부동산의 양도당시 실지거래가액이 확인되는지 여부(경정)

청구인이 주장하는 실지양도가액은 관련 증빙자료에 의해 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 수 있어 이를 양도차익의 한도로 할 수는 없음.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 90.12.5 충청북도 OO시 OO동 OOOO 대지 241㎡ 및 그 지상주택 78.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 소유권을 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 이전 등기 하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도후 소득세법에서 정하고 있는 기한내에 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않았다 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산(양도가액 : 83,147,530원 취득가액등 : 15,960,576원 양도차익 : 67,186,954원)하여 95.2.2 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 14,529,550원 및 동 방위세 2,908,130원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.3 심사청구를 거쳐 95.7.11 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인의 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 20년이상 보유하다가 쟁점부동산의 전면에 연립주택이 건축되어 햇볕이 들지 않고 진입도로가 비좁아 90.11.20 청구외 OOO에게 당시의 개별공시지가(당초 ㎡당 330,000원이었으나 이 건 과세일이후 ㎡당 170,000원으로 감액 경정됨) 보다 낮은 32,000,000원을 받고 양도하였는바, 쟁점부동산의 경우 기준시가에 의한 양도차익(67,186,954원)이 실지양도가액 32,000,000원을 초과하니 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장의 의견 청구인은 쟁점부동산을 32,000,000원에 양도하였다고 주장하며 부동산매매계약서등을 제시하고 있으나 부동산매매계약서는 중개인도 없이 작성된 것이어서 신빙성이 없으므로 청구인이 주장하는 32,000,000원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하기 어렵다. 따라서, 이 건의 경우 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 데 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 확인되는지 여부 가리는데 있다.

나. 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항 단서 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 단서와 같은법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 거래당시의 기준시가에 의하되, 다만 양도자가 소득세법 제95조 에 의한 자산양도차익예정신고 또는 같은법 제100조 에 의한 과세표준확정신고를 할 때에는 제출하는 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 그에 의하도록 되어 있다. 또한 기준시가에 의해 양도차익을 계산할지라도 양도차익은 확인된 실지양도가액을 초과할 수 없다는 것이 당심판소(국심 94서371, 94.4.7외 다수) 및 대법원의 확립된 견해이다.

다. 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 32,000,000원이므로 기준시가에 의해 과세할지라도 양도차익은 32,000,000원이 되어야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 쟁점부동산의 매매계약서 및 청구외 OOO의 중개사실확인서와 청구인의 예금통장 등을 제시하고 있는데 첫째로 쟁점부동산의 매매계약서는 중개인도 없이 쌍방간에 임의로 작성된 것이고 검인날인도 되어 있지 않으며 확인서는 이 건 불복후에야 청구외 OOO가 중개했다고 확인하는 내용이나 그가 중개인이었는지 여부도 확인되지 않고 있고, 위 예금통장에 의해서도 거래금액중 일부(잔금 25,000,000원)의 입금일 수 있다는 개연성만 추정될 뿐 거래금액 전체가 확인되지 않고 있으며 둘째로 청구인의 주장과 같이 쟁점부동산이 인접 다른 곳에 비해 불리한 위치에 소재하며 매매가격이 어느 정도 낮을 수 있다고 인정한다 하여도 90년 당시의 개별공시지가가 토지만 하여도 79,530,000원(수정된 개별공시지가로 계산하여도 40,970,000원)이고 건물가액(과세시가표준액기준)까지 포함하면 83,147,530원(수정개별공시지가 기준시 44,587,530원)인데 그 48.5%(수정지가기준 71.8%) 밖에 안 되는 32,000,000원에 쟁점부동산을 양도하였다는 점이 일반상식으로 이해가 되지 않으며, 셋째로 쟁점부동산에 대해서 양도일(90.12.5)로부터 7개월 후인 91.7.3 청구외 OO신용협동조합이 근저당권을 설정하였는데 그 때 채권최고액은 90,000,000원으로 되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 사실이 이러하다면 청구인이 주장하는 실지양도가액 32,000,000원은 관련 증빙자료에 의해 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 수 있어 이를 양도차익의 한도로 할 수는 없다 할 것이다.

다만, 쟁점부동산중 토지에 대한 90년 개별공시지가가 이 건 부과처분일 이후인 95.4.13 하향조정(당초 330,000/㎡⇒경정 170,000㎡)된 사실이 관련기록 및 OO시에 대한 당심판부의 공문조회(OO시 지적58320-1135, 95.10.31) 결과 확인되므로 당해 토지의 양도차익을 경정고지된 개별공시지가에 의하여 재계산하여야 할 것이다. (국심 93중858, 93.6.23 외 다수 같은 뜻) 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유없으나 처분내용에 일부 잘못이 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.