실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인은 검인계약서상 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 주장만 할뿐, 이를 부인할만한 반증을 제시하지 못하고 있으므로 검인계약서의 양도가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 타당함

1. 처분 개요

청구인은 경상남도 창원시 OO동 OOOO 대지 371.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.5.25 OOOO개발공사로부터 취득하기로 매매계약을 체결하고 89.10.18 잔금을 지급하고 89.12.4 청구인 명의로 취득등기한후 90.1.9 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액은 11,881,600원, 양도가액은 50,000,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 95.5.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 27,017,510원 및 동 방위세 5,403,500원 합계 32,421,010원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 95.7.12 이의신청 및 95.9.19 심사청구를 거쳐 96.1.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 청구외 OOO는 쟁점토지를 OOOO개발공사로부터 분양받을 당시 당첨확률을 높이기 위하여 자기명의와 학교동창생인 청구인 명의로 분양신청을 하였으나 공교롭게도 2필지 모두 당첨됨에 따라 2필지에 대한 토지대금을 완납한후 자기명의로 된 경상남도 창원시 OO동 OOOO 대지 266.3㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 면적이 적어서 양도하였고, 면적이 다소 큰 쟁점토지는 자기명의로 소유권을 환원한후 주택을 신축하여 현재까지 보유하면서 그곳에서 거주하고 있는 바, 비록 쟁점토지가 청구인 명의로 등기이전되었다 하더라도 사실상 청구외 OOO 소유인 명의신탁재산이므로 양도소득세를 과세함은 부당하고,

(2) 예비적 청구로서 양도소득세를 과세한다 하더라도 양도가액은 검인 계약서상에 형식적으로 기재된 것일 뿐이지 실지거래가액이 아니므로소득세법시행령 제170조제1항의 규정에 따라 양도가액을 환산하여 결정함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지를 명의신탁 재산으로 볼 수 있는지 여부와

② 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

(1)소득세법 제4조제1항 제3호에 의하면 「자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 구분한다」고 규정하고 있고, 동법 동조 제3항에서는 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다」고 규정하고 있으며,(2)동법 제23조제4항(90.12.31 개정되기 이전의 것)에 의하면 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,동법시행령 제170조제1항에서는 「법 제23조 제2항에서 규정하고 있는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득 가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정되어 있는 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있으며, 동조 제4항에서 「법 제23조 제4항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서, 동항 제2호 (다)목에서 「부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우」라고 규정하고 있다.

한편, 동항 제3호(93.12.31 개정되기 이전의 것)에서는 「양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지가 명의신탁재산인지 여부

(1) 처분청이 쟁점토지를 유상양도한 것으로 보아 과세처분한데 대하여 청구인은 쟁점토지를 OOOO개발공사로부터 분양받기 위하여 신청할 당시 당첨확률을 높이기 위하여 청구외 OOO가 청구인 명의를 빌려 분양신청하였다가 당첨이 되었으나 쟁점토지의 실지소유자는 OOO이므로 비록 청구인 명의로 등기이전되었다 하더라도 이는 명의신탁재산으로서 이 건 과세처분은 부당하다고 주장함으로써 쟁점토지가 명의신탁재산인지 여부에 대하여 다툼이 있는 바, 이를 살펴 보면,첫째, 청구인은 청구인 명의로 당첨된 쟁점토지의 토지대금을 청구외 OOO가 납부하였다고 주장하면서 「88년도 가계부」를 그 증빙으로 제시하고 있으나 용지매각원부 및 토지대금 영수증을 보면, 청구인이 토지대금을 납부한 것으로 되어 있는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이고,둘째, 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 양도당시 「매매」를 원인으로 소유권이전되어 있을 뿐, 명의신탁해지 사실이 확인되지 아니하며,셋째, 명의신탁자라고 주장하는 청구외 OOO가 쟁점토지를 사용하거나 수익한 사실도 발견되지 아니한다.

(2) 위 사실관계를 종합하여 볼때, 이 건의 경우 쟁점토지는 명의신탁재산으로 인정되지 아니하므로 처분청이 이를 유상양도한 것으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지

(1) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 OOOO개발공사로부터의 매입가액인 11,881,600원으로 보고, 양도가액을 검인계약서상의 매매대금인 50,000,000원으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하였으나, 청구인은 예비적 청구로서 검인계약서는 등기이전을 하기 위하여 형식적으로 작성된 것에 불과하므로 동 계약서에 기재된 매매대금은 실지거래가액이 아닌 바, 이 건 양도가액은 확인되지 않으므로구소득세법시행령 제170조제1항의 규정에 의하여 환산한 가액으로 과세함이 타당하다는 주장으로써 양도가액에 대하여 다툼이 있다.

(2) 살피건대, 청구인은 검인계약서가 등기이전용으로 작성된 것에 불과하여 이를 신뢰할 수 없다고 주장하나, 이 건의 경우 1년이내 단기거래로서 실지거래가액에 의하여 과세하는 것이 원칙이고, 우리나라의 경우 부동산 거래에 있어 검인계약서의 작성, 사용이 법제화된 이래(88.10.1 시행) 그동안의 거래상황을 볼때 특단의 경우를 제외하고는 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되어 왔음이 공지의 사실이라 할 수 있겠으나, 검인계약서의 거래가액 이외에 다른 진정한 실지거래가액이 있음이 확인되지 아니하는 한 과세관청으로서는 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 믿고 따를 수 없는 것은 아니라 할 것이고, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다. (대법원판례 90누3188, 91.1.29 및 91누5938, 91.9.10 같은 뜻임)

(3) 위 사실관계를 종합하여 볼때, 청구인은 검인계약서상 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 주장만 할뿐, 이를 부인할만한 반증을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 검인계약서의 양도가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. (국심 91서895, 91.7.12 같은 뜻임)마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.