수분양자가 승계하지 못한 대출금은 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

청구법인과 수분양자 간에 체결한 분양계약서, 수분양자의 확인서 등에 의하여 수분양자가 대출금을 승계하여 분양받은 사실이 확인되고, 소유권이전등기도 이루어진 점 등을 고려할 때, 청구주장(미승계채무 과세표준 제외)을 받아들이기 어려워 보임

1. 처분개요

가. 건설 및 일반건축업을 영위하는 청구법인은 서울특별시 OOO 신축공사와 관련하여 동 공동주택 중 국민주택규모를 초과하는 301호와 401호를 장OOO 외 1인에게 각 OOO에, 501호와 비101호는 박OOO 외 1인에게 각 OOO에 분양하고 부가가치세와 법인세 신고시 위 4개호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 공급분을 매출액 및 수입금액으로 반영하지 아니하였다.

나. OOO세무서장은 2009년 제2기 부가가치세 일반환급 현지확인조사를 실시하여 청구법인이 쟁점아파트 분양금액에 대한 매출액을 누락하고 수입금액을 과소신고한 것으로 보아 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 청구법인에게 2011.1.7. 부가가치세 2007년 제2기분 OOO, 2008년 제2기분 OOO을, 2011.2.15. 법인세 2007사업연도분 OOO, 2008사업연도분 OOO을 각 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.4.28. 이의신청을 거쳐 2011.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 수분양자들이 쟁점아파트에 설정된 대출금(이하 “쟁점대출금”이라 한다)을 각 승계하는 조건으로 분양계약을 체결하였으며, 계약금만 지급받고 명의를 이전한 것은 분양권리를 보장하여 주기 위함이지 분양대금이 실질적으로 납부되었기 때문은 아니고, 분양당시 근저당권이 설정되어 있어서 쟁점아파트의 각 세대별로 대출원리금을 상환하려 하였으나 근저당권자인 OOO가 포괄담보라는 이유로 근저당권을 해지할 수 없다고 하여 대출금을 상환할 수 없었는바, 청구법인이 쟁점아파트를 분양하며 실제 계약금만을 받았음에도 쟁점대출금을 포함한 총분양금액을 매출액 및 수입금액으로 산정하여 이 건 부가가치세 및 법인세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인이 OOO의 신축공사 후인 2007.12.4. 동 법인 명의로 보존등기된 쟁점아파트(국민주택규모 초과분)에 대하여 수분양자들과 작성한 분양계약서와 세무조사 당시 동 아파트 매수인들이 작성한 확인서 등을 통하여 총 분양금액에 쟁점대출금을 승계하는 조건으로 분양한 사실이 확인되고, 등기부등본상의 소유권이전내역에 쟁점대출금을 포함한 거래가액이 각 기재되어 있는바, 쟁점대출금을 포함한 총분양금액을 매출액 및 수입금액으로 하여 과세표준을 산정하고 이 건 부가가치세와 법인세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

수분양자가 채무승계한 금액을 포함하여 아파트 분양공급가액을 산정하고 부가가치세와 법인세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조〔실질과세〕

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 부가가치세법 제13조 [과세표준]

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價)

(3) 부가가치세법 시행령 제48조 [과세표준의 계산]

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.

(4) 법인세법 제66조 [결정 및 경정]

② 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조에 따른 신고를 한 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 오류 또는 누락이 있는 경우

③ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 추계(推計)할 수 있다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 오류나 누락이 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 이를 다시 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO세무서장이 청구법인에 대하여 세무조사를 실시하고 쟁점아파트에 대한 수입금액 누락 등과 관련하여 처분청에게 통보한 과세자료를 보면, 아래 <표>와 같이 되어 있고, 동 아파트의 전용면적은 각 130.93㎡로 국민주택규모를 초과하는 것으로 나타난다. OOOOOOOOOOO OOOO OOOOOOOO

(2) 청구법인과 쟁점아파트의 수분양자 간에 체결한 분양계약서와 등기부등본상에 등재된 거래가액 등을 보면, 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO O OOOOO OOOO OOOOO (OO : OO) O) OOOOO O OOO O OOOO OOO OOOO OOOO OOOOOO OOO OOO OOO

(3) 쟁점아파트의 수분양자 4인이 작성한 확인서의 내용을 보면, 분양계약서와 같이 총분양금액 중 대출금(잔금)을 승계하는 조건이며, 계약당일에 청구법인에게 계약금을 지급하고, 분양받은 쟁점아파트에 대한 근저당권의 설정자인 OOO는 포괄근담보라는 이유로 동 아파트의 대출원리금 상환만으로는 근저당권을 해지하여 줄 수 없다고 하여 대출금을 상환할 수 없었다고 기재되어 있다.

(4) 쟁점아파트 등기부등본상의 근저당권 설정내역을 보면, 301호 및 401호는 등기원일일(2007.12.10. 및 2007.12.5.) 이후인 2007.12.13. 근저당권 설정등기가 각 말소되었으며, 501호 및 비101호는 OOO가 근저당권을 설정 중인 것으로 나타난다.

(5) 2007년 제2기 및 2008년 제2기의 부가가치세 과세처분에 불복하여 청구법인이 제기한 이의신청에 대한 처분청의 결정(제2011-13호 및 제2011-15호, 2011.5.19.)에 의하면, 청구법인이 2011.1.7. 납세고지서를 수령한 후 90일(2011.4.7.)이 경과한 2011.4.28. 이의신청을 제기하여 불복청구기간의 경과로 각하되었고, 청구법인은 이 건 심판청구당시 이를 반증하는 자료를 제시하지 아니하였다.

(6) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 살피건대, 먼저, 부가가치세의 과세처분에 대하여는 청구인이 불복청구기간을 경과하여 이의신청을 제기한 사실이 확인되므로 각하대상인 것으로 판단된다. 다음으로, 법인세 과세처분에 대하여는 청구법인과 쟁점아파트 수분양자들 사이에 체결된 각 분양계약서와 수분양자들이 작성한 각 확인서 및 등기부등본상의 거래가액 등재내역 등에 의하여 수분양자들이 쟁점아파트에 설정된 쟁점대출금을 각 승계하여 분양받은 사실이 확인되는바, 청구법인이 쟁점아파트를 분양한 금액은 수분양자가 승계 받은 쟁점대출금과 계약금을 합한 금액으로 보아야 할 것이므 로, 처분청이 당해 대출금을 포함한 총분양가액을 수입금액으로 산정하여 법인세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리한 결과 일부는 불복청구기간을 경과하였고, 나머지는 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제1호·제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.