쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부

청구인이 제시한 매매계약서상 거래상대방의 날인이 없는 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.4.25. 취득한 OOO 대지 619.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.3.19. 청구외 이OOO에게 OOO원에 양도한 후 2012.5.31. 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 계산하고, 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지의 취득에 관한 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 허위의 계약서로 보아 쟁점매매계약서상 매매가액 OOO원을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고, 환산가액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 계산하여 2013.1.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.14. 이의신청을 거쳐 2013.5.22.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점매매계약서상 매수인이 정OOO 외라고 표기되어 있으나, 권리의무승계계약서 및 매매대금의 납부상황 등을 감안하면 쟁점매매계약서는 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 작성한 실지계약서이므로 쟁점매매계약서상 매매가액OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점매매계약서상 매수인은 정OOO 외로 표기되어 있어 청구인이 쟁점토지를 취득하였는지 명확하지 아니하고, 매매대금의 지급상황도 불분명하므로 취득가액이 없는 것으로 보아 환산가액(OOO원)을 취득가액으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 제시하는 부동산매매계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.4.25. 취득한 쟁점토지를 2012.3.19. 청구외 이OOO에게 OOO원에 양도한 후 2012.5.31. 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 과세표준 및 세액신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점매매계약서를 허위의 계약서로 보아 쟁점매매계약서상 매매가액 OOO원을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고, 환산가액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 계산하여 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원 경정·고지한 사실이 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점매매계약서의 작성일은 2003.1.23., 부동산 표시는 쟁점토지의 소재지 및 면적, 매매대금은 OOO원, 계약금 OOO원은 계약시에 지불하고 중도금 OOO원은 2003.2.20. 지불하며 잔금은 2003.4.10. 지불하는 것으로 기재되어 있고, 매도인은 OOO 천OOO과 윤OOO으로, 매수인은 OOO 정OOO 외로, 중개업자는 (주)OOO 도OOO으로 기재되어 있으며, 윤OOO, 정OOO, 김OOO의 주민등록증 사본, 천OOO의 위임장 및 인감증명서가 첨부되어 있다.

(4) 청구인이 쟁점매매계약서가 쟁점토지를 취득하면서 작성한 실지계약서라고 주장하는 근거는 다음과 같다. (가) 쟁점매매계약서상 부동산의 표시가 쟁점토지의 소재지와 동일하고, 쟁점매매계약서상 계약금 OOO원이 계약일에 청구인의 농협계좌(150027-52-*****)에서 수표로 인출된 사실이 확인되며, 처분청의 수표사용자 추적조사 결과 지급한 OOO원 중 OOO원이 부동산중개법인의 직원(김OOO)이 사용한 것으로 확인된다. (나) 쟁점토지는 한국토지공사에서 분양한 토지로서 청구인이 쟁점토지의 당초 취득자 천OOO으로부터 권리의무를 승계한 사실이 권리의무승계계약서에 확인되고, 한국토지공사의 토지매각원부에 매매대금의 잔금지급일인 2003.4.25.에 매수인이 청구인으로 명의변경된 사실이 확인된다. (다) 청구인으로 매수인을 변경한 2003.4.25. 이후인 2003.4.28. 한국토지공사에 미납된 매입대금OOO은 중소기업은행(계좌번호 225-011534-32-*****)에서 대출받은 OOO원과 새마을금고(계좌번호 1840-10-******-9)에서 인출한 OOO원으로 지급한 사실이 예금거래내역에 의하여 확인된다. (라) 쟁점매매계약서상 부동산중개법인인 (주)OOO의 대표자 도OOO이 중개수수료 OOO원에 대하여 발급한 영수증의 수취인도 청구인으로 기재되어 있다. (마) 쟁점매매계약서의 매수인란에 정OOO 외로 표시되어 있으나, 계약서 작성 당시 공동으로 취득에 참여하였던 정OOO는 계약 이후 본인의 자금사정의 쟁점토지의 취득을 포기하였다고 확인하고 있고, 쟁점매매계약서에 매도인의 대리인 윤OOO, 매수인 정OOO, 중개업자 김OOO 등 3인의 주민등록증사본이 첨부되어 있는 정황을 보아도 쟁점매매계약서는 청구인이 취득한 실지계약서임을 알 수 있다.

(바) 쟁점매매계약서가 허위의 계약서로서 기재된 거래가액이 사실과 다르다는 것에 대한 입증은 과세관청에서 하여야 할 것인바(대법원 1996.6.25.선고, 1995누3183), 당시 거래의 당사자인 윤OOO과 여OOO(이OOO의 배우자)가 사망하여 거래사실을 확인할 수 없다 하여 쟁점매매계약서를 허위라고 보아 과세한 처분은 추정에 의한 과세로서 부당하다. (사) 쟁점토지의 미등기전매자인 이OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 계좌이체가 아닌 현금과 수표로 매매대금을 지급하였는바, 매매대금의 지급을 계좌이체 방법으로 지급하지 아니하였다고 하여도 예금계좌의 인출내용 등으로도 거래사실을 알 수 있으므로 쟁점매매계약서를 허위의 계약서로 보는 것은 부당하다. (아) 매도자 이정숙에게 지급한 매매금액의 인출사실이 예금거래내역에 의하여 확인되고, 청구인의 예금계좌에 재입금된 금액은 몇일 내에 다시 인출되어 매매대금으로 사용한 사실이 예금거래내역에 의하여 확인된다.

(5) 처분청이 쟁점계약서를 청구인이 취득한 쟁점토지에 관한 실지계약서가 아니라고 본 근거는 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지의 취득시 실지계약서라고 주장하는 쟁점매매계약서는 동일한 필체로 한사람이 작성한 것으로서 매수인이 정OOO 외로 표시되어 있고, 청구인의 성명은 기재되어 있지 아니하다. (나) 청구인은 윤OOO(2012년 7월 사망)이 쟁점토지의 분양자 천OOO의 대리인이라는 주장이나, 윤OOO은 분양권의 미등기 양도자 이OOO의 조카로서 천OOO과는 아무런 관련이 없고, 위임장에 첨부된 천OOO의 인감증명서 발급일자는 2003.2.21.로 쟁점계약서 작성일 인 2003.1.23.과 차이가 있으며, 쟁점계약서상에 매도자인 천OOO의 도장날인도 없다. (다) 청구인은 쟁점매매계약서 작성시 분양권 명의자 천OOO, 실지분양권 양도자 이OOO, 분양권 취득자인 청구인 중 아무도 참석하지 않은 상태에서 쟁점계약서를 작성하였다는 주장이나, 이는 고액의 부동산을 매매하는 사회통념에 반하며, 법적효력이 있는 계약서라고 보기는 어렵다. (라) 쟁점매매계약서상 계약금OOO 명목으로 2003.1.23. 청구인 계좌에서 수표로 인출된 OOO 중 OOO원은 금융기관의 보존기간 경과로 사용처를 확인할 수 없고, 나머지 OOO원은 동일자에 부동산중개업소 직원인 김OOO이 OOO원권 수표 8매와 현금으로 교환하여 OOO원권 수표 8매 중 1매는 김OOO이 사용한 것으로 확인되고 있으나, 중개수수료 영수증의 발급일자는 2003.4.25.로 기재되어 있어 동 금액이 부동산 중개수수료라는 사실이 명확하지 아니하다.

(마) 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 적용할 양도 및 취득당시의 실지거래가액이라 함은 해당 부동산의 매매와 관련하여 양도자와 양수자가 실지로 거래한 금액을 말하는 것이나, 청구인이 제시하는 쟁점매매계약서는 양도자와 양수자가 명확하게 나타나지 아니하고, 청구인이 정OOO 외 1인으로부터 단기에 재매수하였을 가능성도 배제할 수 없으므로, 쟁점매매계약서의 매매가액을 청구인의 실지거래가액으로 인정할 수 없다. (바)쟁점토지의 양도인 천OOO과 미등기양도인 이OOO은 오래전 매매가 이루어져 양도인과 양수인이 누구인지, 매매가액은 얼마인지 기억이 없다는 확인을 하고 있어 쟁점매매계약서를 실지계약서로 인정할 수 없다. (사) 청구인이 쟁점매매계약서에 기재되어 있는 매매금액을 지급하였다는 증빙으로 제시한 예금거래내역은 예금의 인출내역만 나타날 뿐, 인출된 금액이 쟁점토지의 양도인에게 지급되었다는 사실이 명확하게 확인되지 아니하여 이를 근거로 쟁점매매계약서가 진실된 계약서로 인정할 수 없다.OOO

(6) 살피건대, 청구인은 미등기전매자인 이OOO으로부터 쟁점토지를 취득하고 계좌이체가 아닌 현금과 수표로 매매대금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 쟁점매매계약서상 양도인은 이OOO이 아닌 천OOO과 윤OOO으로 기재되어 있고, 매도인 천OOO의 날인도 없으며, 매도인의 대리인 윤OOO도 천OOO과는 아무 관련이 없는 자로 확인되어 쟁점매매계약서가 실지거래에 따라 작성된 계약서가 아니라 형식적으로 작성된 계약서라고 보여지는 점, 쟁점매매계약서의 매수인란에 정OOO 외로 표시되어 있고 청구인의 성명은 나타나지 아니하는 점, 청구인이 예금계좌에서 출금한 사실만으로 쟁점토지의 취득가액에 사용한 것으로 인정하기에 그 증빙이 부족한 점,쟁점토지의 양도인 천OOO과 미등기양도인 이OOO이 쟁점토지를 오래전 매매하여양도인과 양수인이 누구인지, 매매가액은 얼마인지 기억이 없는 것으로 확인하고 있는 점 등을 감안하면 청구인이 제시하는 쟁점매매계약서는 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 작성한 진실된 계약서라고 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.