실지거래가액 해당 여부(기각)

취득시 당해 부동산을 담보로 한 은행대출금과 전세보증금이 취득가액에 포함된다 하나 입증안되므로 기준시가로 과세함은 정당함

1. 사실청구인은 서울특별시 광진구 OO동 OOOOOO 대지 221㎡ 및 건물 597.27㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.9.16 청구외 안OO으로부터 취득하여 1997.1.31 청구외 김OO에게 양도한 후 1997.4.29 실지거래가액(양도가액 685,000,000원, 취득가액 735,600,000원)으로 양도소득세 신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 않은 것으로 보아 기준시가(양도가액 519,727,380원, 취득가액 414,785,170원)에 의하여 양도차익을 계산하고 2000.5.22 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 35,169,620원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.7.4 이의신청을 거쳐 2000.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였음에도 불구하고 취득가액을 사실과 다르게 신고한 이유는, 청구인이 1980년대초부터 일본에서 사업을 함으로 인하여 직접 세금업무를 처리하기가 곤란하여 청구인의 동생 신OO의 남편인 서OO이 대표이사로 재직하고 있는 (주)OOO의 직원 양OO에게 양도소득세 신고업무를 의뢰하게 되었고, 그 과정에서 취득당시의 실지매매계약서를 분실하여 매도자 안OO과 매매계약서를 재작성하게 하던 중 청구외 양OO에게 취득가액을 잘못 전달하여 은행대출금등 80,000,000원과 전세보증금 84,400,000원이 누락되었으며, 위 금액 164,400,000원이 누락된 상태에서 735,600,000원을 취득가액으로 하여 신고한 것이다.취득당시 쟁점부동산의 시세가 약 9억원정도인 사실은 주변 부동산중개업자(3인)의 보증서와 쟁점부동산을 실제로 중개한 서울특별시 광진구 OO동 OOOOOO OO공인중개사 강OO의 확인서에 의해 알 수 있으며, 은행대출금등 80,000,000원은 OO은행 OOOO지점 30,000,000원과 OOOOO OOOO지점 50,000,000원으로 쟁점부동산을 취득할 당시 근저당 설정사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있고, 전세보증금 84,400,000원은 청구외 김OO에게 양도한 매매계약서상의 특약사항을 검토해 보면 알 수 있는 사항이므로 처분청은 취득가액을 실지거래가액 900,000,000원으로 하여 당초 결정을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 OO구청에 신고한 검인계약서상의 취득가액은 600,000,000원이고, 쟁점부동산에 설정된 근저당이 계약내용에 반영되어 있지 아니하였으며, 매수인 김OO과 전매도인 안OO의 거래사실확인서가 동일인의 필체로서 사실관계의 신뢰성이 떨어지고, 청구인의 주장을 입증할 수 있는 매매계약서원본과 영수증원본을 제시하지 못할 뿐만 아니라 거래당사자인 청구외 안OO은 물론 거래를 중개하였다고 하는 중개업자 강OO도 확인서외에는 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 부과한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부나. 관련법령소득세법 제96조【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항제1호 가목에서 토지 또는 건물의 경우 그 양도 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고 있으며, 제5항제2호에서 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만,(이하 생략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단청구인은 취득가액을 계산함에 있어 당초 신고한 735,600,000원에 은행등 금융기관 대출금 80,000,000원과 전세보증금 84,400,000원을 추가해야 한다고 하고, 처분청은 당해 실지취득가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용하였다고 하는 바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 이 건의 경우 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 685,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 청구인이 1993.2.13 일본으로 이주한 사실이 서울특별시 OO구 OO동장이 발행한 인감증명서에 의해 확인되고 있다.

(2) 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서와 OO구청에 제출한 검인계약서를 아래 표와 같이 비교하여 보면, 실지매매계약서는 분실하였다고 하더라도 계약일자와 중도금지급일자가 일치하지 않고, 거래금액도 상이하며 중도금·잔금등에 대한 지급수단(예: 수표, 어음등)이 확인되지 아니하여 어느 것이 사실에 부합되는 것인지 알 수 없고,<검인계약서와 매매계약서의 비교>(금액 : 원)

구 분

검인계약서

매매계약서

일 자

금 액

일 자

금 액

계약금

중도금

잔 금

1991.8.15

1991.8.27

1991.9.10

60,000,000

300,000,000

240,000,000

1991.6.20

1991.7.19

1991.9.10

73,600,000

440,000,000

222,000,000

계

600,000,000

계

735,600,000

우리 심판원에서 2000.1.8 쟁점부동산을 실제로 중개하였다고 하는 OO공인중개사 강OO에게 사실 여부를 전화확인한 바, 강OO은 청구인과 인근에 거주하고 있는 자로서 실지매매계약서는 기간이 오래 경과되어 보관하지 아니하고(보존연한 5년) 거래금액이 커서 쟁점부동산을 9억원에 거래한 사실은 분명히 기억하나 은행대출금이나 전세보증금등을 계약내용에 반영하였는지 여부에 대하여는 기억할 수 없다고 하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산에 대한 근저당은 잔금청산일(1991.9.10)이전에 1991.8.3 매도자 안OO을 채무자로 한 39,000,000원을 포함하여 총 109,000,000원(5건)이 설정된 점으로 보아 대출사실은 인정되나, 이를 취득가액에 반영한 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 매매계약서등 자료가 없고 당해 근저당은 잔금을 청산하고 소유권이 이전(1991.9.16)된 훨씬 이후(1992.8월~9월중)에야 해지되었으며,<근저당 설정 및 대출현황>(금액 : 원)

등기일

해제일

채권

최고금액

대출금액

(청구주장)

채무자

근저당권자

1991.8. 3

1992.8. 5

39,000,000

30,000,000

안 OO

OO은행 OOOO지점

1991.8.28

1992.9. 8

21,000,000

15,000,000

김 OO

OOO금고 OO1동

1991.8.28

1992.9.14

21,000,000

15,000,000

김 OO

〃

1991.8.28

1992.9.8

21,000,000

15,000,000

정 OO

〃

1991.8.28

1992.9.8

7,000,000

5,000,000

신 OO

〃

계

109,000,000

80,000,000

* 채권최고금액 : 은행은 대출금액의 130%, OOO금고는 140%임청구인이 2001.2.16 우리 심판원에 제출한 전세보증금 84,400,000원에 대한 내역을 보면, 상호와 금액만이 기재되어 있을 뿐 임차인등을 구체적으로 확인할 수 있는 임대차계약서등 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위 사실을 종합하여 보면 쟁점부동산의 실제 취득가액은 900,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 관련법령의 규정에 의해 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

<전세보증금 현황>

(금액 : 원)

호 수

상 호

전세보증금

비 고

지 하

1 층

2 층

3 층

4 층

공장

식당

학원

OOOOO

주택

4,400,000

10,000,000

20,000,000

15,000,000

35,000,000

계

84,400,000

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.