임대수입금액의 차액을 총 수입금액에 가산한 처분의 당부(경정)

임대사업용 고정자산의 취득에 사용된 차입금을 임대보증금으로 상환하였음이 확인되므로 상환에 충당된 동 임대보증금은 총수입금액계산에서제외함이 마땅함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO OOO 외 4 필지 대지 합계 798㎡상에 2,045.52㎡의 건물을 신축하여 이 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 85.6월부터 임대사업에 제공하고 있는 사람으로서 92년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점부동산의 임대수입 금액을 27,679,490원으로 하여 신고하였다.처분청은 쟁점부동산의 임대소득 금액을 실지조사 결정하면서 청구인이 신고한 임대수입금액 27,679,490원이 92.1.1-6.19 기간의 임대보증금 80,000,000원 및 92.6.20-12.31 기간의 임대보증금 1,050,000,000원의 정기예금이자율(10%)상당 수입금액 93,253,424원에 미달한다 하여 그 차액 65,573,934원과 필요경비 불산입되는 세금공과금 465,110원을 총 수입금액에 산입하여 동 과세기간의 종합소득세 과세표준을 경정하여 산출된 종합소득세 39,469,460원을 93.10.16 청구인에게 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.12.15 이의신청, 94.2.28 심사청구를 거쳐 94.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산의 취득을 위하여 청구인이 대표이사로 재직한 OO산업(주)로부터 84.8.2-85.6.21의 기간중에 683,357,961원을 차입하였으며, 그후 쟁점부동산을 임대한 후 85.6월-85.8월 사이에 받은 임대보증금으로 위 차입금을 상환하였으므로 차입금 상환에 사용한 임대보증금에 대하여 정기예금이자율 상당액을 임대료로 간주하여 과세함은 부당하다고 주장한다.

나. 국세청장 의견청구인은 84.8.2-85.6.21 사이에 청구외 OO산업(주)로부터 683,357,961원을 차입하였다고 하나 청구인이 위 금액을 실지로 차입하여 쟁점부동산의 취득 및 신축을 위하여 지급하였는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 입증서류의 제시가 없으므로 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금 650,000,000원으로 차입금을 상환하였는지를 심리할 필요도 없이 청구인의 주장을 인정하기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구는 청구인의 ’92 과세기간분 종합소득세를 결정함에 있어서 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 정기예금이자율 상당액과 청구인이 신고한 임대수입금액의 차액을 총 수입금액에 가산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 이 건 종합소득세의 과세기간인 ’92 과세기간에 적용된소득세법 제29조제1항은 거주자가 부동산을 대여하고 받은 보증금·전세금중 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한 금액에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하도록 하였다.전시 법규정에 따른소득세법시행령 제58조제2항은 임대보증금에 적용할 이자율을 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금 이자율로 하도록 하고, 제3항에서는 총 수입금액에 산입할 금액의 산출방법을, 제4항에서는 총수입금액에 산입되지 아니하는 임대사업 개시 후의 차입금 상환액이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액으로 하도록 규정하고 있다.

다.

1) 청구인이 차입하여 쟁점부동산을 매입 및 신축한 후에 임대보증금으로 위 차입금을 상환하였다면 동 차입금 상환에 충당된 임대보증금상당액은 전시 소득세법령의 규정에 의하여 총 수입금액산입 대상 보증금에서 제외되어야 할 것이므로 청구인이 차입금으로 쟁점부동산을 매입·신축한 후 임대보증금으로 이를 상환하였는지를 본다.청구인은 신축중인 쟁점부동산을 600,000,000원에 취득하기로 하면서 계약금 256,000,000원은 84.8.1 지불하며 중도금 지급없이 84.8.3 344,000,000원을 지급하도록 전 소유자 OOO과 약정하고 이를 공증하였음이 청구인이 제출하는 부동산매매계약서에 의하여 인정된다.

2) 청구인이 위와같이 신축중인 부동산을 취득함에 있어서 잔금을 청구인이 대표이사로 재직한 청구외 OO산업(주)로부터 차용하여 지급하였다고 하므로 이의 사실 여부를 살펴본다.청구외 OO산업(주)에 대한 ’84 및 ’85 사업년도 관할세무서인 OO세무서에 제출된 법인세 신고에 첨부된 가지급등의 인정이자 조정명세서에 의하면 84.8.2 청구인이 동 법인으로부터 364,000,472원을 일시 대여 받았으며 이에 대하여 동 법인은 인정이자 계산하여 법인세를 신고한 사실이 인정된다.또한 청구인 쟁점부동산 임대사업과 관련하여 비치기장한 현금출납장에 의하여도 청구인이 OO산업(주)로부터 84.8.2 360,600,000원을 차입한 사실이 인정되고 있는점 등을 보면 청구인이 쟁점부동산 매입에 따른 잔금 344,000,000원을 지급하기 위하여 OO산업(주)로부터 동 금액을 차입하였다는 주장은 신빙성이 있다 하겠다.

3) 청구인은 신축중인 쟁점부동산을 취득한 후 84.9.26부터 84.12.31 사이에 공급가액 160,000,000원 상당의 건축공사를 하면서 이에 소요되는 대금을 청구외 OO산업(주)로부터 차용하였다고 주장하면서 청구인과 OO토건(주)간의 “공사도급계약서”를 제시하고 있는데 동 계약서에 의하면 건물 준공후 도급금액을 지급하기로 약정하였고 청구인은 동 공사에 따른 세금계산서를 84.12.29 교부받은 바 있는데 동 세금계산서에 의하면 이 날자에 시공자인 OO토건(주)가 청구인에게 대금을 청구하였으므로 공사대금은 청구인이 세금계산서를 교부받은 84.12.29 지급되었다고 하여야 할 것이다.그런데 청구외 OO산업(주)가 관할 OO세무서장에 제출한 ’85사업년도의 법인세 신고서에 첨부된 “가지급금 등의 인정이자 조정명세서(을)”에 의하면 청구인에 대한 가지급금이 수시로 발생하며 동 가지급금이 공사대금 160,000,000원을 초과하지만 어느시점에 지급된 가지급금으로 공사대금을 지급하였는지는 밝혀지지 아니하며 청구인도 이를 밝히지 못하고 있으므로 OO산업(주)로부터 차입하여 공사대금을 지급하였다는 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 하겠다.

4) 청구인은 85.1월부터 85.6월 사이에 청구외 OO산업(주)로부터 88,291,350원을 차입하여 쟁점부동산의 건물부분을 증축하였다고 주장하고 있으나 증축하였다는 건물도 명확하지 아니할 뿐만 아니라 동 건축대금의 지급일자, 금액등이 확인되지 아니하고 더욱이 청구외 OO산업(주)의 가지급금중 어느 일자에 발생한 가지급금으로 동 공사비를 지급하였는지 등이 명확하지 아니하므로 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 인정하기 어렵다 하겠다.

5) 앞서 본 바와 같이 쟁점부동산의 취득을 위하여 청구인이 지급한 대금중 344,000,000원은 청구외 OO산업(주)로부터의 차입금인 사실이 인정되므로 이 차입금을 임대보증금으로 상환하였는지를 본다.청구인은 청구외 OOOO공사 OO지점장과 85.6.20 임대차계약을 체결하고 계약금 100,000,000원을 85.7.20 중도금 250,000,000원을 그리고 잔금은 85.8.31 300,000,000원을 지금받는 것으로 약정한 바 있음이 청구인과 OOOO공사 OO지점장과의 “임대차계약서”에 의하여 인정되고 있다.한편 OO산업(주)가 OO세무서장에게 제출한 ’85 사업년도 법인세신고서상의 가지급금등의 인정이자 조정명세서(을)에 의하여 OO산업(주)는 청구인으로부터 85.6.29자로 100,000,000원을 85.7.31자로 118,400,234원을 85.8.31에는 300,000,000원을 회수한 것으로 되어 있어 이들 회수시점과 회수금액이 전시 임대차계약서상의 대금지급일자 및 지급금액과 거의 일치하는 점으로 보아서 쟁점부동산의 임대보증금으로 OO산업(주)의 차입금을 상환하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다.

6) 그러하다면 청구인이 임대사업에 공할 쟁점부동산의 취득을 위하여 344,000,000원을 OO산업(주)로부터 차입하였으며 그후 쟁점부동산의 임대보증금으로 이 차입금을 상환하였다고 하여야 할 것이므로 이 344,000,000원은 전시 소득세법령의 규정에 의하여 총 수입금액에 산입되는 임대보증금에서 제외되어야 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.