청구인이 아파트를 법인인 ○○공사로부터 취득한 후 개인에게 양도하였다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 것이 타당한지의 여부(경정)

아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 87.4.23 OO도 OO시 OO동 OOO OOOOO OOOOO OOOO 건물 53.46㎡(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 취득할 수 있는 분양권을 승계취득한 후 87.7.30 OOOO공사로부터 소유권이전등기를 경료하였으며 89.6.28 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 양도하고 89.7.24 양도가액은 실지거래가액인 26,000,000원, 취득가액은 양도가액을 환산한 가액인 23,430,000원으로 하여 89.7.24 자 89년도분 양도소득세 43,367원 및 동 방위세 4,330원을 예정신고한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 OOOO공사로부터 소유권이전 등기한 87.7.30을 청구인의 쟁점아파트 취득일로 보아 실지거래가액으로 취득가액은 분양가액으로 하고, 양도가액은 청구인이 신고한 가액으로 하여 94.10.16 청구인에게 89년도분 양도소득세 1,367,180원 및 동 방위세 136,590원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.25 심사청구를 거쳐 95.3.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO으로부터 87.4.23 취득하였으며, 청구외 OOO은 청구인이 취득하기 이전인 86.9.30 분양대금을 완납하였으며, 86.10.18 대지 및 건물에 대한 취득세까지 납부한 사실이 있으며, OOOO공사로부터 지적정리 완료시 청구인에게 직접 소유권이전등기를 하여 주겠다고 확인한 매도증서와 계약사실증명원을 받았고, 쟁점OO에 대한 취득세를 87.5.12 별도로 납부하였으며, 쟁점아파트를 양도한 후 89.6.28 자산양도차익예정신고시 양도가액은 검인계약서상 금액으로 하고, 취득가액은 양도가액을 환산한 가액으로 하여 신고 납부하였음에도 처분청은 OOOO공사로부터 소유권 이전등기한 87.7.30을 취득일로 보아 OOOO공사의 최초 분양가액을 취득가액으로 보아 이 건을 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트는 청구외 OOOO공사가 86.11.7 보존등기하였고 청구인은 매매를 원인으로 87.7.30 소유권이전등기(취득)하였다가 89.6.28(원인일 89.4.10) 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전등기(양도)된 사실이 확인되고 있으며, 쟁점아파트는 OOOO공사가 신축하여 분양한 OO으로서 청구인은 당초 분양자로부터 아파트권리를 취득하여 잔금을 지급한 후 OOOO공사로부터 소유권이전 등기한 경우에 해당하므로 처분청이 법인으로부터 소유권이전등기한 87.7.30을 청구인의 쟁점아파트의 취득일로 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제3호의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 쟁점아파트를 법인인 OOOO공사로부터 취득한 후 개인에게 양도하였다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 것이 타당한지의 여부에 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제4조 제1항 제3호에 의하면 「자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득」으로 규정하고 있고, 같은조 제3항 본문에 의하면 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.」고 규정하고 있고, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 단서에 의하면 「토지 또는 건물을 양도 및 취득하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 하도록 규정」하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제3호에 의하면 「 소득세법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”라 함은

1. 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우.

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제1항에 의하면 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 이 건 처분내용을 보면, 청구인은 쟁점아파트를 89.6.28 청구외 OOO에게 양도하고 89.7.24 자산양도차익예정신고시 양도가액은 매매계약서상 실지거래가액인 26,000,000원, 취득가액은 양도가액을 환산한 23,430,000원, 필요경비 272,432원, 양도차익 2,229,460원으로 하여 89년도분 양도소득세 43,367원 및 동 방위세 4,330원을 예정신고하였고 처분청은 양도가액은 실지거래가액인 26,000,000원, 취득가액은 OOOO공사의 분양가액인 19,437,000원, 필요경비 340,540원, 양도차익 6,290,568원으로 하여 양도소득세 1,367,180원 및 동 방위세 136,590원을 결정·고지한 사실이 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 결의서에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구외 OOO은 쟁점아파트를 85.8.18 OOOO공사로부터 분양을 받은 후 86.9.30 분양대금을 완납하고 OO시청이 부과한 쟁점아파트에 대한 취득세 388,760원을 86.10.18 OO은행 OO지점에 납부한 사실이 확인되고 있으며, 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점아파트를 취득하기로 하고 87.3.20 매매계약(계약금 1,500,000원), 87.4.3 중도금(3,000,000원), 87.4.23 잔금(16,130,000원) 계 20,137,000원에 계약한 매매계약서와 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 양도하기로 하고 89.4.10 매매계약(계약금 2,000,000원), 89.5.21 중도금(10,000,000원), 87.6.2 잔금(12,000,000원) 계 26,000,000원에 계약한 매매계약서를 각각 제시하고 있으나 이에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 아니하고 있고, OOOO공사는 쟁점아파트를 86.11.7 보존등기를 하였고, 청구인은 87.7.30 OOOO공사로부터 소유권이전등기를 받아 89.6.28 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

라. 적용 및 판단 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 양도가액을 환산한 가액으로 하여 신고하고 처분청이 실지거래가액으로 이 건을 결정고지하자 기준시가로 결정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이를 살펴보면, 쟁점아파트는 청구외 OOO이 85.8.18 OOOO공사로부터 최초 분양받아 아파트가 완성된 후 미등기 상태에서 86.10.18 지방세를 OO시청에 납부한 바 있고, 쟁점아파트는 86.11.7 OO공사명의로 보존등기까지 필한 상태에서 87.3.20 청구인이 승계취득하기로 매매계약을 하였고 청구인은 87.7.30 OOOO공사로부터 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료받은 사실이 확인되고 있는 점으로 보아 청구인은 아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득한 것에 해당하지 아니하며 완성된 쟁점아파트를 법인인 OOOO공사로부터 취득한 것이 아니라 개인인 청구외 OOO으로부터 미등기 상태에서 취득하였다가 89.6.28 청구외 OOO에게 양도한 것이라 할 것이다. 사정이 이러하다면 처분청이 법인과의 거래라고 전제하고 양도 또는 취득가액 중 확인되는 것은 확인되는 가액으로 하고 확인되지 아니하는 것은 확인되는 것에 의거 환산하는 가액으로 결정고지한 당초 처분은 부당하다 할 것이고, 또한 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되거나 단기거래 등 투기거래에 해당하면 실지거래가액 또는 그에 의한 환산가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 것이나 청구인은 매매계약서만 제시하고 매매가액을 입증할 수 있는 증빙은 제시하지 아니하여 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 투기거래에 해당되지도 아니하므로 이 건은 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.