임대업자가 부동산매매업 업종추가 후 상가건물 신축 양도한 경우 부동산매매업 해당 여부(경정)

청구인이 이 건 상가를 신축양도한 것은 거주 또는 소유 목적이라기 보다는 사업(매매)목적이라고 인정되므로 이 건의 경우는 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 할 것임

1. 사 실 청구인은 75.1.1. 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 70.05평을 취득하여 동 지상에 87.6.29. 4층 상가건물 184.32평을 신축·보존등기한 후 약 5개월만인 87.11.25. 청구외 OOO에게 220,000,000원에 양도하고 위 상가건물에 대한 임대수입과 부동산매매업에 대한 부가가치세 및 종합소득세 등을 서면신고, 납부한 사실에 대하여 처분청은 청구인 신고대로 서면결정하였다가 이 건 부동산의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보아 당초의 부동산매매업에 대한 종합소득세 및 방위세의 서면결정을 취소하고 이 건 부동산 양도에 따른 양도소득세는 기준시가에 의거 양도차익을 결정하면서 과세누락된 별개 토지(청주시 OO동 OOO 대지 66.18평, 86.12.30. 취득, 87.11.2. 양도)는 실지거래가액에 의거 양도차익을 산출하여 이 건 양도소득금액과 합산하고 91.2. 16. 청구인에게 87년도 귀속 양도소득세 30,582,830원 및 동 방위세 6,116,560원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 91.6.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 토지상에 건물을 신축하여 임대하고자 하였으나 자금사정으로 매매하기로 결정하고 사업자등록증에 매매업을 추가 삽입·정정하였으며 이에 따른 부가가치세 및 종합소득세를 신고납부하였으며, 정부에서는 이를 서면 결정함으로써 종결된 것임에도 불구하고 90.10. 서울지방국세청에서 청구인의 처인 OOO의 자금출처를 조사하면서 과거 5년간의 과세내용을 검토, 이미 종결된 이 건 거래를 양도소득세 과세대상으로 보아 과세한 것은 부당하며, 또한 과세관청이 인정한 것을 거의 3년이 경과한 시점에서 소득의 종류를 달리하여 경정한 것은 신의성실의 원칙에도 반하는 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지 취득시부터 양도시까지의 과정을 보면, 부동산매매업에 해당되지 않음에도 부동산 매매업이란 사업목적을 사업자등록에 나타내었으며, 청구인은 당초부터 사업자등록상에 부동산임대업으로 등록하여 임대한 건물임을 알 수 있고, 청구인이 이 건 상가건물을 양도하고 종합소득세를 서면으로 신고할 때에 부동산매매업을 영위하기 위하여는 청주시 OO동 나대지의 양도도 포함하여 신고하여야 함에도 이를 누락시킨 점으로 볼 때 청구인이 상가건물을 부동산매매업을 종목 추가한 후 양도하고 종합소득세를 서면으로 신고납부한 것은 양도소득세로 결정되는 것보다는 적은 세금을 부담되게 된다는 단순한 행위로 밖에 달리 볼 수 없다할 것으로 당초 부동산 매매업에 대한 종합소득세 결정을 취소한 후 기준시가로 양도소득세를 결정하고 청주시 OO동 대지는 그 거래가 86.12.30. 취득하여 87.11.2. 양도한 단기거래이므로 실지거래가액으로 결정고지한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 건물(동 지상 토지 포함)의 양도가 양도소득인지 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득인지 여부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 사실 및 처분경위를 보면, 75.1.1. 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 70.05평을 취득하여 87.6.18. 임대업으로 사업자등록을 한 후 87.6.29. 동 토지상에 4층 상가건물 184.32평을 신축·보존등기(건축물관리대장상 용도 지하 1층 49.12평: 다방, 1층 34.6평: 소매점 및 주차장, 2층 34.6평: 소매점, 3층 34.6평: 사무실, 4층 31.4평: 사무실)하였으며, 청구인은 87.10.14. 사업자등록에 부동산매매업을 추가한 후 동 토지 및 건물을 신축한 지 약 5개월만인 87.11.25. 청구외 OOO에게 220,000,000원에 양도후 88.1.5. 이 건 상가건물에 대한 임대수입금액과 부동산매매업에 대한 87년 2기 부가가치세(2,820,000원)를 신고납부하였고, 88.5월에는 부동산매매업에 대한 사업소득 및 임대소득에 대한 종합소득세 과세표준확정신고를 서면 신고하면서 종합소득세 8,124,480원 및 동 방위세 1,805,440원을 납부한 사실에 대하여 처분청은 당초 청구인의 신고대로 서면 결정하였다가 91.2.16. 이 건 부동산을 양도소득세 과세대상으로 보아 당초의 부동산매매업에 대한 종합소득세 및 방위세의 서면결정을 취소하고 이 건 부동산 양도에 따른 양도소득세는 기준시가에 의거 양도차익을 결정하면서 과세누락된 별개 토지(청주시 OO동 OOO 대지 66.18평)는 실지거래가액에 의거 소득금액을 산출하여 이 건 양도소득금액과 합산·과세하였음이 등기부등본, 사업자등록증, 영수증, 신고서 및 결정결의서 등에 의거 각각 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 토지 및 건물의 양도에 따른 소득은 부동산매매업소득으로 보아 과세하여야 함에도 양도소득으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이므로, 이 건 처분중 다툼이 되고 있는 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 토지 및 건물의 양도에 따른 소득이 부동산매매업에 따른 사업소득인지 양도소득인지의 여부를 살펴본다. 부가가치세법 제2조 제1항에서 “영리목적의 유무를 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제1조 제1항에서는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있고, 당 심판소 선결정례(90서293, 90.11.20. 외 다수) 및 대법원판례(90누1045, 90.9.25.)에서도 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가의 구별은 그 매매가 수익을 목적으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하고 있다.

위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 이 건 대지를 취득한 87.6.18. 임대사업자등록을 하고, 87.6.29. 에는 동 지상에 상가건물을 신축·보존 등기한 후 87.10.14. 사업자등록에 부동산매매업을 추가하고 상가건축한지 약5개월만인 87.11.25. 양도한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 이 건 상가를 신축·양도한 것은 거주 또는 소유 목적이라기 보다는 사업(매매)목적이라고 인정되므로 이 건의 경우는 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 토지 및 건물의 양도에 따른 소득은 부동산매매업 소득에 해당된다 할 것이므로, 이에 대한 과세는 별론으로 하고 양도소득으로 보아 과세한 처분은 잘못된 처분으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.