멸실된 구주택의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(경정)

주택에 대한 전체가액에서 대지가액을 차감한 금액은 실질적으로 대지가액에 상당하는 자본적 지출액이므로 주택에 대한 양도차익계산시 필요경비에 산입함이 타당함

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOO 대지 127.4㎡ 및 주택 79.34㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 89.5.29 취득하여 구주택을 89.6.1 멸실하고 동 지상에 주택 187.5㎡(이하 “신주택”이라 한다)를 신축하여 90.5.19 양도한 데 대하여처분청은 위 대지 및 주택의 거래를 1년미만의 단기거래로 보아 대지는 검인계약서 및 거래내용조회서에 의한 양도 및 취득시의 실지거래가액을 대지 및 주택의 기준시가로 안분계산한 가액에 의거 양도차익을 산정하고, 주택은 신주택의 양도 및 신축시의 기준시가와의 차익에 의거 양도차익을 산정함으로써 92.2.16 청구인에게 90년귀속 양도소득세 19,127,860원 및 동 방위세 3,825,570원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.3.10 심사청구를 거쳐 92.5.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 구주택을 89.5.29 실제로 5,050만원에 취득하였다가 멸실한 이후 동 지상에 신주택을 신축하여 1억50만원에 90.5.19 양도하였는 바, 대지와 주택가액의 구분이 불가능함에도 처분청이 대지의 양도차익은 거래내용조회서상 양도 및 취득가액(양도 1억50만원, 취득 5,050만원)을 대지 및 주택의 기준시가로 안분계산한 가액에 의거 양도차익을 산정하고 주택의 양도차익은 신주택의 양도시 기준시가와 신축시 기준시가와의 차익에 의거 양도차익을 산정하면서 멸실된 구주택에 대한 취득가액을 인정하지 아니함은 부당하다는 주장이다.국세청장은 대지에 대한 양도 및 취득가액은 대지 및 주택의 기준시가로, 안분계산한 가액에 의거 산정하고 주택에 대한 양도 및 취득가액은 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 토지 및 주택을 취득하여 양도한 경우 토지와 주택가액의 구분이 불분명할 때 실지거래가액을 토지가액은 토지 및 주택의 기준시가에 의거 안분계산, 주택가액은 기준시가로 할 수 있는지 여부와2) 멸실된 구주택의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. “쟁점1”에 대하여 본다.

1) 관련법규토지 또는 건물의 양도시 양도가액은소득세법 제23조제4항 제1호의 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 등”일 때에는 같은 법 시행령 제170조 제4항에 의거 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 제2항에 의거 “취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 명시하고 있다.

2) 과세처분 내용처분청은 신주택에 대한 양도시 대지가액은 기준시가에 의거 안분계산한 72,544,608원, 주택가액은 기준시가를 인정하여 전체 양도가액은 91,294,608원으로 산정하고, 신주택에 대한 취득시 대지가액은 기준시가에 의거 안분계산한 44,037,292원, 주택가액은 기준시가를 인정하여 전체취득가액은 60,912,292원으로 산정하였으며 구주택가액은 인정하지 않았음이 아래의 가액 명세서에 의거 나타나고 있다.대지 및 주택에 대한 가액명세서━━━━━━━━━━━━━━━(단위 : 원)

자산구분

양 도 가 액

취 득 가 액

대 지

주 택

양도가액× 양도가액×

100,500,000× 100,500,000×

= 72,544,608

기준시가

18,750,000

50,500,000 ×

= 44,037,292

16,875,000

합 계

91,294,608

60,912,292

※ 신주택양도가액 1억50만원과 구주택취득가액 5,050만원임은 처분청 확인주택의 양도 및 취득가액이 1억50만원 및 5,050만원이 실지거래가액임을 처분청에서 인정한 이 건의 경우 양도시 주택가액은 전체양도가액 1억50만원을 대지와 주택의 기준시가에 의거 안분계산한 27,955,392원(100,500,000 ×

※ 신주택양도가액 1억50만원과 구주택취득가액 5,050만원임은 처분청 확인주택의 양도 및 취득가액이 1억50만원 및 5,050만원이 실지거래가액임을 처분청에서 인정한 이 건의 경우 양도시 주택가액은 전체양도가액 1억50만원을 대지와 주택의 기준시가에 의거 안분계산한 27,955,392원(100,500,000 ×)으로 산정하고 취득시 주택가액은 양도당시의 기준시가를 취득당시의 기준시가로 환산한 25,159,852원(27,955,392 ×

※ 신주택양도가액 1억50만원과 구주택취득가액 5,050만원임은 처분청 확인주택의 양도 및 취득가액이 1억50만원 및 5,050만원이 실지거래가액임을 처분청에서 인정한 이 건의 경우 양도시 주택가액은 전체양도가액 1억50만원을 대지와 주택의 기준시가에 의거 안분계산한 27,955,392원(100,500,000 ×)으로 산정하고 취득시 주택가액은 양도당시의 기준시가를 취득당시의 기준시가로 환산한 25,159,852원(27,955,392 ×)으로 산정하여 신주택에 대한 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다.

다. “쟁점2”에 대하여 본다.청구인은 구주택을 89.5.29 취득하였다가 3일후인 89.6.1 이를 멸실하였고 멸실한 구주택에 대한 취득가액 5,050만원은 실지거래가액임을 처분청에서 확인한 이 건의 경우, 구주택에 대한 전체가액 50,500,000원에서 대지가액 44,037,292원을 차감한 64,623,708원은 실질적으로 대지가액에 상당하는 자본적 지출액으로서 동 구주택가액을 청구인의 당해주택에 대한 양도차익계산시 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.