신고한 실지양도가액을 부인하고 처분청이 확인한 실지양도가액으로 과세한 처분의 당부(경정)

신고한 양도가액이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하고 단기매매차익을 목적으로 한 것으로 단정하기도 어려우므로 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산함

1. 원처분 개요 청구인은 1997.2.14 목포시로부터 장기할부조건으로 취득한 전라남도 목포시 O동 OOOOOOO 소재 대지 610.6㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 1997.9.24 분할하여 그 중 같은 동 OOOOOOO 304.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.10.24 청구외 OOO에게 양도하고 양도차익이 발생되지 않은 것으로 하여 실지거래가액(취득가액 202,610,480원, 양도가액 202,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 취득가액은 청구인이 분할전토지의 취득을 위하여 목포시에 납입한 금액을 면적비율로 안분계산한 208,405,690원으로, 양도가액은 거래O대방으로부터 조사 확인한 230,000,000원으로 양도차익을 계산하여 1998.12.10 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 4,406,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.19 이의신청 및 1999.4.8 심사청구를 거쳐 1999.8.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 문구점을 운영하는 영세사업자로서 현재 거주하고 있는 건물이 도시계획O 도로에 편입되어 있어서 다른 사업을 하고자 목포시로부터 분할전토지를 매입하였으나, 자금사정이 어려워 1997.8.25 위 토지 중 쟁점토지인 304.1㎡를 청구외 OOO에게 양도하였다. 목포시와의 매매계약O 청구인 명의로 분할전토지 전체면적을 이전받은 후 그 일부를 청구외 OOO에게 이전하기로 하고, 위 OOO가 할부금 잔액 입금일(1998.3.14)전인 1997.8.25에 잔대금을 완불하여 청구인 명의로 1997.9.1 등기이전한 후 1997.9.26 분할전토지를 2필지로 분할하여 1997.10.14 쟁점토지를 위 OOO에게 명의이전한 것이다. 청구외 OOO가 분할전토지의 ½을 인수할 의사를 밝힘에 따라 OOO로 하여금 청구인의 할부금 잔액중 총 계약금액의 ½을 청구인이 납입을 완료한 후 OOO로 하여금 할부금 잔액을 청구인의 명의로 직접 납부하도록 하여 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어서 부당한 매매차익이 발생하지 않았음을 확인하게 하였으며, 청구인이 분할전토지의 할부금잔액을 목포시에 완불하지 아니하여 청구인 명의로 등기되지 아니한 O태에서 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하게 되었고 위 OOO가 할부금 잔액을 목포시에 전액 불입하고 청구인 및 OOO에 대한 등기이전이 거의 같은 시점에 이루어지게 됨에 따라 할부이자를 포함한 매매계약서도 작성하지 아니하였다. 따라서, 쟁점토지의 양도가 단기매매차익을 목적으로 하는 양도에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 실지거래가액에 의한 양도소득세의 결정은 취소되어야 한다.

실지거래가액으로 결정하는 경우에도 처분청이 거래O대방의 일방적인 확인서만을 근거로 과세함은 부당하고 청구인에게도 실지양도가액의 타당 여부를 조사하였어야 할 것이며, 또한 이에 대한 필요경비도 계산에 포함하여 결정해야 할 것이다.

나. 국세청장 의견 청구인이 목포시로부터 취득한 쟁점토지의 취득가액은 그 실지거래가액이 확인되어 다툼이 없으므로 양도가액이 확인되는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고시 양도가액을 검인계약서O 금액인 202,000,000원으로 신고하였으나, 매수인 OOO가 처분청 조사시 매매계약서를 찾기 어렵지만 거래내용은 230,000,000원(평당 2,500천원)으로 정확하게 기억하고 있다면서 거래사실확인서를 작성하고 서명날인한 사실이 있고, 매매계약서를 작성하지 아니하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어려우며, 또한 이의신청에 대한 결정서에 의하면 216,200,000원이라고 주장하고 있어 신빙성이 없다. 따라서, 청구인이 당초 제출한 검인계약서는 조세회피목적으로 작성된 허위계약서로 신빙성이 없으므로 처분청이 조사한 양도가액 230,000,000원으로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 처분청이 확인한 실지양도가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정된 것임. 이하 같다) 제96조에서, 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항에서, 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제166조 제4항에서, 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 제5항에서, 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대O에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제98조에서, 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.」라고 규정한 후, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회부불금의 지급일. 다만, 첫회부불금의 지급일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1996.12.14 목포시와 체결한 매매계약서에 의하면 분할전 토지(610.6㎡)에 대한 매매대금은 원금 406,800,000원 및 할부이자로 되어 있고, 1996.12.14～1998.3.14기간 동안 계약금 외에 5회의 할부금을 납입하도록 되어 있어 장기할부조건부 매매에 해당하므로 청구인의 쟁점토지 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 그 첫회부불금지급일인 1997.2.14이 된다. 청구인은 1997.2.14 목포시로부터 장기할부조건으로 취득한 토지를 1997.9.24 분할하여 그 중 쟁점토지를 1997.10.24 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 202,610,480원, 양도가액 202,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 취득가액은 청구인이 목포시에 납입한 금액을 면적비율로 안분계산한 가액으로, 양도가액은 거래O대방으로부터 조사·확인한 가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하였다.

(2) 소득세법O 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액과 취득가액은 각각 양도당시와 취득당시의 기준시가를 적용하는 것이 원칙이나, 이의 예외로서 소득세법 시행령 제166조 제4항에서 실지거래가액이 적용되는 경우를 규정하고 있는 바, 위 관련 법령에 의할 때, 쟁점토지는 청구인이 실지거래가액으로 사전신고하였으므로 신고된 금액이 증빙서류에 의해 입증되는 경우에는 동조 동항 제3호의 규정에 따라 실지거래가액으로 과세되고, 또한 보유기간 1년 이내의 단기 양도이므로 단기매매차익을 목적으로 하였거나 조세부담을 회피할 목적으로 부정한 방법에 의해 거래한 경우에는 동조 동항 제1호와 제2호의 규정에 따라 실지거래가액으로 과세되는 것이나 위 어느 경우에도 해당하지 아니하면 기준시가로 과세된다 할 것이다.

(3) 처분청이 계산한 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 목포시에 납입한 분할전토지의 대금 총액(418,456,160원)을 쟁점토지의 면적비율로 안분하여 산정한 것으로 이를 실지거래가액으로 보는 데 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으나, 쟁점토지의 양도가액이 확인되는지가 이 건의 쟁점인 바, 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 있는지 아니면 처분청이 적용한 양도가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 양도소득세 사전신고시에 제출한 1997.10.7자 검인계약서에는 쟁점토지의 양도가액이 202,000,000원인 반면, 매수인이 1998.12월 작성한 사실확인서와 청구인이 이의신청시에 제출한 매매계약서에는 양도가액이 216,200,000원으로 되어 있어 서로 다르며, 심판청구시에는 매매계약서를 작성하지 않았다고 주장하고 있어 달리 양도가액에 관한 객관적인 증빙자료를 제시하지 않는 한 청구인이 신고하였거나 주장하였던 위 양도가액은 어느 것도 신빙성이 없고 확인되지 않는다고 할 것이다. (나) 한편, 국세청장은 매수인인 청구외 OOO가 처분청 조사시 양도가액을 230,000,000원(평당 2,500천원)으로 정확하게 기억하고 있다고 거래사실확인서를 작성하고 서명날인한 사실에 근거하여 과세를 하였으나, 위 매수인은 1998.12월 작성한 사실확인서에서 양도가액은 216,200,000원이며 처분청에 기 확인한 사항은 양도당시의 거래가액이 정확히 기억나지 않아 다소 비싼 가격으로 매입하였다는 생각에 대충 가격을 말하였다고 번복하고 있는 바, 처분청이 적용한 양도가액의 경우도 이를 뒤받침 할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없는 한 매수인이 처분청 조사시 확인한 사실만을 근거로 실지거래가액이 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(4) 또한, 처분청은 쟁점토지의 양도가 보유기간 1년 이내의 단기양도로서 쟁점토지 취득당시 쟁점토지 소재지는 지가O승이 예O되는 신도심지역에 속해 있었고, 청구인이 당초부터 부담능력이 없으면서도 매입한 점에서 단기매매차익을 목적으로 한 거래이므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 입장이나, 위에서 살펴본 바와 같이 실지거래가액이 확인되지 않을 뿐만 아니라 청구인은 소규모 문구점(O호 : OOOO)을 경영하고 있고, 매수인 청구외 OOO는 한약재 판매업(O호 : OOOOOO)에 종사하고 있으며, 청구인이 당초 목포시로부터 토지 취득시 청구외 OOO과 공동으로 매입하려고 하였으나 위 OOO이 도중에 매매의사를 포기한 사실(OOO 사실확인서 제출) 등에 비추어 이 건 1년 이내의 단기 양도에 해당하나 단기매매차익을 목적으로 취득한 것으로 단정할 수는 없다고 하겠다.

(5) 종합하건대, 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고 처분청이 적용한 양도가액도 객관적으로 확인되는 가격이라고 하기에는 불충분하며, 단기매매차익을 목적으로 한 것이라고 단정하기도 어려운 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 과세할 수 없으므로 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.