기존 주택조합구성원이 신규참여자에게 대지지분의 일부를 양도한 경우에 이에 대하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부(경정)

토지 양도당시 조합원수는 33명이 아니라 48명이고 조합원 48명은 모두 균등하게 출자한 사실이 인정되어 청구인의 토지 양도지분은 1○○48, 9.63㎡라고 봄이 타당함.

1. 처분개요

청구인은 주택조합에 가입하여 조합용아파트를 건설할 목적으로 경남 창원시 OO동 OOO 답 2271㎡를 90.7.20. 조합원인 청구인외 32인이 공유로 취득하였다가 일반인 16세대를 추가 모집함에 따라 91.12.12. 일반인들에게 위 토지중 462.116㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다. 처분청은 쟁점토지 중 청구인 소유지분을 1/33로 보아 14.00㎡에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.1.16. 청구인에게 91년도분 양도소득세 986,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.6. 심사청구를 거쳐 95.5.23. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 청구인은 주택조합에 가입하기 위해 조합토지를 취득하였으나 설계변경으로 인하여 조합원을 추가모집하는 과정에서 조합토지를 분할 양도한 것으로 양도차익이 없으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장의견 청구인이 새로운 조합원에게 당초 소유한 토지의 일부인 양도토지를 양도하는 경우에는 자산의 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것이고, 예정신고 또는 확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 증빙서류의 제출이 없는 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로, 이건의 경우 처분청이 자산의 유상양도로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 쟁점은 기존 주택조합구성원이 신규참여자에게 대지지분의 일부를 양도한 경우에 이에 대하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제4조 제3항에는 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있는 바, 위 법령은 자산의 유상이전에 관한 예시적 규정으로 법인이 아닌 조합에의 현물출자도 자산의 유상이전에 해당되고 현물출자 이행시를 양도시기로 본다.(대법원판례 86누771. 87.4.28 같은 뜻) 자산을 조합과 같은 공동사업체에 현물출자하는 경우에는, 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원인 총조합원의 합유재산이 되므로 등기에 관계없이 현물출자시점에서 자기지분을 제외한 부분은 사실상 유상이전된 것으로 보며, 토지와 현금을 공동출자한 경우 현물출자한 토지와 현금출자한 금액의 합계액 중 출자한 금액이 차지하는 비율을 조합원의 출자지분으로 보아 동 출자지분을 초과하는 금액에 대해서만 양도세 과세함이 타당하다할 것이다.(같은 뜻, 국심85부1355, 85.10.31) 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은 법 제45조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제82조의2 제4항의 규정을 모아보면, 토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고기한 이전에 증빙서류를 제출한 경우로서 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 계산한다라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 위 주택조합의 결산보고서를 살펴보면, 청구인을 비롯한 OO중공업 제2공장 사원들을 중심으로 OOO아파트 주택조합을 결성하였으며, 조합결성 초기인 90.3.24.경 조합원수 36명에서 90.7.5.경 조합원 12명을 추가 모집하여 총 48명으로 늘어났으며, 같은 날짜에 일반인 16명을 추가 모집하여 8층 64세대 아파트를 신축하기로 확정하고, 90.12.22. 기공식, 92.2.22. 준공식을 한 후 92.3.21. 결산보고를 하였다.

(2) 위 결산보고서를 살펴보면, 결산일 현재 총공사금액은 3,118,309,183원이고 총수입금액은 3,126,536,944원이며, 조합원 48명은 소속회사인 OO중공업으로부터 세대당 15,000,000원을 지원받은 것을 포함하여 세대당 48,956,600원(면적이 작거나 위치가 나쁜 5세대는 2,000,000～3,000,000원 감액)을 납입하여 평당분양가격은 1,592,919원인데 반해, 일반인 16명은 지원금 15,000,000원을 받지 못하였을 뿐만아니라 평당분양가격에서도 1,687,385원～1,700,000원으로 조합원들보다 불리하다.

(3) 또한, 주택조합은 초기에 조합에 참여한 청구인을 포함한 33인의 조합원이름으로 90.6.19.～90.8.27. 동안 쟁점토지를 포함한 조합아파트 건설부지로 총 693평을 매입하였다가, 조합아파트가 거의 완성된 시점인 91.12.12. 일반인 16세대에게 그들의 대지지분을 분할·정리하기 위해 쟁점토지를 양도하였으며, 양도당시 조합원의 수는 실제에 있어서는 매매계약서에서 쟁점토지의 공유자로 나타나고 있는 33인이 아니라 48명이라고 인정된다.

(4) 처분청 의견서에 의하면 청구인은 법정기한내에 양도소득세 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니한 것으로 나타나고 있고, 이에 대하여 청구인도 다투지 아니하므로 청구인은 무신고자로 인정된다.

(5) 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지를 매수한 일반인 16명은 주택조합원이 아니라고 인정되므로 쟁점토지의 소유권을 일반인 16명에게 양도한 것은 위 관계법령에서 규정한 자산의 유상이전에 해당하고, 청구인이 무신고자이므로 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세함은 타당하나, 쟁점토지 양도당시 조합원수는 33명이 아니라 48명이고 조합원 48명은 모두 균등하게 출자한 사실이 인정되어 청구인의 쟁점토지 양도지분은 1/33, 14㎡가 아니라 1/48, 9.63㎡라고 봄이 타당하므로 이 점 사실오인의 잘못이 있다고 인정된다. 따라서 청구인 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.