적정임대료의 산정방법(경정)

임대료 산정시 인근 유사한 임대것은 정당함가 있는데도 불구하고 국유재산법상의 임대요율을 원용하여 부당행위계산부인한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 OOO시 OOO구 OOO, 대지 529.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1975. 4.30. 취득한 후 1985. 2.27. 아들 이OOO에게 지상권(기간 30년, 월지료 OOO원)을 설정하여 주고 쟁점토지에서 발생한 임대수입(소득)에 대하여 부가가치세와 소득세를 신고한 사실이 없다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보고 국유재산사용료율(5%)과 법인세법시행령 제89조 제4항에서 정한 방법에 의해 임대수입금액을 산정하여 2003. 3.15. 청구인에게 부가가치세 10건 OOO원(1998년 제1기 OOO원, 1998년 제2기 OOO원, 1999년 제1기 OOO원, 1999년 제2기 OOO원, 2000년 제1기 OOO원, 2000년 제2기 OOO원, 2001년 제1기 OOO원, 2001년 제2기 OOO원, 2002년 제1기 OOO원, 2002년 제2기 OOO원)과 종합소득세 5건 OOO원(1997년 귀속 OOO원, 1998년 귀속 OOO원, 1999년 귀속 OOO원, 2000년 귀속 OOO원, 2001년 귀속 OOO원)을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 3.25. 이의신청을 거쳐 2003. 7.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지에 대한 임대수입금액을 계산함에 있어 시가를 알 수 없다고 보아 1998년 이전분은 국유재산법에 의한 사용료율 5%를 적용하고 1999년 이후부터는 법인세법시행령 제89조 제4항의 규정을 적용하여 계산하였으나, 쟁점토지의 인근지역에 임대실례가 있어 동 임대실례를 시가로 볼 수 있으므로 이를 기준으로 과세함이 타당하다.

나. 처분청 의견

부당행위계산부인규정에 의하여 과세함에 있어 시가의 판단은 당해 거래와 유사한 상황에서 제3자간의 일반적인 거래가격을 기준으로 하는 것인 바, 쟁점토지의 경우 인근에 유사한 임대실례가 없으므로 국유재산법에 의한 사용료율과 법인세법시행령 제89조 제4항의 규정을 적용하여 쟁점토지의 임대수입금액을 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】①재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하“공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 부가가치세법시행령 제52조 【부당대가 및 에누리등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.

(2) 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 사업자가 무주택종업원에게 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모의 주택(그 주택에 부수된 토지를 포함한다)의 취득·임차에 소요된 자금(재정경제부령이 정하는 금액을 한도로 한다)을 대부하는 경우를 제외한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(3) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

(4) 국유재산법 제25조 【사용료】

① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 “행정재산등”이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다. 국유재산법시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다.

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상. 다만,주거용의 경우는 1천분의 25이상.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지에 대한 임대수입금액을 계산함에 있어 시가를 알 수 없다고 보아 1998년 이전분은 국유재산법시행령 제26조 제1항 제3호의 규정에 의한 국유재산사용료율 5%를 적용하였고 1999년 이후분은 소득세법시행령 제98조 제4항의 규정에 의한 법인세법시행령 제89조 제4항을 적용하여 임대료를 산정하였는 바, 그 현황을 보면 다음과 같다.OOO

(2) 청구인은 위와같이 국유재산사용료율등을 적용하여 임대수입금액을 산정한 것이 부당하므로 쟁점토지의 인근에 위치한 토지의 임대실례를 기준으로 계산하여야 한다는 것인바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지와 임대실례토지의 일반현황을 비교하여 보면 다음과 같다. 쟁점토지와 임대실례토지는 OOO시 OOO 대로의 뒷편에 위치하고 있는 토지로서 주위환경, 입지여건, 공시지가등이 유사한 점으로 보면 쟁점토지의 임대수입금액을 계산함에 있어 임대실례토지는 비교가치가 있는 부동산으로 인정된다. (나) 쟁점토지와 임대실례토지의 임대요율을 비교하여 보면 다음과 같다.OOO 주)

① 수입금액은 관할세무서에서 결정 또는 신고시인한 금액임

② 임대요율은 토지가액 대비 수입금액 비율임 위 표에 나타나고 있는 바와 같이 쟁점토지는 임대실례토지에 비하여 임대요율이 높은 것으로 되어 있는 바, 이는 처분청이 임대수입금액을 계산하면서 임대실례등의 시가를 고려하지 아니하고 세법상의 보충적 방법으로 계산한 때문인 것으로 확인된다.

(3) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것 인바(국심 2002중 472, 2002. 6.27. 같은뜻임), 쟁점토지의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 비교가치가 있는 임대실례가 있으므로 처분청은 동 임대실례를 포함한 여타 유사임대실례를 참고하여 그에따라 쟁점토지의 적정임대료를 산정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.