임대용건물의 매매가 부가가치세 과세대상인지 여부 및 부동산의 매매가 폐업일 이후의 거래로서 폐업시 잔존재화에 해당되는지 여부(기각)

청구인이 사업용 부동산을 청구외 ○○에게 매매계약을 함으로써 그 공급받을 자가 확정된 상태에서 동 명도를 위하여 폐업한 것이므로 부가가치세법 제6조 제4항의 자가공급규정은 적용되지 아니한다 할 것이어서 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO OOO 대지 744.3평방미터를 79.6.28, 청구외 OO은 바로 인접한 같은동 OOOOOO OOO 대지 847.3평방미터를 78.4.3 각 각 취득한 후, 청구인등은 동 지상에 공동으로 건물(병원건물) 4,117.96평방미터를 78.8.10 신축 및 80.2.4 증축, 청구외 OOO에게 임대하여 오다가 87.9.18 동 임차인에게 위 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2,000,000,000원에 양도하였는 바, 처분청은 당초 쟁점부동산의 장부상 건물가액 791,651,490원에 대하여 88.7.1 자로 청구인에게 87년 제2기분 부가가치세 93,558,810원 과세(동 처분에 대한 불복에 대하여는 국심 88서1603, 89.3.10 기각 결정)하였다가 그 후 쟁점부동산의 대지·건물가액 구분이 불분명하다고 보아 지방세법상 과세시가표준액에 의한 안분계산에 의하여 건물가액을 975,385,056원으로 결정 90.5.16 자로 부가가치세 33,241,240원 추가고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.7.10 심사청구를 거쳐 90.10.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 부동산임대업에 공하던 부동산을 양도하는 경우에 동 부동산의 공급이 부가가치세의 과세대상이 되려면 부동산매매업자로 볼 수 있거나 부가가치세법 제1조 제4항 및 동 법 시행령 제3조 제3항에서 말하는 부동산임대업과 관련재화의 일시적 우발적 공급이라고 볼 수 있어야 하나 78년 신축건물을 87.10.2에 매도한 것을 보고 부동산매매업자로 볼 수도 없고 임대에 공하던 부동산의 양도행위는 곧 청구인의 임대사업자로서의 지위의 소멸을 가져오는 정도의 것으로 임대용역의 공급과는 본질적으로 무관하여 부가가치세법 제1조 제4항 및 동 법 시행령 제3조 제3항에서 말하는 부수재화용역의 공급에 해당하지도 않아 이 건 임대용건물의 양도는 부가가치세 과세대상이 될 수 없으며,

(2) 쟁점부동산에 대한 임대사업의 폐업일은 처분청의 폐업사실증명원대로 87.9.18 이며 쟁점부동산은 87.9.18 소유권이전등기되었으나 이는 양수자가 금융기관에서 매수자금을 융자받기 위하여 잔금수령전에 청구인이 등기하여 준것일뿐 그 공급시기는 잔금지급일인 87.10.2 으로서 위 건물은 취득일로부터 2년이상이 경과한 감가상각대상자산으로 이 건 폐업시 잔존재화에 해당된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 부동산임대업에 공하던 위 건물의 양도는 부가가치세 과세대상 재화의 공급이 아니므로 이 건 부가가치세 과세가 부당하다는 주장이므로 관련 법 규정을 보면, 부가가치세법 제6조 (재화의 공급) 제6항 및 동 법 시행령 제17조 제2항에서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 경우는 사업의 양도로 재화의 공급으로 보지 아니하도록 규정하고 있고 이 부분 관련예규인 국세청 부가 22601-1301(86.7.2)호에 의하면, “부동산임대업을 영위하는 사업자가 토지·건물 및 토지임대료·임대보증금 등 그 사업에 곤한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 및 동 법 시행령 제17조 제2항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당되는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것이나 임대업에 공하던 부동산을 매각하고 사업을 폐지하는 때에는 동 부동산의 매각대금중 건물부분에 대하여는 부가가치세가 과세됨”이라고 규정하고 있는 바, 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 의료업을 영위하는 청구외 OOO에게 87.9.18 매매원인으로 87.9.19 소유권 이전한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 그리고 위 OOO는 동 건물내에 78.9.1 OO병원을 개업하여 89.10.20 폐업한 사실이 관계자료에 의하여 확인되고 있으므로 임대업에 공하던 건물을 의료업에 공하기 위한 사업자에게 양도한 이 건은 사업의 동일성이 유지되는 위 부가가치세법 제6조 제6항 및 동 법 시행령 제17조 제2항의 규정에 의한 사업의 양도·양수로 볼 수 없으므로 처분청의 이 건 부가가치세 결정에 달리 잘못이 있어 보이지 않는다.

다음으로, 청구인은 쟁점부동산을 폐업일이후에 양도하였으므로 폐업시 잔존재화로 보아 과세하여야 하는데 감가상각자산으로서 2년이 경과하였으므로 시가가 0에 해당되어 이 건 부가가치세 과세는 부당하다는 주장이므로 이 부분 관련법 규정인 부가가치세법 제6조 제4항에서 사업자가 사업을 폐지하는때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다라고 규정하고 있고 동법 제5조 (등록) 제4항 및 동법 시행규칙 제6조 (폐업일의 기준) 제2항의 규정을 모두어 보면, 등록한 사업자가 휴업 또는 폐업하거나 기타 등록사항에 변동이 발생한 때에는 지체없이 정부에 신고하도록 규정하고 폐업한 때가 명백하지 아니한 경우에는 폐업신고서의 접수일을 폐업일로 보도록 규정하고 있다. 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 87.9.18 폐업일로 주장하고 있고, 쟁점부동산의 양도일자가 87.10.2 이므로 폐업후에 양도한 이 건은 폐업시 잔존재화에 해당된다는 주장인 바, 관계자료를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 87.9.18 매매원인으로 87.9.19 청구외 OOO에게 소유권 이전한 사실이 해당 등기부등본에 의하여 확인되고 있고 처분청의 조사에 의하면 88.1월에 폐업신고를 하였으나 청구인은 쟁점부동산의 양도일자를 87.10.2 로 주장하면서 이에 대한 객관적이고 구체적인 증빙은 제시하지 못하고 있어 임대업을 폐업한 후에 양도했다는 청구주장은 사실로 보이지 않는다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 임대용건물의 매매가 부가가치세 과세대상인지 여부 및

(2) 쟁점부동산의 매매가 폐업일 이후의 거래로서 폐업시 잔존재화에 해당되는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

쟁점(1)에 대하여 살펴보면, 부가가치세법 제1조 제1항 및 제2항에서 재화의 공급에 대하여는 부가가치세가 과세되고, 재화라 함은 재산적가치가 있는 모든 유체물을 말한다라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제1조 제1항에서 유체물에는 건물을 포함한다라고 규정하고 있고, 동 법 제2조 제1항에서는 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며 동 법 제6조 제1항은 계약상 원인에 의한 재화의 양도를 과세거래로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 사업, 즉 부동산임대업을 영위하였고, 따라서 부가가치세법상의 납세의무자에 해당되며 납세의무자인 청구인이 재화(부동산)를 양도하였으므로 이는 과세대상 거래에 해당된다고 할 것이다.

쟁점(2)에 대하여 살펴보면, 처분청이 위 건물의 소유권이 등기부상 87.9.18 청구외 OOO에게 이전되었다하여 동일자를 재화의 공급시기로 인정하고 이 건 부가가치세를 과세하자 청구인은 임대업을 영위하다가 87.9.18 폐업하였고 임대업에 공한 위 건물의 잔금정산이 87.10.2 이루어져 공급시기는 87.10.2이므로 폐업시 잔존재화로 인정하여야 한다라고 주장하고 있어 관련법 규정을 보면, 부가가치세법 제6조 (재화의 공급) 제1항에서 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다라고 규정하고 있고 동 법 제9조(거래시기) 제1항 제1호 및 제2호에서 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때, 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때를 재화의 공급시기로 본다라고 규정하고 있는 바, 이 건 청구주장 공급시기를 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 87.9.2 매매계약을 체결하고 잔금정산은 87.10.2 이루어졌음은 청구인 제시 증빙자료에 의하여 확인되고 있으나 청구외 OOO가 쟁점부동산을 취득하면서 87.9.2 매매계약을 체결하고 87.9.18 동 부동산의 소유권을 동인 명의로 이전한 후 동년 9.30 OOOOOO주식회사에 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 의거 확인되고 있고, 또한 청구외 OOO가 쟁점부동산을 청구인으로부터 병원용으로 임차시부터 양수후 현재까지 계속 이용하고 있는 사실등을 종합하여 볼 때 이 건의 공급시기는 청구외 OOO가 위 건물의 실질적인 소유권을 가지고 이용한 때인 87.9.18로 인정함이 실질내용에 부합된다고 보아지며(국심 86서1603, 89.3.10 동지), 또한, 국세기본법 제6조 제4항에서 “사업자가 사업을 폐지하는 때에

잔존하는 재화는 자기에게 공급한 것으로 본다”함은 사업자가 사업을 폐지할 때 사업에 공하던 재화의 공급상대방이 확정되지 아니하여 공급받을 자가 없이 잔존하는 재화의 경우에는 이를 자기에게 공급하는 것으로 보겠다는 것인 반면, 사업의 폐업과 관련하여 사업용자산에 대한 매매(공급)계약을 체결함으로써 그 자산의 공급받을자가 확정된 상태에서 그 자산의 인도나 명도를 위하여 그 인도일이나 명도일에 앞서 사업을 정리함으로써 사업을 못하게 되어 폐업하게된 경우까지 당해 자산을 폐업시의 잔존재화로 보아 공급한 것으로 보겠다는 것으로는 해석되지 아니하는 바, 이 건의 경우에는 청구인이 사업용 부동산을 청구외 OOO에게 매매계약을 함으로써 그 공급받을 자가 확정된 상태에서 동 명도를 위하여 폐업한 것이므로 부가가치세법 제6조 제4항의 자가공급규정은 적용되지 아니한다 할 것이어서 이 부분 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.