토지의 실지 양도가액이 확인되는 것으로 보아 양도차익을 실지 양도가액을 한도로 경정하여야 하는지 여부 및 토지의 양도가 8년이상 자경농지의 양도에 해당되는지 여부(기각)

청구인이 토지를 8년이상 자경하였다고 인정되지 아니하므로 처분청이 토지를 8년이상 자경농지로 보지 아니하고 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

처분청은 청구인이 1975.11.3 대구광역시 수성구 OO동 OOOOO 전 1,339㎡, 같은동 OOOOO 전 390㎡, 같은동 OOOOO 대지 1,269㎡ 합계 2,998㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1997.4.17 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.3.13 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 109,654,090원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 1998.5.11 이의신청과 1998.8.21 심사청구를 거쳐 1998.12.8 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지와 대구광역시 수성구 OO동 OOOOO 대 651㎡(이하 “쟁점외토지”라 하고 쟁점토지와 쟁점외토지를 합하여 “전체토지”라 한다)의 계약서상 매매대금은 250,000,000원이고, 계약서 제9조의 단서란을 살펴보면 갑(양수자 OOO)은 1994.3월말까지 전세입주자에게 6,000,000원을 지급할 것을 책임진다라는 조항의 단서가 있으며 계약서상 계약금 25,000,000원은 양도가액 256,000,000원중 전세입주금 6,000,000원을 제외한 250,000,000원의 10%로서 일반관례상 계약시 총금액의 10%를 계약금으로 지불하는 점과 양수자인 청구외 OOO이 발행한 수표 50,000,000원을 계약금과 중도금으로 수령하였으며 차액은 현금등으로 수령하고 채무자(OOO)에게 29,000,000원을 지급하였다.계약금 25,000,000원과 중도금 55,000,000원의 합계 금액은 80,000,000원으로 청구외 OOO의 수표발행금액 50,000,000원과 채무변제금액 29,000,000원의 합계금액 79,000,000원이 거의 같은 점 및 잔금 176,000,000원(1994.1.27)중 전세금액 6,000,000원을 차감한 잔액 170,000,000원을 수령하여 채권자(OOO, OOO, OOO)에게 채무변제한 사실을 보아도 전체토지 매매대금 256,000,000원을 과세시가표준액으로 안분계산할 때 쟁점토지의 실지거래가액은 190,087,384원임이 확인되므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하는 경우 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로 쟁점토지의 실지거래가액인 190,087,384원을 한도로 과세하여야 한다. 또한 쟁점토지의 양도시기는 부동산매매계약서상 잔금청산일인 1994.1.27이다.

(2) 청구인이 식당업을 경영한다는 사실만으로 자경할 수 없다는 판단은 잘못이고 쟁점토지에서 자경한 사실에 대한 증빙서류중 농사에 필요한 비료, 농약등의 영수증은 현재 보관하고 있는 것이 없을 뿐 자경한 사실은 인우증명, 농지원부, 현지 촬영한 사진등에 의해 확인되므로 이 건 8년이상 자경농지를 인정하여 비과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 부동산 매매계약서 및 거래상대방 확인서등에 의하여 190,087,384원인 사실이 확인되고 있음에도 이를 확인하지 않고 처분청이 일방적으로 기준시가로 계산하여 양도가액보다 높은 양도차익으로 결정한 처분은 부당하다고 주장하면서 매매계약서 등 관련증빙을 제시하고 있으나, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의하여 결정하는 것이 원칙이고 다만, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 결정하는 것으로, 청구인의 경우 양도소득세 과세표준 확정신고를 한 바 없을 뿐만 아니라 이 건 결정일인 1998.3.13까지 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하지 아니하여 위 실지거래가액을 결정할 수 있는 요건에 해당되고 있지 아니하다.또한 실지거래가액이 기준시가로 결정한 양도차익 이하임을 주장하며 제시하는 매매계약서를 검토해 보면, 쟁점토지의 등기부상에는 근저당이 설정되어 채무관계가 있음에도 계약서는 이에 대한 언급이 없는 등 실질적인 계약서로 보기에 그 신빙성이 인정되지 않을 뿐만 아니라 청구주장 양도가액이 당시의 시세를 기준으로 고시한 기준시가의 47.08%에 불과한 특별한 사정도 없으며, 제출된 매매계약서등도 사인간에 작성된 것으로 대금지불관계에 대한 구체적 입증서류인 금융관계 입증서류에 의하여 양도 및 취득가액이 구체적으로 확인되고 있지 아니한 점등으로 볼 때, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지 소유기간동안 청구인의 주된 거주지가 대구시 중구 OO로로 쟁점토지 소재지에서는 거주한 적이 없었을 뿐만 아니라 대구시 중구 OO동 OOOOO 소재지에서 1983.12.11이후 현재까지 OO식당(OOOOOOOOOOOO)이라는 상호로 음식점을 계속 영위하여 온 점으로 보아 청구인이 자경농민으로 보이지 아니하며, 청구인이 제시하고 있는 농지원부는 1996.8월경 작성된 것으로 청구인이 1994.1.27 양도하였음에도 1996년도에 단감나무 등을 재배한 것으로 등재되어 있는 점으로 보아 신빙성이 없으며, 청구인이 제시하고 있는 창녕단감밭 결산서 및 농수산물 수탁판매정산서등이 청구외 OOO 등의 명의로 되어 있고 농지세도 청구외 OOO이 납부한 영수증일 뿐 청구인이 청구인의 책임아래 청구외 OOO과 같은 직접 자경하였다는 근거는 어디에도 없다 할 것이고 제시된 인우보증서도 사인간에 작성된 문서로 그 신빙성을 인정할 수 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 실지 양도가액이 확인되는 것으로 보아 양도차익을 실지 양도가액을 한도로 경정하여야 하는지 여부와

(2) 쟁점토지의 양도가 8년이상 자경농지의 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다.(가) 관련법령소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 “토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가, 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 실지거래가액에 의하는 경우로같은법시행령 제166조제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있다.(나) 사실관계 및 판단청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 190,087,384원으로 확인되고 있으므로 동 금액을 한도로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

① 청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세 예정신고 및 확정신고를 한 바 없으며, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고한 사실은 나타나지 아니한다.

② 청구인은 전체토지를 256,000,000원에 양도하였으므로 과세시가표준액으로 안분계산할 때 쟁점토지의 실지양도가액이 190,087,384원이라는 거증으로 1993.12.3 작성된 전체토지 매매계약서(계약금 25백만원, 1993.12.22 중도금 55백만원, 1994.1.27 잔금 176백만원)와 청구인과 양수자인 청구외 OOO이 1998.4월에 작성한 부동산실거래 확인서를 제시하고 있다.그러나 쟁점토지에는 1994.1.23 청구인을 채무자로 하고 양수자인 청구외 OOO과 청구외 OOO, 청구외 OOO을 근저당권설정자로 하여 4억원의 근저당권이 설정되어 있음에도 이건 관련 매매계약서에는 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당권에 대한 내용이 나타나 있지 아니하고, 또한 매매계약서상 중개인의 성명만 기재되어 있을 뿐 중개인의 주소 및 주민등록번호등이 기재되어 있지 아니한 점을 보면 청구인이 제시하고 있는 매매계약서가 진실된 계약서라고 인정하기 어렵다 할 것이다.

③ 또한, 청구인은 계약금과 중도금으로 수령한 80백만원중 29백만원으로 청구외 OOO에게 채무를 변제하였고 1994.1.27 잔금 170백만원을 수령하여 청구외 OOO에게 100백만원, 청구외 OOO에게 29백만원, 청구외 OOO에게 30백만원 합계 159백만원의 채무를 변제하였으며 동 대금이 이들 계좌에 입금된 자료를 제시하며 이건 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 이들에게 상환하여야 할 채무가 있다는 채무부담약정서나 이자등을 지급한 거증자료등을 제시하지 못하고 있어 동 자료만으로 실지거래가액 및 잔금청산일이 확인된다고 인정하기 어렵다고 할 것이다.

④ 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고한 사실이 없으며 실지양도가액도 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액을 한도로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없고 잔금청산일이 불분명하므로 전시법령에 따라 등기접수일인 1997.4.17을 양도시기로 보아야 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 등기접수일인 1997.4.17을 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다.(가) 관련법령조세감면규제법 제55조제1항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다”고 규정하고 그 제1호에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자”로 규정하고 있고같은법시행령 제54조제2항에서 “법 제55조 제1항 제1호에서 ‘대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 자’라 함은 8년이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구를 말한다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역”이라고 규정하고 있다.(나) 사실관계 및 판단청구인은 쟁점토지를 8년이상 자경하였으므로 양도소득세가 면제되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

① 청구인은 쟁점토지를 1975.11.3 취득하고 1997.4.7 양도하여 8년이상 보유하였고 주민등록상 1978.7.8이후 대구광역시의 중구·북구·달서구에 거주하였으며 1995.10.18 이후 심리일 현재까지 대구광역시 달서구에 거주하는 것으로 나타나 있고, 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 1983.12.11이후 OO식당을 운영하고 있으며 그 이전(1977.9.12～1984.1.24)에는 OO식당을 운영한 것으로 나타나 있다.

② 청구인은 쟁점토지를 8년이상 자경하였다는 거증서류로 대구광역시 수성구 OO동 OOOO에 거주하는 청구외 OOO (OOOOOOOOOOOOOO)등 인근주민의 인우보증서를 제시하고 있으나 농지소재지의 읍·면·동장의 자경 사실확인서를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 농지원부도 최초작성일이 1996.8월로 되어 있는 점을 감안하면 청구인이 제시한 인우보증서를 청구인이 쟁점토지를 자경하였다는 거증으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

③ 또한 청구인은 쟁점토지를 자경하였다는 거증으로 쟁점토지가 아닌 경상북도 창녕군 유언면 OO리 OOOOO 임야 67,537㎡(청구인과 청구외 OOO의 공동소유로 1988.5.21 및 1989.6.20 취득)를 청구외 OOO과 공동으로 단감농사를 하였다고 하면서 1992년, 1993년 OO농산결산서와 농수산물수탁 판매정산서등을 제시하고 있으나 이러한 사실이 청구인이 쟁점토지를 자경하였다는 거증이 된다고 할 수 없다 할 것이다.

④ 처분청의 쟁점토지 자경사실 조사내용을 보면 청구인이 쟁점토지를 8년이상 자경하였다고 인우보증한 보증인중의 1인은 청구인이 자경사실을 인우보증해 달라고 여러번 방문하였으며 처음에는 몇번을 거절하다가 자경한 것으로 확인해주었으나 청구인은 쟁점토지 취득후 쟁점토지 소재지에 거주하지 아니하였고 농사를 지었다고 할 만한 사실이 없다고 진술한 사실이 나타나 있다.

⑤ 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 쟁점토지를 8년이상 자경하였다고 인정되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지를 8년이상 자경농지로 보지 아니하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.