쟁점이 된 임대부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료 계산이 적정하였는지의 여부(기각)

임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액일 경우에만 간주임대료 계산에서 제외되는 것이므로 당초의 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 OO직할시 서구 OO동 OO OOOOOO에서 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로서 처분청이 위 임대부동산에 대한 92귀속 소득금액을 실지 조사하면서 임차인들로부터 받은 임대보증금 753,000,000원에 대하여 계산한 간주임대료 75,300,000원을 총수입금액에 산입하여 92귀속 종합소득세 48,351,210원을 93.8.1 청구인에게 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 93.9.8 심사청구를 거쳐 93.12.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 부동산을 임대하고 받은 임대보증금 753,000,000원중에서 200,000,000원은 임대사업용 건물의 취득에 소요된 차입금의 상환에 충당되었으며, 247,000,000원은 임대사업용 건물의 건설비에 충당되었으므로 이 금액(447,000,000원)은 간주임대료 계산대상이 아니라는 주장이다.

나. 국세청장 의견임대보증금 447,000,000원을 임대부동산 신축시 발생한 채무의 상환에 사용하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 거증 제시가 없고, 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액일 경우에만 간주임대료 계산에서 제외되는 것이므로 당초의 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 쟁점이 된 임대부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료 계산이 적정하였는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

을 살펴본다.소득세법 제29조【총수입금액계산의 특례】 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.”라고 규정하고,같은법 시행령 제58조제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.(당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365 - 당해 과세기간의 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유상증권처분이익의 합계액”이라고 규정하고 있으며,제4항에서 「제3항에서 “임대사업 개시후의 차입금상환액”이라함은 임대사업용고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다. 이 경우 임대보증금등을 받은 후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금 등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다.」라고 규정하고 있다.

다. 청구주장에 의하면 청구인은 84년 2월 청구외 OO은행과 임대차계약을 체결하고 임대보증금 200,000,000원을 받아 그 보증금으로 쟁점이 된 임대용 건물을 84.11.30 신축하고 84년 11월 위 OO은행의 사정으로 임대차계약을 해약하고 위 200,000,000원을 소비대차로 전환하였으며, 85년 8월 청구외 OO은행과 임대차계약을 체결하고 받은 400,000,000원으로 위 소비대차로 전환된 차입금 200,000,000원을 상환하고 나머지 200,000,000원을 합한 247,000,000원을 쟁점 임대용건물의 신축공사대금으로 사용하였으므로 이들금액(447,000,000원)은 간주임대료 계산대상에서 제외되어야 한다는 주장인 바,먼저 위 소비대차로 전환되었다는 200,000,000원을 청구인의 임대사업과 관련한 차입금으로 볼 수 있는지의 여부를 살펴보면,청구외 OO은행이 85.8.17 위 200,000,000원을 반환받으면서 발행한 영수증에 의하면 임대차계약기간만료일인 85.6.25까지에 대하여는 이자계산을 하지 않고 만료일 이후인 85.6.26부터 반환일인 85.8.17까지의 기간에 대한 이자만 계산하여 영수한 점으로 보아 84년 11월에 소비대차로 전환된 차입금으로 볼 수는 없다 할 것이다.

라. 한편소득세법시행령 제58조제3항에서 간주임대료 계산대상에서 차감하는 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 차입금을 얻어 임대용건물을 신축하고 보증금을 받아 그 차입금을 상환하는 것으로서 신축공사대금으로 지급하였다는 247,000,000원은 그 지급사실을 입증할 자료를 제시하지 않고 있어 지급여부가 불분명할 뿐만 아니라 보증금을 받아 건설비에 충당하는 금액은 간주임대료 계산대상에서 제외될 수 없으므로 이에 대한 청구주장은 이유없다고 판단되며 위 OO은행에 반환한 200,000,000원은 차입금의 상환이 아니라 임대보증금의 반환에 해당되므로 이에 대한 청구주장 역시 이유없다고 판단되고 당초처분 정당하다고 인정되어국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.