등기부상 소유권이전을 토지의 양도로 볼 것인지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 및 이에 부수한 소유권이전등기절차에 불과한 것인지 여부(취소)

한국토지공사로부터 토지분양을 받음에 따른 대금납부중 중장기부금증서를 양도하여 일시불로 대금수수하고 최종양수자가 그 예금주명의로 토지분양에 당첨되면 부금증서양도는 장래에 취득할 토지분양권인 토지의 소유권을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 하고 양도시기는 대금청산일이 됨

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 구리시 OO리 OOOOO 대지 193.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.3.23 한국토지공사로부터 분양(당첨)받아 91.7.26 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 등기접수일인 91.7.26 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.12.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 35,650,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.11 이의신청 및 97.4.22 심사청구를 거쳐 97.8.13 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지관련의 중장기부금증서(계좌번호 OOOOOOOOO)를 89.2.19 청구외 OOO외 1인에게 7,000,000원에 양도하고 양도각서를 작성하여 주었던 바, 이 부금증서는 다시 OOO외 1인에게 제3자를 거쳐 청구외 OOO에게 양도되어 청구외 OOO이 각서내용에 따라 등기이전서류를 요구하여 서류 일체를 갖추어 주었던 것으로 이건의 소유권이전은 부금증서양도에 따른 각서내용의 이행절차에 불과한 것이고, 실제 양도물건은 중장기부금증서이며 그 양도시기는 89.2.19이므로 국세부과제척기간이 만료되어 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지관련 중장기부금증서를 89.2.19 7,000,000원에 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 소유권등기이전만 91.7.26 한 것이므로 89.2.19을 양도시기로 보아야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면 첫째, 청구인은 중장기부금증서 양도대금을 수령한 사실을 입증할 금융자료등의 제시가 없으며 둘째, 당심에서 한국토지공사 OO지사에 쟁점토지에 관련된 분양내역 및 대금불입현황을 조회한 사실에 대한 회신(OO(판)OOOOOOOOO, 97.5.20)에 의하면 “토지매각원부”의 쟁점토지 매입자는 청구인으로 되어 있으며 계약금, 중도금 및 잔금불입도 청구인 명의로 불입되었으며 잔금불입전까지 청구외 OOO외 1인에게 소유권이전된 사실이 나타나지 아니한다. 셋째, 중장기부금증서 매매계약서를 살펴보면 매수인이 청구외 OOO외 1인으로 되어 있으나 매수인의 인장이 날인되어 있지 아니하며 소개인의 인적사항이 없음에도 청구외 OOO(OOO공인중개사 사무소 경영)이 중장기부금증서를 중개하였다는 확인서를 작성하였으며, 인증서에 첨부된 양도각서에도 매수인의 인장이 날인되어 있지 아니한 점 등으로 보아 89.2.19 중장기부금증서를 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 위와 같은 관계법령과 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인은 89.2.19 중장기부금증서를 양도하였다고 주장하고 있으나, 매매대금을 수령하였다는 근거서류의 제시가 없고 매매계약서도 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 공부상의 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 심판청구의 다툼은 등기부상 소유권이전을 쟁점토지의 양도로 볼 것인지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 및 이에 부수한 소유권이전등기절차에 불과한 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제1항에서 「양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다」고 규정하고 그 제1호에서 「토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 제2호에서 「대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제44조 제4항에서 「법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음각호에 게기하는 것을 말한다」고 규정하고 그 제1호에서 「지상권·전세권과 등기된 부동산임차권」을 제2호에서 「부동산을 취득할 수 있는 권리」를 규정하고 있다. 같은법 제27조 제1항에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조 제1항 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지 관련의 중장기부금증서(계좌번호 OOOOOOOOO)를 89.2.19 청구외 OOO외 1인에게 7,000,000원에 양도하고 양도각서를 작성하여 주었는 바, 이건 소유권이전은 부금증서 양도에 따른 각서내용의 이행절차에 불과한 것이라고 주장하면서 그 증빙으로 중장기부금증서 매매계약서, 이에 따른 양도각서(89.3.8 OO종합법무법인에서 공증) 및 양수인 OOO의 확인서를 제시하고 있다.

(1) 쟁점토지와 이 건 관련인 중장기부금증서의 관계를 살펴보면, 쟁점토지는 한국토지개발공사가 구획정리하여 분양한 토지임이 토지대장 및 한국토지공사의 토지매각원부(사본)에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 중장기부금증서매매계약과 관련하여 매수인인 청구외 OOO외 1인에게 작성하여 주었다는 양도각서(89.3.8 공증)상의 물건표시란에 「OO지구 택지 약60평, 중장기부금증서(계좌번호OOOOOOOOO)」 이라고 병기되어 있음을 볼 때 쟁점토지는 청구인의 중장기부금증서에 의하여 89.3.23 한국토지개발공사의 토지분양에 당첨된 토지임을 알 수 있다.

(2) 토지분양에 앞서 청구인은 89.2.19 청구외 OOO외 1인에게 중장기부금증서를 양도하였다 하므로 그 사실관계를 살펴본다. 위 중장기부금증서 매매계약서는 89.2.19 청구인과 청구외 OOO외 1인 간에 체결되고 매매대금총액을 7,000,000원으로 하여 일시불로 지불하는 것으로 작성되고, 그 계약서상의 매매대금란에 “영수함”이라고 기재하고 매도인 OOO의 도장이 날인되어 있다. 그리고 청구인이 위 매매계약과 관련하여 청구외 OOO외 1인에게 작성하여 주었다는 양도각서는 89.3.8 OO종합법무법인에서 공증하였음이 확인되고 있고, 97.5.30자 청구외 OOO이 작성한 확인서에서도 위 계약서내용을 인정하고 있다. 한편, 처분청에서는 중장기부금증서 매매계약서상 매수인 2인중 1인(OOO)만이 날인되어 있고 양도각서상 매수인의 날인이 없다하여 그 매매계약서 및 양도각서의 신빙성이 없다는 의견이나, 양도각서는 매도인이 매수인에게 작성하여 준 것이고 그 내용도 매도인이 이행할 내용들로서 매도인이 각서를 작성하여 공증을 받은 것이며 매매계약서상 매수인 2인중 1인의 날인이 없다는 사실만으로 매매계약서의 신빙성을 부인하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 청구인이 중장기부금증서를 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다고 판단되며, 그 양도시기는 적어도 양도각서 공증일(89.3.8) 이전에 매매대금이 청산되었다고 보여지는 바, 매매계약서상에 “일시불” “영수함”이라고 기재되고 영수하였다는 매도인의 도장이 날인된 점으로 볼 때 계약일인 89.2.19에 매매대금이 청산되었다고 봄이 타당하다 할 것이다.

(3) 증서의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다. 중장기부금증서의 양도는 단순한 예금증서의 양도가 아니라 궁극에 가서 그 최종 양수자가 그 예금주명의로 토지분양에 당첨되면 그 최종 양수자나 그로부터 사실상 토지분양권을 양도받은 자에게 예금주는 토지분양권의 명의를 변경하여 줄 것을 목적으로 하는 거래행위라고 볼 것으로서 그 분양권은 분양대금을 완납하면 분양토지의 소유권을 취득할 수 있는 권리이므로 부금증서의 양도는 장래에 취득할 토지분양권인 토지의 소유권을 취득할 수 있는 권리 양도의 범주에 속한다 할 것이다(대법원 85누424, 85.9.24 참조). 위 사실관계 및 판단을 종합하면, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점토지관련의 중장기부금증서를 양도한 것으로서 그 양도시기는 89.2.19이라 판단되므로 이 건 소유권이전등기는 부동산을 취득할 수 있는 권리(중장기부금증서)의 양도에 따라 그 최종 양수자에게 소유권 명의를 변경하여 준 것이라 할 것이다. 그렇다면 중장기부금증서를 양도받은 청구외 OOO외 1인이 제3자를 거쳐 청구외 OOO에게 부금증서를 양도한데 대하여 양도소득세를 과세할 수 있음은 별론으로 하더라도 청구인이 토지를 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이라 할 것이고, 권리의 양도로 보아 과세할 경우에는 그 양도시기가 89.2.19이므로 이 건 양도소득세는 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호에 의하여 국세부과제척기간이 만료된 날(95.5.31)이후에 부과된 부적법한 처분이라 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.