임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분이 타당한지 여부(기각)

청구인의 경우 임대보증금으로 건물신축대금을 지급한 경우에 해당되고, 이러한 경우는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 것으로 볼 수 없으므로 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분은 타당함.

1. 처분개요

청구인은 91.4.25 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 지상에 지하 2층 지상 7층의 건물을 준공하여 청구인이 3/6 지분을 청구인의 처 및 2인의 자가 각각 1/6 지분씩을 소유하고 부동산임대업을 영위하고 있다. 처분청은 청구인이 ’91년중 위 건물에 대한 임대보증금에서 발생한 수입금액을 신고하지 아니하였다 하여 위 임대보증금에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 204,635,616원(이하 “간주임대료”라 한다)등을 부동산소득의 총수입금액에 산입하고 93.5.15 청구인에게 ’91년도분 종합소득세 8,384,470원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.10 심사청구를 거쳐 93.9.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 위 임대건물 신축자금 31억 5천만원 상당액을 시공자인 OO건설주식회사에서 차입하였고, 임대보증금 28억 6천만원을 받아 차용금과 그에 대한 이자 5천만원 상당액의 상환에 충당하였으므로, 위 임대보증금은 간주임대료계산 대상에서 제외되는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당된다.

나. 국세청장 의견 청구인의 경우 임대보증금으로 건물신축대금을 지급한 경우에 해당되고, 이러한 경우는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 것으로 볼 수 없으므로 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구는 위 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제29조 제1항, 동법시행령 제58조 에서는 거주자가 부동산등을 임대하고 받은 보증금등(임대사업에 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 계약기간 1년의 정기예금 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(간주임대료)을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있다.

(2) 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해건물의 신축대금으로 지급하는 금액, 기존의 임대건물을 매입할 때 매입금액과 상계한 전세보증금액등의 경우는 위 소득세법 제29조 제1항에서 규정하는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니한다(동지 : 국심 93서1377 등 다수, 소득세법기본통칙 3-1-18...29).

다. 이 건 공사도급계약서(90.4.25 자) 주요내용

(1) 발주자(청구인)는 모든 분양수입금(임대수입금 포함)을 수급자의 공사비지급에 최우선 충당하여야 한다. (제15조 제2항)

(2) 기성고는 분양금 입금시마다 지급하여야 한다. (제15조 제3항)

(3) 분양 및 분양금관리는 수급자가 하며 모든 분양수입금(임대분양금 포함)은 공사비지급에 우선 충당한다. (제24조)

(4) 공사 수행으로 인한 선투자의 이자로 5,000만원을 분양수입금에서 최우선지급하여야 한다. (제15조 제4항) 라. 임대보증금을 임대건물 신축대금으로 지급한 경우에 해당되는지 여부

(1) 위 공사도급계약서 및 청구인이 제시하고 있는 약정서 (89.10.11 자)에 의하면 임대수입을 포함한 모든 분양수입금은 시공업자가 관리하고 공사대금에 최우선 충당한다고 약정하고 실제 충당되었음이 명백하여 이 건은 임대보증금을 임대건물 신축대금으로 지급한 경우에 해당되므로 위 법령에서 규정하고 있는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 볼 수 없다.

(2) 청구인은 위 공사계약서에 기재된 「...선투자의 이자로 5,000만원을 분양수입금에서 최우선 지급한다」 내용의 약정을 들어 차입금상환에 충당된 것이라고 주장하나 이는 이 건 공사대금산정을 위한 계약당사자간의 비용부담 내역에 불과한 것으로 이의 기재유무가 임대보증금을 신축대금으로 지급하였는지 여부를 가리는 본질적 기준에 영향을 미칠수는 없는 것이므로 청구주장은 법리오해의 잘못이 있다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.