한 취지가 부동산의 실제가액보다 큰 채무공제로 상속세 회피를 방지하고자 하는 측면도 있다 할 것인바,일반적으로 토지의 경우와 달리 건물은 시간의 경과 또는 사용에 따라 그 가치가 점차로 감소하게 되는 것인바, 위와 같이 쟁점부동산중 건물평가액은 상속개시전 9년전에 평가한 가액으로서 상속개시당시 평가액과는 상당한 차이가 있음이 분명함에도 불구하고 근저당권이 설정된 재산이라 하여 상속개시전 9년전의 감정가액을 상속재산가액으로 평가하는 것은 근저당권이 설정되어 있지 아니한 경우와 과세형평상의 문제점이 있을 뿐만 아니라상속세법시행령 제5조의2제3호의 규정취지 즉, 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에 정면배치되므로 쟁점부동산중 건물의 과세가액을 9년 이전의 감정가액으로 결정한 것은 타당하지 않다고 본다. 이러하다면 이 건의 경우와 같이 9년 이전에 근저당권이 설정된 건물의 가액을 평가함에 있어, 당해 재산이 담보하는 채무가 재산가액보다 큰 경우도 아니고 9년전의 감정가액이 상속개시 당시에서 볼 때 객관적이고 합리적으로 평가되어 실제가액에 부합한다고 할 수 없으므로 당해 감정가액을 시가와 비교할 수는 없다할 것인바, 달리 평가될 수 있는 가액이 없는 이상 시가평가의 보충적 평가방법인 지방세과세시가표준액에 의하여 평가할 수 밖에 없다고 보며, 이에 따라 평가하는 것이 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 상속세법령상의 평가규정취지에 부합하고 합리적인 방법이라고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.