쟁점부동산의 양도가 부동산매매업과 관련된 것이므로 이 건 양도소득세 경정청구 거부처분이 부당하다는 청구주장의 당부

쟁점부동산의 양도는 부동산의 신축분양(판매) 목적과 관련된 것으로 보는 것이 합리적이므로, 처분청이 쟁점부동산 양도 관련 소득을 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 양도소득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.9.24. 인천광역시 OOO, 건물 4,028㎡ 및 부속토지 554.7㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)와 같은 동 OOO, 주차타워 52.055㎡ 및 부속토지 158㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매가액 OOO원에 양도한 후, 2020.11.30. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고(무납부)하였다.

나. 청구인은 2025.3.25. 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 부동산매매업에서 발생한 사업소득에 해당한다고 주장하며, 기 예정신고한 양도소득세에 대하여 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2025.5.22. 경정청구 거부통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) “부가가치세 집행기준” 2-4-5(재화를 공급하는 사업의 범위)에 따르면 ‘부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다’ 또는 ‘부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다’고 하여 부동산매매업으로 보는 사업의 범위를 열거하고 있고, 국세청 유권해석(소득세과-523, 2013.9.4.)에 따르면 ‘판매목적 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하고, 임대목적 부동산을 임대하다 양도한 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위 등을 종합하여 사실판단할 사항이다’라고 하였는바, 이 건에 있어 청구인이 판매목적의 쟁점부동산을 일시적으로 임대하다가 양도하였음에도 여기에서 발생한 소득을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보았으므로 이는 부당하다.

(2) 이 건에 있어 먼저, 판매목적이 있었는지에 대하여 살펴보면, 청구인이

① 구건물이 있는 토지를 매입한 후 단시간(3개월내)에 구건물을 멸실하고 건물을 신축한 점,

② 건물 신축전에 분양을 전제로 한 사업성 분석용역을 A(주)에 의뢰하여 수수료 OOO 원을 지급한 점,

③ B(주)와 관리형토지신탁방식으로 건물을 신축 및 분양하는 사업목적의 계약을 체결하여 용역수수료를 지급한 점,

④ C·D과 건물신축 및 분양사업과 관련된 OOO원 상당의 PF대출을 약정하여 실행한 점,

⑤ 건물이 완공된 후 매각을 하기 위해 E(유)와 매각안내서를 작성한 후 매수인 물색작업을 의뢰한 점 등을 종합하면 쟁점부동산 취득 당시부터 명백하게 판매목적이 있었음을 알 수 있다.

(3) 다음으로, 청구인이 쟁점부동산을 일시적으로 임대한 것인지에 대하여 살펴보면,

① 쟁점부동산의 신축건물은 분양을 목적으로 신축된 점,

② 이 건 사업의 예상수지표와 같이 공사비와 대출금 이자 등 단기간 지출액은 OOO원으로, 보증금 OOO원과 연 임대료 OOO원만으로 임대사업을 유지할 수 없었다는 것을 충분히 예상할 수 있어 사용승인 후 2년 여만에 매각할 수밖에 없었던 점,

③ 매도일 현재 12개호 중 4개호가 공실이었던 점을 종합하면 매각이 이뤄질 때까지 일시적으로 임대한 것임을 알 수 있는바, 따라서 이 건은 구건물이 있는 토지를 매입하여 구건물을 멸실하고, 근린생활시설을 신축한 후 판매목적으로 일시적으로 임대한 것이므로 쟁점부동산 양도 관련 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다.

(4) 청구인이 추가로 제출한 항변서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 이 건과 같이 부동산임대업으로 사업자등록 했으나 구건물을 철거하고 판매목적으로 근린시설을 신축하여 분양하였다면 부동산매매업으로 보아야 한다. (나) 이 건에 있어 2017.7.13. A(주)의 사업성 검토 당시 호별로 분양하는 것으로 계획하였지만 호별 분양이 제대로 진행되지 않았고, 구분등기에 따른 비용 등을 고려하였을 때 일괄 매각하는 것이 최선이라는 경영적 판단을 하여 2018.8.8. E(유)에 일괄 매각을 위한 매각안내서 작성을 의뢰하였다. (다) 관리형토지신탁은 부동산개발사업의 안정적 진행을 위하여 위탁자가 신탁회사에 토지를 신탁하고 신탁회사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 분양계약 및 자금 입·출금 등의 관리업무만을 수행하되 위탁자가 자기 책임으로 사업비 조달, 인·허가 및 분양 등의 제반업무를 수행하는 신탁방식으로써 이 건의 경우에도 신탁재산의 범위 내에서 신탁사업의 시행자로서의 지위를 보유하는 신탁등기 업무, 분양계약 등 체결, 분양수입금 수납 및 관리, 집행 업무 등)만을 수행하고 자금조달, 수분양자에 대한 의무 등 사업시행자로서의 의무에 대해서는 신탁회사가 책임을 질 이유가 없는 것은 당연한 것이고, 신탁회사가 사업시행과 분양업무를 대행한다는 것은 판매목적이 있었다는 것을 오히려 반증하는 것이다. (라) 부동산을 하나의 등기로 일괄 매각할 것인지 구분등기해서 호별 분양할 것인지 또는 지분양도할 것인지 여부는 사업주체의 자율적 판단으로서 지분양도를 하지 않았다는 이유가 판매목적이 없었다는 근거가 될 수 없다.

(마) 처분청은 쟁점부동산의 로드뷰 상 분양이 아닌 임대를 홍보하는 것으로 확인되었다고 주장하지만 누가, 언제, 어디서 홍보했다는 등의 근거자료가 없을 뿐만 아니라 임대를 홍보했더라도 분양이 안되어서 일시적으로 임대라도 해야 일괄 매각에 있어서는 유리한 것이므로 처분청의 의견은 타당하지 아니하다. (바) 처분청은 청구인이 임대사업 이력만 있고 신축판매업을 영위한 이력이 없었다고 하지만 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 하여 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당하는 것인바, 이 건의 경우 구건물이 있는 토지를 매입하여 즉시 철거 후 근린시설을 신축하는 개발행위를 하였고, 자금조달 방식도 개발이나 분양목적에 사용되는 PF대출을 활용하였고, 사업성검토보고서, 관리형토지신탁계약서, 대출약정서를 보면 건물신축 및 분양을 하는 사업이라고 명시되어 있어 명백하게 판매목적이 있었음을 알 수 있다. (사) 처분청이 언급한 대법원 판결OOO과 원심 판결OOO에 따르면 “

① 원고는 2008. xx. xx. 주택신축판매업, 임대업, 건축신축판매업을 종목으로 하여 사업자등록을 하였다가 2014. xx. xx. 폐업한 점,

② 원고는 2011년부터 2014년 귀속 종합소득세를 신고하였는데, 원고가 신고한 사업소득은 부동산 임대로 인한 임대소득만 있는 점,

③ 원고가 사업자등록을 한 기간 동안 이사건 건물을 제외하고는 다른 부동산을 양도한 사실은 없는 점,

④ 원고는 이 사건 건물을 신축하여 양도할 목적으로 취득하였다기 보다 임대할 목적으로 취득한 것으로 보이고, 이 사건 처분에 대한 이의신청 당시에도 다가구주택으로서의 비과세 요건에 해당한다고만 주장하였을 뿐 사업소득이라고 주장하지 않았던 점,

⑤ 원고의 이 사건 건물 양도가 사업소득세의 과세대상이 될 정도로 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 이루어지는 부동산 매매 등의 일환이었다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 양도로 인한 소득은 사업소득이라기 보다 양도소득이라고 봄이 상당하다”고 종합적으로 판시한 것일 뿐, 단순히 임대업으로 사업자등록을 신청한 후 부동산임대업에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고·납부하였다고 하여 양도소득은 본 것은 아니다.이 건의 경우 위 법원 판례와 달리 분양목적으로 신축된 후 매각될 때까지의 공사비와 대출금 이자 등 단기간 지출액은 OOO원으로, 보증금과 연 임대료 합계 OOO원과 비교하여 볼 때 임대를 계속 유지할 경우 계속 손실이 발생할 수밖에 없는 구조로 장기간 임대는 가능하지 않아 2년여간 임대 후 공실이 있는 상태에서 판매한 것이므로 일시적 임대로 볼 수 있는 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건에 있어 다음의 이유로 청구인에게 쟁점부동산의 판매목적이 있었다고 볼 수 없다.(가) 쟁점①부동산의 사업자등록 업종은 부동산 신축판매업이 아닌 부동산임대업이었고, 이후 변경이력이 없었으며, 사업성 검토보고서, 관리형 토지신탁 계약서, 대출약정서를 보면 분양계획 상 호수별로 구분된 분양가액이 나타나 있는데, 분양에 있어 집합상가의 형태로 호수별로 구분등기를 하는 것이 분양에 유리했을 것임에도 등기사항전부증명서에는 일괄등기가 되어 있고, 관리형토지신탁계약서상 신탁회사는 분양자, 사업시행자로서의 의무에 대하여는 일체의 책임을 지지 아니하며 사업시행자의 책임은 위탁자에게 있다고 되어 있고, 하나(일괄)의 등기라 하더라도 지분을 양도하는 방식으로 분양이 가능함에도 이러한 양도 방식이 한번도 없었다.(나) 쟁점부동산의 로드뷰 상 분양이 아닌 임대를 홍보하는 것으로 확인되고, 청구인의 사업자등록 내역을 검토한바, 아래 ＜표1＞과 같이 부동산 신축판매업을 영위한 이력이 없다.

＜표1＞

청구인의 개인별총사업이력OOO

(2) 대법원 판례(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45449 판결) 내용과 같이 청구인이 쟁점부동산을 신축한 후 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 부동산임대업에 대한 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부한 사실이 있으므로 쟁점부동산 양도 관련 소득을 부동산매매업에서 발생한 소득이라고 볼 수 없고, 대출이자가 과다하고 공실이 있었다는 이유로 일시적 임대라고 주장하는 것 또한 타당하지 아니하다.

(3) 결국, 청구인이 쟁점부동산 외에 다른 부동산을 양도한 사실이 없고, 쟁점부동산 보유 중 지분양도가 일어난 사실도 없으며, 부동산임대업으로 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부해 온 사실에서 청구인이 계속적·반복적으로 이루어지는 부동산매매업을 영위하였다고 보기는 어려우므로 청구주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 양도가 부동산매매업과 관련된 것이므로 이 건 양도소득세 경정청구 거부처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】

① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

1. 건설업

6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.

(2) 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 경위는 다음과 같다.(가) 청구인은 2016.5.25. 인천광역시 OOO 소재 구 건물 440.6㎡와 부속토지 554.7㎡’를 매매가액 OOO원에 취득한 후, 같은 날짜에 동 부동산을 B(주) 명의로 신탁등기하였으며, 2016.6.30. 해당 지번에 근린생활시설 신축 인허가를 득한 후, 2016.7.7. OOO이라는 상호로 부동산임대업 사업자등록[263-79-*****, 부동산업/점포(자기땅), 2016.5.25. 개업]을 하였다(2016.7.18. 구건물 멸실).(나) 청구인은 2017.5.12. 인천광역시 OOO 소재 구 건물 62.68㎡와 부속토지 158㎡’를 매매가액 OOO원에 취득한 후, 2017.7.25. 동 부동산을 B(주) 명의로 신탁등기하였고, 2017.7.24. 해당 지번에 주차타워 신축 인허가를 득한 후(2017.8.30. 구 건물 멸실), 2018.7.9. 관할 지방자치단체의 장으로부터 위 쟁점①부동산 건물(근린생활시설 4,028㎡)과 쟁점②부동산 주차타워(52.055㎡)에 대한 사용승인을 받았다.(다) 청구인은 2018.9.18.자 신탁해제로 쟁점부동산을 청구인 명의로 소유권 환원받았고, 2020.9.24. 쟁점부동산을 매매가액 OOO원에 양도한 후, 2020.11.30. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였으나, 세금은 납부하지 아니하였다.

(2) 청구인은 구건물이 있는 토지를 매입하여 즉시 철거 후 근린시설 등을 신축하는 개발행위를 하였고, 자금조달 방식도 개발이나 분양목적에 사용되는 PF대출을 활용하였으며, 사업성검토보고서, 관리형토지신탁계약서, 대출약정서를 보면 건물신축 및 분양을 하는 사업이라고 명시되어 있어 명백하게 판매목적이 있었음을 알 수 있다고 주장하며, 그 근거로 아래 ＜표2＞의 A(주)가 작성한 사업성검토보고서 사본(일부 발췌내용)과 아래 ＜표3＞의 청구인이 2017.7.21. 수탁자인 B(주) 및 시공사 주식회사 F과 체결한 관리형토지신탁계약서 사본, 주식회사 G·D과 청구인의 근린생활시설 등 신축 및 분양사업과 관련하여 2017.7.21. 체결한 아래 ＜표4＞의 사업 및 대출약정서 사본, 관리형토지신탁계약과 대출약정서에 첨부된 아래 ＜표5＞의 예상사업수지표 및 E(유)가 작성한 아래 ＜표6＞의 매각안내서 등을 제출하였다.

＜표2＞

사업성검토보고서 일부 발췌 내용OOO＜표3＞ 관리형토지신탁계약서 사본 일부OOO＜표4＞ 사업 및 대출약정서 사본 일부OOO＜표5＞ 관리형토지신탁계약과 대출약정서 첨부 예상사업수지표OOO＜표6＞ 매각안내서 사본 일부OOO(3)청구인은 구건물이 있는 토지를 매입하여 구건물을 멸실하고, 근린생활시설을 신축한 후 판매목적으로 일시적으로 임대한 것이므로 쟁점부동산 양도 관련 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 주장하며, 그 증빙으로 청구인이 2018.11.19.∼2020.9.24. 기간 중 임차인들과 임대차계약한 내용이 나타나는 아래 ＜표7＞의 임대차계약 현황표를 제출하였다.

＜표7＞

임대차계약 현황표OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 외에 다른 부동산을 양도한 사실이 없고, 쟁점부동산 보유 중 지분양도가 일어난 사실도 없으며, 부동산임대업으로 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부해 온 사실에서 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 보기는 어렵다는 의견이나, 청구인이 구건물이 있는 토지 등을 매입하여 단기간(3개월 전후) 내에 구건물을 멸실하고 건물을 신축하였고, 건물 신축전에 분양을 전제로 한 사업성 분석 용역을 의뢰하였으며, 건물을 신축 및 분양하는 사업을 목적으로 수탁자와 관리형토지신탁계약을 체결하였고, 저축은행으로부터 건물 신축 및 분양사업과 관련하여 PF대출을 실행하였으며, 대출약정서에 청구인이 건물신축 및 분양 사업을 추진 중에 있고, 차입목적이 공사비 및 필수사업비 자금조달이라고 명시된 사실에서 쟁점부동산의 양도는 부동산의 신축분양(판매) 목적과 관련된 것으로 보는 것이 합리적이라 보이므로, 처분청이 쟁점부동산 양도 관련 소득을 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 양도소득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.