아파트의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(경정)

처분청이 그 양도당시의 기준시가를 78,000,000원으로 결정한 것은 잘못이므로 그 양도당시의 기준시가를 74,000,000원으로 함이 타당함.

1. 원처분 개요 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOO OO OOOOOO OOOOOO 76.89㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 89.11.21 청구외 OOO로부터 취득하여 92.8.27 청구외 OOO에게 양도하고 그 양도차익을 실지거래가액에 의해 산출하여 92.9.29 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점아파트의 취득가액이 및 양도가액이 사실이 아닌 것으로 보아 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 그 양도차익을 결정하는 것으로 하여 95.1.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 7,142,630원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.15 심사청구를 거쳐 95.7.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 89.11.21 쟁점아파트를 74,000,000원에 취득하여 임대하여 오다가 92.8.27 청구외 OOO에게 78,000,000원에 양도하고 92.9.29 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고한 바 있으나 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 “OOOOO”지의 92년6월호에 수록된 OOO아파트의 가격과 상이하다고 하여 위 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였는 바, “OOOOO”지에 수록된 가격은 그 발행일 이전의 매매호가 기준의 가격으로 특정아파트의 매매가격을 반영한 것이라고는 볼 수 없으며, 특히 쟁점아파트는 경부고속도로변에 바로 접하여 위치한 관계로 평소 소음이 심하였고 고속도로의 확장예정으로 소음이 더욱 심할 것으로 예상되어 매매가 잘 되지 않던 아파트이며, 청구인의 남편이 경기도 성남시 분당구 소재 아파트를 당첨으로 취득하여 그 대금납입과 입주관계로 쟁점아파트를 급히 처분하여야 할 사정에 있었고 그 양도당시에는 부동산시장의 침체로 가격도 하락하였을 뿐만 아니라 매매도 잘 되지 않는 사정을 고려해 보면 “OOO OO”지에 수록된 가격과 쟁점아파트의 실제 매매가격과는 차이가 날 수 밖에 없음에도 불구하고 처분청이 구체적인 거래가액의 조사없이 청구인이 매매계약서와 거래상대방의 확인서 및 인감증명 등을 첨부하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점아파트의 양도가액 78,000,000원이 신빙성있는 가액인지 여부에 대하여 살펴보면 첫째, 양도당시 쟁점아파트와 동일유형의 시세를 조사한 부동산 전문지 “OOOOO”의 92년 6월호에 게재된 시세를 보면 당시 쟁점아파트와 같은 평형(25평형)의 매매가격이 105,000,000원에서 125,000,000원으로 조사되었으나 청구인이 신고한 양도가액은 위 “OOOOO”지에 수록된 시세의 약 74%내지 62%에 불과하고, 둘째, 양도당시 적용되는 국세청기준시가는 78,000,000원으로 통상 국세청기준시가는 실지거래가액의 70%수준인데 그 신고가액과 기준시가가 동일하며, 셋째, 통상 아파트의 전세가액은 매매가액의 50%내지 60%수준인데 쟁점아파트와 동일 유형의 양도당시 전세가액은 6천만원에서 6천3백만원으로 이를 기준으로 매매가액을 환산하면 1억원내지 1억2천만원이 되는데 쟁점아파트의 신고양도가액이 이보다 훨씬 낮은 점등으로 미루어 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없는 가액으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 신고에 의한 양도가액을 부인하고 그 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

쟁점부동산의 양도당시에 시행되고 있던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 등의 규정에 의하면 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에 있어서는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점아파트를 89.11.21 취득하여 92.9.29 양도하고 그에 대한 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 그 실지양도가액을 78,000,000원으로 하고 실지취득가액을 74,000,000원으로 하여 신고한 사실이 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점아파트에 대한 청구인 신고의 양도가액 등을 부인하여 기준시가로 결정한 것이 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점아파트의 취득 및 양도에 관한 검인용 매매계약서와 매수인의 거래사실확인서만 제시하고 있을 뿐 그에 대한 객관적인 입증자료는 전혀 제시하지 못하고 있으며, 쟁점아파트의 양도시기와 비슷한 92.6.2 발행된 “OOOOO”지에 의하면 쟁점아파트와 함께 위치하여 있는 같은 유형(25평형)의 아파트에 대한 시세가 105,000,000원 내지 125,000,000원으로 조사되고 있어서 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 가깝지 않다고 인정되며 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 검인용 매매계약서 등도 신빙성이 없다고 할 것이므로 이 건 거래는 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 신고에 의한 실지양도가액 등을 부인하고 그 기준시가에 의하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 다만, 90.9.1 시행의 국세청기준시가액표에 의하면 쟁점아파트에 대한 양도당시의 기준시가가 74,000,000원으로 확인되는 바, 처분청이 그 양도당시의 기준시가를 78,000,000원으로 결정한 것은 잘못이라고 할 것이므로 그 양도당시의 기준시가를 74,000,000원으로 함이 타당하다. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.