부동산의 양도를 고정자산의 양도(양도소득)로 볼 것인지 또는 부동산매매업(사업소득)으로 볼 것인지의 구분 기준(기각)

매매목적으로 3동의 건물을 신축하여 분양하고 미분양된 면적을 임OO다가 매년 계속하여 일부씩 매매하여 온 것은 사업성이 있고 계속성과 반복성이 있으므로 쟁점부동산 양도행위는 부동산매매업에 해당함.

1. 원처분 개요 청구인은 82.7.20(준공일자) 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO외 2필지의 토지 2,775㎡의 지상에 건물 20,610.01㎡(지상 10층, 지하 3층)를 신축하여 82.7.20～84.10.27 기간에 11,256.92㎡를 양도하고 나머지 9,353.09㎡는 준공일로부터 임대에 사용하다가 89.4.30에 건물 252.10㎡를 양도하고, 91.9.2에 건물 1,524.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OO산업(주)에 양도하였다. (토지도 같이 양도하였으나 토지지분 표시는 생략한다. 이하 같다.) 처분청은 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 93.12.26 청구인에게 91년 귀속분 종합소득세 128,879,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.1.8 심사청구를 거쳐 94.4.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산이 속한 OO빌딩 외에도 쟁점부동산과 같은 동에 2개의 빌딩을 소유하고 있으며 쟁점부동산이 속한 OO빌딩(연면적 20,610.01㎡)을 82.7.20 신축하여 82년～84년에 11,256.92㎡를 분양하였고 당초부터 분양을 약속했던 252.10㎡를 89년에 마저 분양한 후 더 이상 분양을 할 필요가 없어 90.6.18 사업자등록의 업종에서 부동산매매업을 삭제하고 부동산임대업으로 정정하였으며 91.9.2 청구인과 특수관계가 있는 청구외 OO산업(주)에 쟁점부동산(1,524.73㎡)을 임대차계약을 승계하는 조건으로 양도하였는 바, 쟁점부동산은 9년이상 임대에 사용한 자산으로 감가상각비를 필요경비로 계상하여 소득금액을 신고하였고 이를 처분청에서도 주지하고 있으면서도 89년에 2회, 90년에 1회 부동산을 매매하였고 91년에 쟁점부동산을 양도한 사실이 있다고 하여 임대용자산인 쟁점부동산 양도행위를 부동산 매매업으로 보아 이 건 사업소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 영등포구 OOO동 OOOOO에 81.7.5～82.7.31 기간에 OO빌딩을 건축하였으며, 85.8.31에는 같은동 OOOOO에 OO빌딩을 건축하고 85.8.31에는 같은동 OOOOO에 OO빌딩을 건축하여 일부는 건축과 동시에 분양하고 나머지는 임OO다가 임대에 쓰던 세 건물을 89년에는 2회에 걸쳐 사무실 3개 439.55㎡를, 90년에는 1회에 사무실 2개 838.15㎡를, 91년에는 1회에 사무실 23개 1,524.74㎡를 매매한 것으로 확인되는 바, 위와같은 매매목적으로 3동의 건물을 신축하여 분양하고 미분양된 면적을 임OO다가 매년 계속하여 일부씩 매매하여 온 것은 사업성이 있고 계속성과 반복성이 있으므로 쟁점부동산 양도행위는 부동산매매업에 해당된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도를 고정자산의 양도(양도소득)로 볼 것인지 또는 부동산매매업(사업소득)으로 볼 것인지를 가리는데 있다.

나. 이 건 관련 법령 및 사실관계를 본다. 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 제1항 제8호에서 “금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득은 「사업소득」으로 한다”라고 명시하고 있으며, 같은법 시행령 제36조 에서 법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다라고 하면서 그 제3호에서 “부동산매매업”을 규정하고 있다. 부동산 거래행위가 부동산매매업으로 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가의 여부는 그 사업이 수익을 목적으로 하고 있는 지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인 바(같은 취지:대법원 88누8753, 89.3.28 및 국심 88서384, 88.6.10) 청구인의 그동안 부동산 거래상황을 보면

① 82.7.20 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO외 2필지 2,775㎡의 토지위에 연면적 20,610.01㎡의 OO빌딩을 신축하여 82.7.20～84.10.27 기간에 11,256.92㎡를 양도하고 9,353.09㎡는 임OO다가 89.4.30에 252.10㎡를 1회 양도하고 91.9.2에 1,524.73㎡(쟁점부동산)를 청구외 OO산업(주)에 양도하였으며

② 85.9.27 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO 소재 2,999㎡의 토지위에 연면적 25,256.92㎡의 OO빌딩을 신축하여 85.9.27～87.7.18 기간에 2,832.38㎡를 양도하고 22,924.54㎡는 임OO다가 89.3.6에 1회 143.47㎡를, 90.8.21에 1회 1,026.41㎡를 양도하였으며

③ 85.3.5 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO소재 860㎡의 토지위에 연면적 6,334.35㎡의 OO빌딩을 신축하여 85.8.5～87.10.6 기간에 3,114.10㎡를 양도하고 3,220.25㎡를 임OO고 있다. 이와같이 청구인은 82년에 1개 빌딩을, 85년에 2개의 대형빌딩을 신축하여 82년 이후 88년을 제외하고는 매년 일부씩을 양도하여 왔고 91.12.31 현재 위 3개 빌딩의 32,551.17㎡를 소유하고 있는 바, 그 규모와 횟수 및 태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있다 하겠고, 계속성과 반복성이 있으므로 쟁점부동산을 임대후 양도하였더라도 청구인의 쟁점부동산 매매행위는 부동산매매업으로서 사업소득에 해당된다고 판단된다.

다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.