양도차익계산시 실지거래가액을 적용할 수 있는지 여부(기각)

쟁점토지는 기준시가에 의한 양도차익 000원이 실지양도가액인 경락가격 000원을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없음.

1. 원처분 개요처분청은 청구인이 90.8.25 청구외 OOO로부터 대구직할시 수성구 OO동 OOOOO 대지 248.22㎡지분 18분의2 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 92.3.31 청구외 OOO에게 경락을 원인으로 양도한 것을 확인하고 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익 56,781,771원이 실지양도가액인 경락가격 22,940,440원을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 93.8.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 14,875,320원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.10.14 심사청구를 거쳐 93.11.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 양도소득세 확정신고시 양도담보계약서 사본을 제출하지 아니하였지만 대구지방법원이 담보권자인 청구인을 대리하여 환가절차를 실행하여 청구인은 쟁점부동산의 담보권 실행으로 양도소득이 없었으며 양도담보권에 의한 취득 및 양도이므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 설사 양도담보권에 의한 취득 및 양도가 아니라 하더라도 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 이행하였으나 처분청이 양도가액만 있는 것으로 보고 실지취득가액이 없는 것으로 보았으며 쟁점 토지는 청구인의 채권 53,569,369원에 대한 명의이전이므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고,국세청장은소득세법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하여 쟁점토지에 대하여 채무자인 OOO가 청구인에게 양도담보하였다는 내용을 청구인이 입증하여야 함에도 신고대상이 아니라는 주장만 하고 구체적인 입증자료의 제시가 없으며 공부상 신탁재산의 표시가 없는 점등에 미루어 양도담보로 볼 수 없다는 의견이고, 청구인이 93.5.31 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나 쟁점토지는 기준시가에 의한 양도차익 56,781,771원이 실지양도가액인 경락가격 22,940,440원을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점토지가 명의신탁에 의한 양도담보 재산에 해당되는지 여부와 양도차익계산시 실지거래가액을 적용할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령이 건 과세와 관련된 관계법령을 살펴보면,소득세법 시행령 제45조제1항에는 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무에 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있었을 것.

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익 한다는 의사표시가 있을 것.

3. 원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있을 것”. 같은법 시행령 제2항에는 “제1항의 담보에 관한 약정을 체결한후 동항의 요건에 위배하거나 채무 불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그때에 양도한 것으로 본다”고 규정하고 있으며,소득세법 제4조제1항 제3호에는 양도소득이란 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있고 제3항에는 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있으며,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에는 토지 또는 건물을 양도한 경우 그 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하고 다만 대통령령이 정하는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 계산하도록 되어 있고소득세법시행령 제170조제4항 제2호 및 제3호에는 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은” “양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로서 양도자가 법 제95조 및 법 제100조의 규정에 의하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지가 양도담보 재산에 해당되는지 여부청구인은 쟁점토지가 청구외 OOO가 청구인에게 양도담보로 제공한 양도담보재산임을 주장하면서 차용금 지불각서, 경락대금 배당표, 등기부등본, 양도담보계약서, 청구외 OOO의 확인서 등을 당심에 제출하였는 바 이를 살펴 보면,첫째, 청구인은 93.5.31 양도소득세 확정신고시 차용금 지불각서와 경락대금 배당표만 제출하고 양도담보계약서나 그 사본을 제출하지 아니하였음이 처분청의 관련자료에 의하여 확인되며,둘째, 청구인은 쟁점토지의 경락에 의한 배당시 양도담보권자의 자격이 아닌 쟁점토지의 소유자의 자격으로 참여하였음이 경락대금배당표에 의하여 확인되고,셋째, 청구인이 당심에 제출한 양도담보 계약서 사본 및 차용금지불각서에 의하면 청구인에 대한 채무자인 청구외 OOO는 채권자인 청구인에게 사업자금으로 차용한 51,000,000원과 83.9.20에서 83.12.31까지의 기간 이자 2,565,369원의 채무액에 대한 담보로서 청구외 OOO에게 명의신탁한 쟁점부동산을 청구인에게 이전하고 위 채무가 변제될 시는 원상태로 반환하는 것으로 되어 있으나, 청구인이 83.9.20 청구외 OOO에게 51,000,000원을 빌려준 것이 사실인지 여부를 확인할 수 있는 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.이상의 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 청구인이 청구외 OOO에게 51,000,000원을 빌려주고 빌려준 돈을 변제 받기 위하여 쟁점토지의 소유권을 이전한 양도 담보라고 주장하는 청구인의 주장을 받아들일 수 없고 청구인의 소유인 쟁점토지가 저당권실행에 의하여 소유권이 이전된 것을 확인하여 이건 양도소득세를 결정고지한 것에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 양도차익계산시 실지거래가액을 적용할 수 있는지 여부청구인은 경락대금배당표 및 차용금지불각서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하여 이를 살펴보면,첫째, 청구인은 93.5.31 양도소득세 확정신고시 양도가액은 22,538,375원, 취득가액은 “0”으로 하여 납부세액 13,523,020원을 신고한 사실이 있으며 청구인이 당심에 제출한 지불각서에 의하면 청구외 OOO는 청구인에게 지불할 금액을 53,569,369원이라고 지불각서로 약정하였으나 이에 관련된 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하여 그 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당한다고 보이며둘째, 이 건에 관한 심판청구시에도 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.이상의 사실과 관계법령을 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 확정신고 기간내에 신고를 이행하였으나 신고시 제출한 자료에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다. 또한, 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익 56,781,771원이 쟁점토지의 경락에 의한 실지거래가액 22,940,440원을 초과하므로 기준시가에 의한 양도차익은 양도에 관한 실지거래가액을 초과할 수 없으므로(대법원 91누 360, 91.5.28 같은 뜻임) 위 양도가액 22,940,440원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분에 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.