전세보증금 3백만원의 채무가 존재하는지 여부(경정)

임차인의 입주사실이나 거주사실이 확인되지 아니한다 하여 채무로 인정하지 아니하였으나, 증여자의 예금계좌에 임차인으로부터 매월 월임대료가 입금된 사실이 확인되고, 임대차계약이 체결된 사실에 비추어 임대보증금의 채무가 존재하는 것으로 보아야 함

1. 처분개요

가. 청구인의 모 기○○은 2004.12.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 148.4㎡ 및 지상건물 246.99㎡(이하 "쟁점 부동산"이라 한다)의 소유권을 청구인 및 청구인의 처 반○○에게 각각 1/2지분씩 이전등기를 필하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고납부하였다.

나. 처분청은상속세법 제44조의 규정에 의하여 청구인 및 청구인의 처 반○○가 청구인의 모 기○○으로부터 쟁점 부동산을 증여받은 것으로 추정하여 증여일 현재 쟁점 부동산의 기준시가 393,141,570원을 증여재산가액으로 하고 이에 쟁점 부동산관련 임대보증금 165백만원을 차감한 228,141,570원(각각 114,070,785원)을 증여세과세가액으로 하여 2006.7.7. 청구인에게 2004년 귀속 증여세 11,020,890원, 청구인의 처 반○○에게 2004년 귀속 증여세 15,486,780원을 각각 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점 부동산의 전세보증금을 165백만원으로 확인하여 동 금액을 증여재산에서 차감하여 증여세과세가액을 산정하였으나, 쟁점 부동산의 1층 101호 전세보증금 3백만원, 2층 205호 전세보증금 3백만원도 임대차계약서 및 월세수취사실 등에 의하여 쟁점 부동산관련 채무로 확인되므로 증여재산가액에서 차감하여야 한다.

(2) 쟁점 부동산에 근저당권이 설정된 대출금 145백만원이 공부상 2006.3.3.자로 청구인 및 청구인의 처 반○○에게 승계되었으나, 2004.12.7. 청구인 및 청구인의 처 반○○ 명의로 부동산임대사업자로 사업자등록한 사실, 쟁점 부동산의 임대수입금액으로 위 대출금 이자를 지급한 사실에 비추어 청구인 및 청구인의 처 반○○가 쟁점 부동산을 증여받으면서 위 근저당채무도 동시에 인수한 것으로 보아 증여재산가액에서 차감하여야 한다.

(3) 청구인 및 청구인의 처 반○○는 2002년도부터 모 기○○을 대신하여 쟁점 부동산의 임대 등 관리를 하여 왔는바, 증여일 이전에 임차인의 변경 등으로 감소된 임대보증금 72백만원을 청구인 및 청구인의 처 반○○의 자금으로 변제하였으므로 동 변제금도 증여재산가액에서 차감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 증여일 현재 쟁점 부동산의 전세보증금이라고 주장하는 쟁점 부동산의 1층 101호 전세보증금 3백만원 및 2층 205호 전세보증금 3백만원은 증여일 현재 임차인이 없는 공가로 보이므로 증여재산에 관련된 채무로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점 부동산에 근저당권이 설정된 대출금 145백만원은 증여일인 2004.12.29. 이후 처분일 현재까지 대출금이자를 증여자인 청구인의 모 기○○ 이 지급한 것으로 확인되고 청구인 및 청구인의 처 반○○가 위 채무를 인수한 시점은 2006.3.3.로 확인되므로 증여일 현재 청구인이 인수하지 아니한 채무를 증여재산가액에서 차감하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

(3) 청구인 및 청구인 처 반○○는 증여일 이전에 쟁점 부동산관련 임대보증금 72백만원을 자신들의 자금으로 변제하였다고 주장하나, 이러한 사실이 명확하게 입증되지 아니하므로 증여재산가액에서 차감하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 증여일 현재 쟁점 부동산의 1층 101호 전세보증금 3백만원 및 2층 205호 전세보증금 3백만원의 채무가 존재하는지 여부

(2) 쟁점 부동산관련 근저당채무를 청구인이 수증 당시 인수한 것으로 보아 증여재산에서 채무로 차감할 수 있는지 여부

(3) 증여일 이전에 청구인이 쟁점 부동산관련 임대보증금을 변제하였다고 주장하는 금원을 증여재산에서 채무로 차감할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)상속세및증여세법 제44조(배우자 등에 대한 양도시의 증여추정)

① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자 등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.

5. 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우(2)상속세및증여세법 제47조(증여세과세가액)

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액(괄호 생략)에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3)상속세 및 증여세법시행령 제36조(증여세과세가액에서 공제되는 채무)

① 법 제47조 제1항에서 "대통령령이 정하는 채무"라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.

② 법 제47조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우"라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.

(4)상속세 및 증여세법시행령 제10조(채무의 입증방법 등)

① 법 제14조 제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 청구인의 처 반○○가 2004.12.29. 증여받은 쟁점 부동산 내역을 살펴보면, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 148.4㎡ 및 지상건물 246.99㎡로서 1층에 3개의 점포, 2층에 5개의 주택, 3층에 2개의 주택으로 구성되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점 부동산의 임대보증금으로 171백만원이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 165백만원이라고 주장하고 있는바, 그 차액인 쟁점 부동산의 1층 101호 임대보증금 3백만원 및 2층 205호 3백만원, 합계6백만원을 쟁점 부동산관련 채무로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.(가) 청구인은 쟁점 부동산의 1층 101호의 임차인은 주식회사

○○○○

으로 2004.10.4. 임대보증금 3백만원, 월임대료 40만원의 조건으로 임대계약을 체결하였으며, 2층 205호의 임차인은 송○○ 으로 2004.9.17. 임대보증금 3백만원, 월임대료 30만원의 조건으로 임대계약을 체결하였다고 주장하며 임대차계약서를 증빙서류로 제시하고 있다.(나) 처분청은 임차인의 입주사실이나 거주사실이 확인되지 아니한다하여 공가인 것으로 판단하여 채무로 인정하지 아니한 것으로 보이나, 1층 101호의 경우 증여자 기○○의 예금계좌에 2005년 1월 이후 주식회사

○○○○

으로부터 매월 월임대료 400,000원이 입금된 사실이 확인되고, 2004.10.4.임대차 계약이 체결된 사실에 비추어 임대보증금 3백만원의 채무가 존재하는 것으로 보아야 할 것이다.(다) 또한, 2층 205호의 임차인은 2002.9.15.∼2004.9.14. 기간 동안 보증금 17백만원으로 임차하였다가, 2004.9.17.∼2005.9.17. 기간 동안 임대보증금 3백만원, 월임대료 300,000원으로 임대계약을 변경한 사실이 청구인이 제시한 임대계약서에 의하여 확인되고, 청구인의 예금계좌에서 2004.8.13. 임차인 송○○에게 2백만원이 송금된 사실이 확인되고, 동 계좌에서 2004.9.17.자로 이체출금된 11백만원도 송○○에게 송금된 것으로 임대계약의 변경으로 감액되는 임대보증금의 변제금액이라고 주장하고 있는 점에 비추어 청구인의 주장이 신빙성이 있는 것으로 보인다.(라) 사실이 이러하다면 쟁점 부동산의 1층 101호의 임대보증금 3백만원과 2층 205호의 임대보증금 3백만원, 합계6백만원은 쟁점 부동산관련 채무로 인정되므로 청구인의 증여세과세가액을 산정함에 있어서 증여재산가액에서 위 채무액 6백만원의 1/2에 상당하는 3백만원을 차감함이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 부동산관련 근저당채무를 청구인이 수증 당시 인수한 것으로 보아 증여재산에서 채무로 차감할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.(가) 쟁점 부동산의 등기부등본을 살펴보면, ○○농협이 채무자를 기○○으로 하여 2002.5.17. 근저당권을 설정한 채권최고액이 130백만원, 2003.1.3. 근저당권을 설정한 채권최고액이 59백만원으로 확인되고 이와 관련된 실지 채무액은 145백만원으로서 2006.3.3.자로 채무자를 청구인으로 변경된 사실이 확인된다.(나) 청구인은 위 근저당권이 설정된 대출금이 실질적으로는 증여시점에 청구인 및 청구인의 처 반○○에게 승계된 것이라고 주장하나 이를 입증할 수 있는 구체적 증빙은 없는 것으로 보인다.(다)상속세 및 증여세법 제47조제3항의 규정에 의하면, 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수한 경우에도 직계존비속간의 부담부증여에 해당하는 경우에는 원칙적으로 당해 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이며, 예외적으로같은법 시행령 제36조및 제10조 제1호 규정에 의하여 실제로 채무를 부담하였다고 객관적으로 인정되는 경우에 한하여 부담부증여를 인정하고 있는바, 청구인이 위 근저당권이 설정된 대출금을 인수한 사실의 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있다고 보아야 할 것이다.

따라서, 직계존비속 사이의 부담부증여의 경우 그 채무액을 증여세 과세가액에서 공제하려면 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것이어야만 증여세과세가액에서 공제할 수 있다 할 것이므로 (대법원 2002두9226, 2003.10.24. 같은뜻임) 쟁점 부동산에 담보된 채무액을 증여일 현재 부담부증여로 인수하였는지 여부가 명확하지 아니한 이건의 경우 청구인이 인수하지 아니한 채무로 보아 증여재산에서 차감한지 아니한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 증여일 이전에 청구인이 쟁점 부동산관련 임대보증금을 변제한 것으로 주장하는 금원을 증여재산에서 채무로 차감할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.(가) 청구인은 증여일 이전에 청구인 및 청구인의 처 반○○가 변제한 임대보증금은 총 72백만원이라고 주장하며 이를 입증하는 증빙서류로 증여일 현재 임대차계약서 및 이전 임대차계약서를 증빙서류로 제출하고 있다.(나) 청구인은 증여일 이전에 감소된 임대보증금 72백만원을 모두 청구인 및 청구인의 처 반○○의 자금으로 변제하였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 지급내역 등 구체적 증빙은 제시하지 못하고 있어 동 변제금액을 청구인이 실지로 부담하였는지 여부가 확인되지 아니한다.

따라서, 청구인 및 청구인의 처 반○○의 자금으로 변제하였다고 주장하는 금원을 증여자인 기○○이 청구인 및 청구인의 처 반○○에게 상환할 의무가 있는 채무로 볼 수 있는지 여부가 불분명한 이건의 경우 이를 증여재산에서 채무로 공제하지 아니한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.