토지의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

타인명의로 토지를 취득하여 양도하는 경우 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 과세한 사례

1. 사 실청구인은 1995.4.22 경기도 양평군 강상면 OO리 OOO 임야 684㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)을 청구인 명의로 취득하고 1995.5.13 같은 곳 OOOOO 전 839㎡, 및 OOOOO 2,030㎡(이하 “쟁점토지②”이라 한다)를 청구외 OOO 명의로 취득하였다가, 1998.7.9 위 쟁점토지①, ②를 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 하였다.처분청은 위 사실에 대해 1999.6.8 실지거래가액으로 양도차익을 산정 1997년 귀속 양도소득세 193,210,960원을 결정·고지하였다가, 이에 대한 청구인의 심사청구에 대한 재조사 결정에 따라 당초 처분을 취소하고 2000.2.10 위 쟁점토지①,

② 2필지의 양도에 대하여 양도가액은 확인된 300,000,000원으로 하고 취득가액은 미확인되어소득세법 제100조제1항 단서규정에 의해 환산하여 1998년 귀속 양도소득세 16,367,480원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.4.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지①은 청구인 명의로 등기하였으며, 쟁점토지②는 청구인이 자경농민이 아니어서 등기가 가능한 현지 농민인 청구외 OOO 명의로 등기하였다가 쟁점토지①,

② 모두 양도한 이 건 토지거래는 조세부담을 회피할 목적이나 전매이득 취득 등 투기목적없이 단순히 차명 등기한 것에 불과함에도 실거래가액 과세 대상을 규정한소득세법 시행령 제166조제4항 제2호 (“조세부담을 회피할 목적으로 허위계산서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우”)를 적용하여 실거래가액으로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 등기부상 전소유자 청구외 OOO으로부터 직접 취득하지 아니하고 청구외 OOO(미등기 전매자)으로부터 취득한 것으로 미등기 전매자 OOO의 인적사항을 알 수 없어 실지거래가액 을 확인할 수 없으므로소득세법 제100조제1항 단서규정에 의해 취득 가액을 환산 결정한 것은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점토지

① 및 쟁점토지②의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령소득세법 제96조【양도가액】에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 제1호에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고,같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다”고 규정하면서, 제1호 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다같은법 100조【양도차익의 산정】제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있을 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다”라고 규정하고 있다.

같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 「당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하면서, 제2호에서 “조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우”를 규정하고 있다. 또한, 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준 (국세청 고시 제1996-16호, 1996.2.15) 제4호에서 “부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우”를 열거하고 있다.

다. 사실관계 및 판단처분청은 1999.6.8 청구인에게 쟁점토지②의 양도에 대해 등기명의자 청구외 OOO의 진술 및 수원지방검찰청 여주지청의 “양도소득세 포탈사범 통보(사무61100-1050, 1999.3.19)에 의하여 실지거래가액으로 1997년 귀속 양도소득세 193,210,960원을 부과하였다가 청구인의 심사청구에 대한 심사결정(양도99-2504, 1999.12.17)에 따라 재조사 결정하면서 실지양도가액은 300,000,000원으로 확인되며, 취득가액은 확인되지 아니하여소득세법 시행령 제166조제2항 제1호 가목에 의거 취득가액을 환산 결정한 사실이 처분청의 결의서 및 조사복명서에 의해 확인된다. 또한, 청구인은 1995.4.22 쟁점토지①을 청구인 명의로 취득하고, 1995.5.13 쟁점토지②를 청구외 OOO 명의로 취득하였다가, 1998.7.9 위 쟁점토지①, ②를 청구외 OOO에게 300,000,000원에 양도한 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다.

위 확인된 사실을 종합하여 판단해 보면 쟁점토지①은 청구인 명의로 등기되어 있던 토지로소득세법 제96조제1항 단서와소득세법 제97조제1항 제1호 가목 단서 및같은법 시행령 제166조제4항에 규정하는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당되지 아니하므로 실거래가액 과세대상이 아닌 것으로 보이며,쟁점토지②는 청구외 OOO 명의로 등기하였다가 양도한 것으로 미등기 양도자산으로 볼 수는 없으나, 법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및같은법 시행령 제166조제4항에 규정하는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준 제4호에 규정되어 있는 “부동산실권리자 명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우”에 해당되는 것으로 보이므로 실거래가액 과세대상에 해당되는 것으로 보인다. 그러므로 쟁점토지①, ②의 실지 양도가액이 300,000,000원임에는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없으므로 쟁점토지①에 대해서는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하고, 쟁점토지②의 양도가액은 전체 실지양도가액에 쟁점토지②의 기준시가로 계산한 가액이 전체 양도토지(쟁점토지①, ②)의 기준시가로 계산한 가액에서 차지하는 비율로 안분하여 계산하고 이를소득세법 시행령 제166조제2항 규정에 의하여 취득금액을 환산하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.