간주임대료의 총수입금액 산입은 부당한지 여부(취소)

부동산 소득금액의 계산에 있어서 쟁점임대보증금에 대한 간주임대료 50,000,000원을 총수입금액에 산입하지 아니하여야 함에도 이를 산입하여 과세한 처분은 부당함

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO외 1필지 대지 826.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.6.23 청구외 OOO로부터 2,411,558,000원에 취득하면서 부족자금 1,000,000,000원을 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 OOOO개발주식회사(이하 “청구외 법인”이라 한다)로부터 89.5.1 차입한 후 89.7.1 쟁점토지를 청구외 법인의 건물신축부지로 임대하면서 임대보증금 500,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 수령하여 이를 위 차입금의 상환에 사용하였다.처분청은 93.7월 청구인에 대한 이 건 임대보증금의 운용사항을 확인하고자 청구인에게 관련증빙을 요구하였으나, 제시하지 못하다가 93.8월 초 이 건 소득세 결정전조사내용통지서에 대한 해명자료제출시 제출한 점으로 보아 이는 신빙성이 없고, 또한 청구인이 차입금과 그 차입금의 변제내용을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 위 임대보증금 500,000,000원이 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 볼 수 없어 위 임대보증금에 상당한 간주임대료 50,000,000원을 총수입금액에 포함시켜 청구인에게 93.8.16 91년도 귀속분 종합소득세 31,254,470원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하고 93.10.14 심사청구를 거쳐 94.1.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 쟁점토지를 취득하는 과정에서 89.5.1 청구외 법인으로부터 1,000,000,000원을 차용하여 취득한 후 89.7.1 쟁점토지를 동 법인에게 건물신축용으로 임대해 주고 임대보증금 500,000,000원을 수령하여 동 자금을 위 차입금의 상환에 사용하였음이 대여금약정서, 임대차계약서, 청구외 법인의 89사업년도 법인세 결산서상 가지급금에 대한 인정이자 조정명세서 사본 및 청구인이 이 건 조사시 처분청에 제출한 해명자료 등에 의하여 확인되고 있는데도 쟁점임대보증금이 임대사업과 관련한 차입금에 사용되지 아니한 것으로 인정하고 간주임대료 상당액인 50,000,000원을 수입금액에 가산하여 이건 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다는 것이다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점임대보증금이 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당되었음을 입증할 수 있는 객관적이고 명백한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있기 때문에 청구주장은 이유없고, 처분청이 쟁점임대보증금을 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액임이 확인되지 아니한 것으로 보아 동 임대보증금의 간주임대료 상당액을 총수입금액에 산입하여 이 건 소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 청구외 법인으로부터 수령한 쟁점임대보증금이 차입금의 상환에 사용되었는지 여부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제29조(90.12.31 개정) 제1항을 보면 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다라고 규정하고 있고,같은법 시행령 제58조제2항에 의하면 법 제29조 제1항에서 「대통령령이 정하는 이자율」이라 함은 당해과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금 이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것)을 말한다고 규정하고 있다.

다. 쟁점임대보증금 500,000,000원이 차입금의 상환에 사용되었는지 여부

(1) 차입금의 현황㉮ 청구인이 89.5.1 청구외 법인으로부터 1,000,000,000원을 차입한 사실이 대여금약정서의 약정내용, 청구인의 「단기차입금」 계정 및 「청구외 법인의 주주·임원·종업원 단기대여금」 계정에 각각 계상되어 있음이 확인된다.㉯ 청구외 법인은 89사업년도(88.8.1～89.7.31) 결산조정계산서상 가지급금 인정이자 조정명세서에 의하면 89.5.1부터 89.7.1 차입금의 일부상환일 이전까지 기간에는 청구인에 대한 대여금 1,000,000,000원의 인정이자를 계상하여 법인세과세표준 및 세액을 신고한 사실이 확인된다.

(2) 차입금의 용도위 청구외 법인으로부터 차입금이 쟁점토지의 취득에 지급되었음이 청구인의 자금운용표에 의하여 확인되고 있다.

(3) 차입금의 상환㉮ 쟁점토지의 임대차계약서에 의하면 청구인은 89.7.1부터 3년간 임대보증금 500,000,000원에 쟁점토지를 청구외 법인에게 임대해주기로 계약을 체결하고 같은날짜에 동 임대보증금으로 차입금을 상환하는 것으로 약정하였다.㉯ 청구인의 임대보증금 계정에서는 89.7.1 쟁점임대보증금을 위 차입금으로 대체하는 것으로 되어 있고, 청구외법인의 임차보증금 계정에서는 위 임차보증금을 대여금의 회수대금으로 대체하는 것으로 기재되어 있으며, 또한, 청구외 법인의 89사업년도 결산조정계산서상 가지급금 인정이자 조정명세서를 보면 89.5.1부터 상환일(89.7.1) 이전까지는 대여금 1,000,000,000원에 대한 적수계산으로 인정이자를 계산하였고, 89.7.1 이후에는 상환자금을 제외한 500,000,000원에 대한 적수계산으로 인정이자를 계산하였음이 확인된다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 청구외 법인으로 부터의 차입금으로 취득한 쟁점토지를 청구외 법인에게 임대해 주고 수령한 쟁점임대 보증금이 동 차입금의 상환에 충당된 것으로 봄이 타당하므로 위 법령규정에 의하여 부동산 소득금액의 계산에 있어서 쟁점임대보증금에 대한 간주임대료 50,000,000원을 총수입금액에 산입하지 아니하여야 함에도 이를 산입하여 과세한 처분은 부당하다고 판단된다(국심 93서2598, 94.2.12, 같은 뜻임).

따라서 이 건 심판청구는 청구주장 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.