청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가로 임대하였다고 하여 정상임대가액을 부동산의 기준시가에 국유재산의사용료율을 감안하여 5%를 곱하여 계산한 가액을 과세표준으로 하여 과세한 처분의 당부 (기각)

쟁점부동산의 임대료를 산정한 것은 합리적인 임대료 산정방법이라고 인정되므로 이를 과세표준으로 하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 인천광역시 연수구 OO동 OOOOOOO 대지 1,103평, 건물201평 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인과 특수관계에 있는 OO실업(주)에 94.7.1부터 95.12.31까지 보증금 5천만원 월세1백만원, 96.1.1부터 현재까지 보증금1억원, 월세1백만원을 받고 임대하고 처분청에 96년 1기분 부가가치세 과세표준을 9,942,217원으로 하고 96년 2기분 부가가치세 과세표준을 10,536,986원으로 하여 각각 신고하였다. 처분청은 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가로 임대한 것으로 보아 쟁점부동산의 기준시가(1,578,369,000원)에 국유재산법 시행령에 규정하는 사용료율 등을 감안하여 연간기대수익율 5%를 곱하여 산출한 78,918,450원을 96년도 과세표준(1기 39,450,000원, 2기 39,450,000원)으로 하여 96년 1기분 부가가치세 1,928,310원 및 96년 2기분 부가가치세 1,113,490원 합계 3,041,800원을 97.6.18 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.5 심사청구를 거쳐 97.11.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청은 96.4월 미등록조사시 청구인의 임대계약서와 OO실업(주)의 장부상 임차료를 인정하여 95년 귀속분까지 경정결정고지하였으며 96년 임대료는 95년까지의 임대료보다 인상하여 청구인이 자진신고 하였음에도 불구하고 저가임대하였다고 하여 처분청이 미등록조사시 인정한 임대료를 무시하고 추가 경정결정하였으나 특수관계자에게 부동산을 임대한데 대해 부당행위계산시 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자 간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하여야 하고 임대실례가 없는 경우에는 건물의 위치와 면적, 층수, 건축연도 및 건물의 구조 용도 토지의 위치, 주위환경 이용상황 사용범위 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하여야 하는 것이나 처분청은 인근주변의 임대료 실례가액을 조사하였음에도 불구하고 이 임대료 실례가를 쟁점부동산에 적용하기에는 불합리하다고 하여 국유재산법시행령에 의한 사용료율평가방법에 의한 가액으로 결정고지함은 근거과세원칙에 위배된다.

나. 국세청장 의견 국유재산법 제25조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항, 제2항은 국유재산법의 사용·수익을 허가한 경우에 그 사용료를 징수하기 위하여 사용료 산정방법을 정한 것이고 그 사용료 산정에 있어서도 공시지가 등 개별요인을 감안하여 산출된 재산가액에 일정한 사용료율을 곱하도록 하고 있으므로 부동산임대료 시가를 산정함에 있어서도 당해 부동산 임대실례 등 달리 합리적인 방법이 없는 경우에는 당해 부동산 기준시가에 국유재산 사용료율을 곱하여 산정된 금액을 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 보아도 타당한 것이고 청구인은 부동산임대실례 등 달리 합리적인 방법이 있는지에 대하여는 주장이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 산정한 금액을 시가로 보고 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가로 임대하였다고 하여 정상임대가액을 부동산의 기준시가에 국유재산의 사용료율을 감안하여 5%를 곱하여 계산한 가액을 과세표준으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 제1항 제3호에 “부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제52조 제1항에는 “법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다”고 규정하고 있고, 같은 령 제50조 제1항에는 “법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 것을 말한다”고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 청구인과 특수관계에 있는 청구외 OO실업(주)에 보증금 1억원, 월세1백만원을 받고 임대하고 96년 1기분 부가가치세 과세표준을 9,942,217원, 96년 2기분 부가가치세 과세표준을 10,536,986원으로 하여 각각 신고하였음이 관련서류에 의하여 확인된다. 처분청은 청구인이 특수관계자에게 저가로 임대하였다고 하여 쟁점부동산의 기준시가에 5%를 곱하여 96연간 임대료를 계산하여 이를 과세표준으로 하여 과세하였고, 청구인은 처분청이 인근주변의 임대료 실례가액을 조사하였음에도 불구하고 이 임대료 실례가를 쟁점부동산에 적용하기는 불합리하다고 하여 국유재산법시행령에 의한 사용료율평가방법에 의한 가액으로 결정고지함은 근거과세에 위배된다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

사업자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 이를 부당행위계산부인의 대상으로 하여 과세표준을 계산함에 있어 부동산 임대료에 상당하는 금액의 계산은 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 하여 산정하여야 하며, 이와 같은 임대실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 토지 지목·위치·주위환경·이용상황·사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개발요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하여야 할 것인 바(대법원 91누 7637, 92.1.21 같은 뜻임), 청구인은 처분청이 쟁점부동산과 인접한 같은 업종의 건물임대료를 조사하여 평가한 55,144천원을 쟁점부동산의 적정임대료로 보아 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 조사대상부동산의 경우는 건물의 일부(38.6평, 52평 및 84.1평의 3개업소)를 사용하고 있는 경우이고 이들 3개업소의 임대료를 합한 가액을 임대건물면적으로 나누어 임대건물의 평당평균가액을 산출하여 이를 쟁점부동산의 건물면적에 곱하여 산출된 가액인 바, 쟁점부동산은 독립건물로서 건물면적이 201평이고 건물에 부수된 토지가 1,103평이므로 단순히 건물면적만으로 산출된 가액을 쟁점부동산(건물시가표준액 : 69,533천원, 토지공시지가 : 1,508,836천원)의 적정임대료로 볼 수 없다 할 것이므로 이 건의 경우는 쟁점부동산의 인근에 특수관계 없는 자간의 유사한 임대실례가 없는 경우에 해당되어 처분청이 쟁점부동산의 가액에 국유재산의 사용료율을 감안하여 연간 기대수익율을 5%로 보아 쟁점부동산의 임대료를 산정한 것은 합리적인 임대료 산정방법이라고 인정되므로 이를 과세표준으로

하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.