매매 원인으로 하여 소유권이전등기된 이 건 토지를 그후 원인무효를 이유로 법원에 소유권이전등기 말소청구를 제기하여 확정판결을 받고 청구인 앞으로 소유권환원등기가된 경우, 당초의 양도소득세 부과처분을 그대로 유지할 것인지 아니면 취소할 것인지 여부(취소)

법원의 원인무효판결로 소유권환원등기는 양도로 보지않음

1. 원처분 개요 청구인 OOO와 청구외 OOO은 부부지간으로 청구외 OOO으로부터 88.5.12 취득한 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO 소재 대지 580.5㎡(청구인 소유, 이하 “이 건 토지”라 한다)와 같은 동 OOOOOO 소재 대지 521.2㎡(OOO 소유)를 91.6.29 주식회사 OO주택(대표이사 OOO 이하 “청구외 법인”이라 한다)에게 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기하고 91.7.30 처분청에 이 건 토지 등의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(청구인 소유토지 양도가액 724,000,000원, 취득가액 664,825,000원), (OOO 소유토지 양도가액 381,000,000원, 취득가액 350,175,000원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 91.12.18 서울지방국세청의 감사결과 청구인 등이 예정신고한 이건 토지 등의 실지거래가액 중 양도가액이 91.6.29 공시된 기준시가보다 현저히 낮은 가액이므로 신빙성이 없는 것으로 보아 불인정하고, 이 건 토지의 양도가액은 ’91기준시가에 의하여 산출한 1,741,500,000원으로, 취득가액은 환산한 기준시가 635,293,790원으로 하여 양도차익을 계산하고 92.1.16 청구인에게 ’91년도 귀속분 양도소득세 590,406,580원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.12 이의신청, 92.6.9 심사청구를 거쳐 92.9.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지에 신축할 오피스텔의 건축자금 마련과 절세를 위하여 청구인 가족들로 주주가 구성된 청구외 법인에게 이 건 토지를 양도한 것으로 하여 91.6.29 소유권이전등기를 하였으나, 청구외 법인은 자금사정이 계속 어려워져 당초 계약금으로 지급한 약속어음의 지급기일(91.6.15)까지 계약금을 지급하지 아니하였을 뿐만 아니라 잔금지급능력도 어렵게 되어, 청구인은 청구외 법인을 상대로 매매계약의 원인무효로 인한 부동산 소유권이전등기 말소청구를 서울지방법원 동부지원에 제기하여 확정판결을 받고 이 건 토지의 소유권이 청구인 앞으로 환원등기 되었으므로 이 건 토지의 매매계약은 소급하여 무효된 것으로 보아 이건 과세처분을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 자산의 양도시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항에서 당해 자산의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 또는 등록부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정되어 있는 바, 이 건 토지는 잔대금을 청산하기 전에 소유권이전등기된 사실이 확인되고 있고, 또한 청구인은 매수인의 위약으로 당초매매계약이 무효되었음을 확인할 수 있는 법원확정 판결문 등을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 토지는 청구인이 이 건 토지를 청구외 법인에게 양도한 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 매매 원인으로 하여 소유권이전등기된 이 건 토지를 그후 원인무효를 이유로 법원에 소유권이전등기 말소청구를 제기하여 확정판결을 받고 청구인 앞으로 소유권환원등기가 된 경우, 당초의 양도소득세 부과처분을 그대로 유지할 것인지 아니면 취소할 것인지의 여부에 있다.

나. 관련법규정 소득세법 제4조 제1항에 “거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다”고 규정하고, 그 제3호에서 “양도소득”을 들고 이를 「자산의 양도로 인하여 발생하는 소득」으로 정의하고 있으며, 같은 조 제3항에 “제1항 제3호에서 「양도」라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계

등을 보면 첫째, 청구인은 88.5.12 이 건 토지를 OOO외 1인으로부터 취득하여 89.5.9 동 지상에 오피스텔(지하3층, 지상10층)을 신축하기 위한 건축허가를 받았고 건축기간 내에 착공하지 못하고 있다가 90.5.1 착공기간 연장 승인을 받았고 91.4.17 건축허가 변경(업무용 빌딩 지하4층, 지상11층) 승인을 받았으며, 청구인은 91.5.15 이 건 토지를 청구외 법인에게 매매금액 724,000,000원에 매도하기로 매매계약서를 작성하고 계약금으로 동 법인이 발행한 액면금 100,000,000원의 약속어음 1매(지급기일: 91.6.15)를 수령하고 잔금 624,000,000원은 91.6.15에 수령하기로 하였으며 위 계약금조로 수령한 약속어음과 잔금의 지급기일인 91.6.15에 대금지급이 없었음에도 청구외 법인으로 건축허가 명의변경을 위해 다시 잔금을 약속어음으로 받고 91.6.29 소유권이전등기 하였음이 청구인이 입증자료로 제출한 등기부등본, 매매계약서, 건축허가서 등 관련서류에 의하여 확인되고 있다. 둘째, 청구인은 이 건 토지에 대한 청구외 법인의 계약금 및 잔금지급이 없으므로 청구외 법인을 상대로 92.6.24 원인무효로 인한 부동산 소유권이전등기말소 청구의 소송을 서울지방법원 동부지원에 제기하면서 92.7.8 소유권말소예고등기를 하고 92.10.16 확정판결(92가합 10195)을 받았으며 이 판결내용에 따라 92.12.16 청구인 앞으로 이 건 토지의 소유권이 환원등기 되었음이 법원판결문, 등기부등본, 이 건 토지 중개인 OOO의 증인심문조서 등에 의하여 확인되고 있다.

셋째, 위 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 하게 되어있고 이 건 과세처분일 당시(92.1.16)에는 이 건 토지가 청구인으로부터 청구외 법인 앞으로 91.6.29 소유권이전등기가 되어 있는 한편, 환원등기가 된 상태는 아니었으므로, 처분청으로서는 청구인에게 그 당시 양도소득세를 과세할 수 있다고 하겠으나, 소득세법 제4조 제3항의 규정에서 「양도」라 함은 “자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우”를 말하므로, 이 건과 같은 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 것이고, 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 종국적으로는 볼 수 없고, 또한 소득세법 제27조 와 동법시행령 제53조 제1항에서 정한 양도시기는 위와 같은 자산의 유상양도가 완결된 경우이거나, 앞으로 완결될 경우를 전제로 하여 그 양도차익계산에 있어서 양도시기를 의제하는 규정에 불과하고 이 건과 같이 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있은 것으로 의제하는 규정은 아니며(대법원 90누1991, 90.7.13, 88누8609, 89.7.11외 다수 및 국심 92서3129, 92.11.11외, 같은 취지임) 넷째, 소득세법 제7조 제2항과 국세기본법 제14조 제2항에 의하면 실질 과세원칙을 규정하고 있는 바, 이 건과 같이 청구인이 당초 소유권이전등기와 관련하여 매매대금을 전혀 받은 바 없고 또한 이 건 토지의 소유권이 원상회복된 경우에는 청구인에게 이 건 토지 양도에 따른 양도소득이 전혀 발생한 바 없는데도 당초 소유권이전에

대하여 양도소득세를 부과하는 것은 실질과세원칙에도 부합하지 아니한다 할 것이다. 위와 같은 사실관계와 관련법 규정의 내용을 종합하여 볼 때, 이 건 토지는 소득세법상 유상양도된 것으로 볼 수 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.