부동산 임대사업의 필요경비로 계상한 쟁점감가상각비를 그 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 부동산임대소득이 결손이었으므로 쟁점감가상각비를 쟁점부동산의 취득가액에서 차감하는 것은 부당하다고 주장하나, 「소득세법」제97조 제2항에서 부동산 임대소득금액 계산시 필요경비에 산입한 감가상각비를 공제한 것을 취득가액으로 한다고 규정하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익 산정시 쟁점감가상각비를 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.6.10. 경기도 OOO 토지257.2㎡ 및 건물 592.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 부동산임대사업을 영위하다가 2011.11.18. 양도한 후, 2012.1.13. 양도가액은OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 임대사업과 관련하여 2005년부터2007년까지 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 감가상각비OOO원, 이하 “쟁점감가상각비”라고 한다)을 취득가액에서 차감하지 아니한 사실을 확인하고 취득가액(OOO원)에서 쟁점감가상각비를 차감하여 2013.10.14. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.13. 이의신청을 거쳐 2014.6.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 종합소득세를 신고하면서 임대사업을 개시한 2005년부터2007년까지 쟁점부동산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상하였으나아래 <표1>과 같이 계속적인 결손금이 발생하여 쟁점감가상각비의 계상 효과가 발생하지아니하였고 실질적으로 필요경비에 산입되지못하였으며, 2005년부터 2011년까지 부동산임대소득 외에도OOO 도소매업 등에서 사업소득이 발생하였으나 종합소득세 신고시 부동산임대업에서 발생한 결손금을 사업소득금액에서 공제하지 않았고, 부동산임대소득에서 발생한 결손금은 이월결손금 공제기한이 지나 앞으로도 임대소득에서 공제되지 아니하는바, 이는 법인사업자는 건물을 양도한 경우에도 이월결손금을다른 분야의 소득에서공제받을 수 있고 법인이 해산하더라도 청산소득계산에 있어서 이월결손금을 공제하기 때문에 감가상각비가 궁극적으로는 공제되는 반면, 개인사업자의 경우에는 그러한 기회가 없어 과세형평상 불균형을 초래한다.「소득세법」제97조제3항은 동일한 감가상각비가 종합소득금액과양도소득금액에서 중복으로 공제되는 것을 방지하기 위한 규정으로, 사업소득금액이 감가상각비로 인해 실제 감소되었거나 추후 감소될 사정이 있는 경우 감가상각비를 양도소득세 취득가액에서 차감하여야 하는 것이지 실제 사업소득금액에서 공제되지 않았거나 추후 공제될가능성이 없는 감가상각비까지 취득가액에서 차감하면 어느 소득에서도감가상각비가 공제되지 못하므로 이 건과 같이 감가상각비를 부동산임대사업 소득금액 산정시 장부에 필요경비로 계상하였지만 임대사업에서 계속적으로 결손금이 발생한 경우에는 실제로 임대소득금액에서 공제받지 못하고 이월결손금 공제기한이 경과하여 추후에도 결손금을 임대소득금액에서 공제하지 못하게 된다.

따라서, 쟁점감가상각비를 2005년부터 2007년까지 임대소득 필요경비로산입하였다고 하여 이를 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

감가상각비의 손금산입은 결산조정 사항으로 당초 결산서에 적법하게계상한 감가상각비를 사업자가 임의로 부인할 수 없어 경정 등의 청구나 수정신고를 할 수 없는 것이고,「소득세법」제97조제2항에서 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액, 자본적지출액, 양도비등의 금액에서 공제한 것을 취득가액으로 한다고 규정하고 있는 점을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산에 대한 쟁점감가상각비를 종합소득세 신고시 이미 필요경비에 산입하여 종합소득세를 확정하였으므로 쟁점감가상각비를 쟁점부동산의 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감가상각비를 취득가액에 차감하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부나. 관련 법률

(1) 국세기본법제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 「소득세법」개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)「소득세법」제97조제3항에서 양도소득의 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이있을 때에는 이를 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2005.6.10. 취득한 쟁점부동산을 2011.11.18. OOO원에 양도하고, 2005.6.10. OOO농협에서 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.

(3) 국세통합전산망 및 감가상각비 공제누락 개별검토서(2013년 3월) 등처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 2005.7.28. 부동산임대업을 개시하여 2011.11.18. 폐업하였고, 건물의 취득원가를 OOO원으로 하여 정액법에 따라 2005년부터 2007년까지 OOO원의 쟁점감가상각비를 계상하였으며,2005년부터 2011년까지 OOO원을 이자비용으로계상한 것으로 나타나고,청구인의 종합소득세 신고내역은 아래 <표2>와 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감가상각비를 계상하지 않더라도 부동산임대소득이 결손이었으므로 이를 쟁점부동산의 취득가액에서 차감하는 것은 부당하다고 주장하나,「소득세법」제97조제2항에서 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이있는 때에는 이를공제한 것을 취득가액으로 한다고 규정하고 있으므로처분청이 쟁점부동산의 양도차익 산정시 쟁점감가상각비를 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.