취득 및 양도당시 적용되는 특정지역 배율이 동일한 경우 양도가액은 배율을 적용한 가액으로, 취득가액은 양도가액에 양도당시 과세시가표준액에 취득당시 과세시가표준액이 차지하는 비율을 곱하여 산정된 금액으로 계산할 수 있는지 여부(경정)

토지는 고시당시인 89.3.15로부터 취득일인 89.7.11까지 토지등급의 변동이 없으므로 토지의 취득당시의 기준시가 산정은 89.3.15 현재의 토지등급에 배율(4.76배)을 적용하여 계산된 가액으로 하여야 함.

1. 원처분 개요가. 청구인은 89.7.11 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO번지 대지 138.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 89.10.24 그 지상에 건물 155.72㎡를 신축한 후 90.5.7 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 쟁점토지의 양도가액은 특정지역 배율방법에 의하여 평가한 가액으로, 쟁점토지의 취득가액은 양도가액에 취득 당시의 토지등급가액을 양도당시의 토지등급가액으로 나눈 것으로 환산하여 산정하고 건물의 취득 및 양도가액은 내무부 과세시가표준액으로 산정하여 양도차익을 결정, 94.6.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 10,370,280원 및 동 방위세 2,074,050원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.12 심사청구를 거쳐 94.11.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 처분청의 토지가액 산정내용을 보면 취득시와 양도시의 기준시가에 의한 가액은 동일한 기준시가 조정기간내에 있어 동일한 배율이 적용되면 양도가액과 취득가액을 동일하게 산정하여야 함에도 양도가액은 특정지역고시배율에 의하여 기준시가로 산정하고, 취득가액은 양도시의 기준시가에 취득 및 양도시의 토지등급가액으로 환산함으로서 취득가액을 과소하게 산정하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은 쟁점이 된 토지 취득가액의 기준시가 결정방법을 보면 취득과 양도가 동일고시기간내에 이루어졌고 취득시와 양도시의 토지등급가액이 변동이 있다면 기준시가에 의한 양도 및 취득가액이 동일하게 산정되는 것으로 처분청이 쟁점토지의 양도가액 산정은 배율에 의하여, 취득가액은 위와 같이 토지등급가액으로 환산하여 산정하였음은 적법한 양도 및 취득가액의 산정이었다고 볼 수 없다 하겠으나 본 청구는 대지를 취득하고 건물을 신축, 양도하는 투기성이 있는 경우로서 취득시의 실지취득가액이 불분명하므로 일방실사의 방법으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하면 처분청이 산정한 양도차익보다 과다하게 산정될 것으로 예상되는 바 청구의 실익이 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 다툼은 쟁점토지의 취득당시의 기준시가 산정이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

나.소득세법 제60조,같은법시행령 제115조제1항 제1호 (가)목 및 제2항의 규정에 의하면 토지·건물 기준시가의 결정은 국세청장이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하며, “배율방법”이라 함은 양도·취득 당시 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가격 또는 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률”에 의한 공시지가를 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정하고 있으며89.3.15시행 「국세청기준시가액표」에 의하면 토지에 대한 기준시가 적용방법은 89.3.15현재 토지대장 또는 임야대장에 등재된 토지등급에 국세청 기준시가액표상에 기재된 배율을 적용하며 다만, 89.3.15 이후 토지등급 조정으로 양도(취득·상속)당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 토지등급으로 하되, 이 경우 배율은 89.3.15 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급가액으로 나누어 산정된 배율을 양도(취득·상속)당시의 배율로 하도록 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우 부산광역시 동래구 OO동은 89.3.15 특정지역으로 고시(4.76배)되고 고시당시의 토지등급이 194등급(57,500/㎡)으로 취득당시의 토지등급과 같으나 그후 등급조정으로 양도당시 토지등급이 204등급(93,700/㎡)으로 변동되었으며, 처분청의 쟁점토지 취득 및 양도당시의 기준시가 산정내역을 보면, 양도당시의 기준시가는 양도당시의 토지등급에 89.3.15 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 양도당시의 토지등급가액으로 나누어 산정된 배율을 적용하여 계산된 가액으로, 취득당시의 기준시가는 양도가액에 취득당시의 토지등급가액을 양도당시의 토지등급가액으로 나눈 것으로 환산한 가액으로 하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가로 산정하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 고시당시인 89.3.15로부터 취득일인 89.7.11까지 토지등급의 변동이 없으므로 쟁점토지의 취득당시의 기준시가 산정은 89.3.15 현재의 토지등급에 배율(4.76배)을 적용하여 계산된 가액으로 하여야 한다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.