환지처분된 토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 서울시에 납부한 환지청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

과도면적 17.45평방미터에 대하여는 83.9.6. 납부한 1,476,200원(1,540,000원 × 17.45평방미터/ 18.2평방미터)을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당함

1. 사실청구인은 서울 동작구 OOO동 OOO 에 주소를 둔 사람으로 같은시 구로구 OO동 OOOOO 전 214평을 68.2.26. 청구외 OOO으로부터 취득하여 소유하고 있던중 80.10.31. 토지구획정리사업이 완료되면서 531.3평방미터(권리면적 513.1평방미터, 과도면적 18.2평방미터)로 환지처분받음에 따라 위 과도면적 18.2평방미터에 대한 환지청산금 1,540,000원을 83.9.6. 서울특별시에 납부한 후 위 환지처분받은 토지 531.3평방미터중 509.3평방미터(권리면적 491.85평방미터, 과도면적 17.45평방미터)를 88.8.15. 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여,처분청은 위 양도토지가 양도당시 특정지역이라 하여 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로, 취득가액은 환산한 가액으로 각 결정하여 89.5.16. 자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 40,906,170원 및 동 방위세 8,181,230원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 양도토지(509.3평방미터)의 양도차익을 계산함에 있어서는 종전토지에 대한 권리면적과 과도면적을 구분하여 권리면적 양도분(491.85평방미터)은 개인간의 거래이고 취득당시 특정지역에 해당되지도 아니하므로 그 취득 및 양도가액은 공히 지방세법상의 과세시가표준액으로 결정하여야 하고, 과도면적 양도분(17.45평방미터)은 서울시로부터 취득한 것이므로 그 취득가액은 실지거래가액인(환지청산금 납부액)으로, 양도가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하여 전시 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 이 건 양도토지를 68.2.26. 취득하여 88.8.15. 양도하였는 바, 위 토지는 양도당시 국세청 고시(88.1.15)로 지정된 특정지역으로서소득세법 시행령 제115조제1항 제1호(가)목 및 제3항(87.5.8개정)과같은법 시행규칙 제56조의 5제5항 및 제7항의 규정에 의하여 양도당시의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액이 되고, 취득당시의 기준시가는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액이라 할 것이므로 이에 따라 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다 하겠고,다음으로 청구인은 환지로 증평된 경우의 양도소득 계산은 취득가액은 실지거래가액(환지청산금)으로, 양도가액은 환산가액으로 하여야 한다는 주장인 바,소득세법 시행령 제94조제5항에서 “법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.

1. 법 제23조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산 취득당시의 등록세 과세표준액 × 7/100”로 규정하고 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 이 건의 경우 당초처분은 정당하여서 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은가. 특정지역으로 고시되지 아니하여 배율의 정함이 없는 토지를 취득하여 특정지역고시일 이후에 양도한 경우, 양도가액은 배율방법에 의하여 계산하고, 취득가액은 재무부령이 정하는 환산가액으로 계산하여 양도차익을 결정한 당초처분의 적법 여부와나. 환지처분된 토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 서울시에 납부한 환지청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점 “가”에 대하여 심리한다. 본 건은 87.5.8.소득세법 시행령 제115조제3항이 개정된 이후의 양도분에 대한 심판청구건으로서 청구인은 이 건 토지가 양도당시는 특정지역이었으나 취득당시에는 일반지역이었으므로 양도토지면적중 종전토지의 권리면적에 상당하는 491.85평방미터에 대하여는 그 취득 및 양도가액을 모두 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 양도차익을 산출하여야 한다고 주장하고 있으나,소득세법 시행령 제115조제1항 제1호(가)의 규정에 의하면, “국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”을 토지·건물의 기준시가로 결정하도록 되어 있고, 동조 제3항에서는 “제1항 제1호(가)의 규정에 의한 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”(87.5.8.개정)라고 규정하고 있는 바,처분청이 위 규정에 의거 국세청장이 정하는 특정지역에 있는 이 건 토지의 양도가액은 “배율방법에 의하여 평가한 가액”으로, 취득가액은 “재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액”으로 결정하여 양도차익을 산출한 당초처분은 적법 타당하다고 보여지므로 이를 다투는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다. 다음으로 쟁점 “나”에 대하여 심리한다.

거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호,동법 시행령 제170조제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있는 바,이 건의 경우 이 건 양도토지 509.3평방미터중에서 종전토지의 권리면적인 491.85평방미터는 68.2.26. 개인으로부터 취득하였다가 88.8.15. 개인에게 양도한 것으로 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 의제취득일인 75.1.1.로, 양도일은 88.8.15.로 하고 그 거래형태는 개인과의 거래로 보아야 하고, 과도면적 17.45평방미터는 청구인이 서울시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 그 취득시기는 환지청산금을 납부한 83.9.6.로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일한 88.8.15.로 하며, 그 거래형태는 지방자치단체(서울시장)로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠으므로 이 건 양도토지 509.3평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 491.85평방미터에 대하여는 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 17.45평방미터에 대하여는 서울시장에게 83.9.6. 납부한 1,476,200원(1,540,000원 × 17.45평방미터/ 18.2평방미터)을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로

하여 양도차익을 계산함이 타당하므로(88중1479, 89.2.22.동지임) 이를 다투는 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.